深圳的拆迁房到底能不能买？

  chāi qiān fáng 

拆   迁   房

每篇一词

释义：拆迁房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。在深圳更常见的拆迁房多是由于城市更新，比如蔡屋围、水贝等城中村。

缘由：前段时间水贝拆迁刷爆朋友圈，人人都想要娶个水贝姑娘。而位于龙岗南联地铁站附近城中村也即将开始旧改拆迁，近日有位原村民急需用钱，故出售手里的200平物业，但要求一次性付款。到底能不能买拆迁房，又引起了网友的关注。

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往期回顾

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Part Ⅰ

分类

在深圳拆迁房主要有两种类型：

一类是待拆迁的商品房，买这类型的比买小产权房要更有保障。

另一类是小产权房，即是大家常见的农民房，有村委统建以及村民自建。但由于深圳小产权房的交易不被政府承认，所以没有法律保障，相应的拆迁赔偿也很难说。

Part Ⅱ

三大风险

①存在业主违约风险

一般这种交易大多是在签订了拆迁安置协议但房子尚未交付的情况下转让买卖的，如果交易的商品房在拆迁前尚未过户，而具体拆迁房源已确定时，待拆迁房屋的档案会提前冻结。在这种情况下，房屋赔偿的受益人还是原业主，一旦原业主想要违约，就会产生诸多纠纷且维权困难。

如果是购买的小产权房，在不受法律保护的前提下，所有的主动权更是都掌握在卖家手上。

②拆迁时间太长，一次性付款得不偿失

要认清待拆迁房的规划状态，是刚列入计划还是已经准备开拆。有些确定了拆迁项目后，但实际上真正拆除完成却要长达好几年的时间，比如木头龙旧改等等。

此外，如果购买小产权拆迁房一般都是一次性付款。动不动就几百万，然而交房时间却要好几年，单考虑融资成本以及等待交房这几年来可做到的理财收益，算下来就有点得不偿失了。

③钉子户问题难以解决

按照目前的规定，必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体。而且政府明确表示了不可能强拆，在此前深圳市城市更新条例十八稿文中提到1年内无法达成“双100”的，5年内就别想再搞旧改。

因此利益至上的钉子户不仅是开发商最头痛的问题，也是买了拆迁房业主最头痛的问题。

Part Ⅲ

常见案例

①最大的阻力其实是邻居

网友"常明"：

宝安 43 区碧海花园，地铁挖坏成危房，经过 6 年的上访、示威、游行的艰辛努力，政府出面旧改，14 年立项批复、公示、签约，旧改办、街道办、业委会全部出动，我以为要成了。看见小区有业主装修房子，问不知道要拆迁了吗？对方答，关我鸟事，你们拆你们的，我住我的。16 年，项目有效期过，得重新来过？

怪不得有人曾这样形容，如果买了拆迁房，你成功拿到房产的道路上最大的阻力不是开发商，也不是原业主，而是你的那些邻居们。

②一个钉子户拖延整个旧改

位于龙城街道新联社区石火片区城市更新项目的南部学校规划建设，因一拆迁“钉子户”，导致学校迟迟未能动工建设，周边居民多次向本报以及区、街道相关部门反映了这一问题。

5年前，开发商在这里开始了旧改拆迁，到目前为止，整个旧改项目的拆迁补偿工作已完成99.99%，截至2013年3月，待拆迁地上的其他建筑已经拆迁完毕，现在只剩下李某某一个拆迁户不愿意配合，致使整个旧改项目难以推进。

Part Ⅳ

三大建议

如果真的要买拆迁房，可看看一下建议。（但并不意味着就能规避风险哦~）

①了解清楚拆迁具体补偿事宜

受让人需要了解拆迁人是谁，拆迁人与被拆迁人是否已达成拆迁安置补偿协议，是实物补偿还是货币补偿，还是部分实物部分货币补偿。

②了解土地性质

需要了解目标房产所在地的土地性质，以及目标房产是否系完全产权商品房，该房屋及其用地是否已被政府有权机关征收并将包括该用地范围内的土地出让给建设单位（开发商）。

③需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议

根据我国物权法的规定，如系取得的拆迁安置补偿用房房屋所有权人也应在将该房产产权登记在其名下后才能另行转让房屋与他人。

如被拆迁人尚未与拆迁人达成协议的情况下，就将待拆迁房屋转让他人，受让人面临极大的法律风险和政策风险。合同可能为无效，或效力待定，即使合同有效，也可能无法履行办理产权转移登记。

同时，该受让人是否也需与拆迁人订立拆迁安置补偿协议，也是受让人不得不考虑的问题。

整合来源：腾讯房产、深圳侨报

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