【产品说】2万+楼盘阵营加码，南宁高价项目如何突围？
The following article is from 南宁微楼市 Author 小克9527
文/易居企业集团·克而瑞分析师
“2019广西房地产产品力测评”火热进行中，和你一起寻找好产品！在此期间，克而瑞广西区域将推出《产品说》系列文章，本期分析师给你来盘一盘南宁单价2万+的“豪盘”。欢迎您自荐、推荐好产品、好项目，报名请点击文末二维码。
这段时间，南宁新晋高价地项目陆续冒泡，吹来阵阵“豪”风（此处的豪不一定是产品，更多的指价格）。
今年3月、4月拿地之初就备受关注的龙光五象湖地块、阳光城&凯南柳沙地块最近都有了新动作。
在业内盛传已久的龙光TOP系产品定档龙光五象湖地块（实际楼面价14239元/㎡）——龙光·天瀛，营销中心已开放；
由阳光城+凯南联合拿下的柳沙地块（实际楼面价13818元/㎡）案名出炉——阳光城· 江山璟原。
广源以12488元/㎡实际楼面价在凤岭南滨江板块拿下的33.7亩地块，所建项目广源·凤岭壹号院营销中心也已开放,爆出全盘销售建面约30平的70年住宅产权LOFT公寓的消息；
三个高地价项目先后动作，无疑扩大了南宁“豪盘”阵营。
今天，我们就来说说南宁的在售或预估价将达2万+的“豪盘”项目，我们在这里想说的豪盘不一定是豪宅，是想说价格突破2万的项目。
在售单价2万+项目仅5个，未来阵营将扩大
价格一直是触动购房者的敏感神经，对于均价在1.1万元/平方米左右的项目来说，突破2万+的项目堪称是高价。
今年以来，随着高价地频出，南宁2万+项目数量大幅度增长。分析师粗略统计，目前南宁在售单价2万+的“豪盘”为5个，分别是凯旋1号、保利君悦湾、大唐臻观、荣和公园大道华府、云星城。
而接下来，预计还将有一批2万+的项目陆续到来。
其中，位于东盟商务区的万科臻山悦虽尚未开盘，但根据已有产品信息及放风价，预估单价可能要达到3万+。
今年拿地、且实际楼面价在1.2万+的龙光·天瀛、阳光城· 江山璟原、广源凤岭壹号院等项目近期陆续亮相，预计后期单价预估单价都在2万+，加上2019年以来实际楼面价过万的地块还有5幅未登台，未来南宁单价2万+项目阵营继续扩大已是必然。
从时间纵向看，2014年-2019年南宁“豪盘”项目逐年递增，从2014年的1个到2019年预计的15个，“豪盘”阵营在变大。
价格是普通住宅2倍，个别项目达3万每平
怎么衡量“豪盘”标准呢？最基本就是看房价。
目前南宁在售5个单价2万+项目，个别价格均线在2万元/㎡出头，个别项目凯旋1号、保利君悦湾价格可去到2.7万元-3万元/㎡。
这与9月南宁普通住宅均价11540元/㎡相比，“豪盘”价格翻倍。
注：上图表价格为楼盘均价时点价，仅供参考，最终以签订购房合同为准
“豪盘”区位优越，丰富资源及配套加持
在南宁，青秀区的东盟商务区板块、凤岭南板块、凤岭北板块、柳沙国宾板块被称之为“富人区”，同时也是南宁“豪盘”集中地，发展较成熟。从这些板块前往南宁各个区域都比较近，位于南宁市的中心位置。
从地图上看，青秀富人区分布着荣和公园大道、保利君悦湾、大唐臻观、万科臻山悦、阳光城· 江山璟原。
在南宁老城区市中心也有2个“豪盘”，分别是云星城、华润置地·西园悦府，它们拥有学区、地铁或江景的地段优势。
另外，凤岭南滨江板块借助与东盟商务区相邻且拥有江景条件，也得到了房企们的“赏识”，2019年以来实际楼面价过万的8幅地块中，有4幅位于此。同时，刚出炉的广源凤岭壹号院也位于该板块。
由此看来，今年高价地比较集中的凤岭南滨江板块也将出现多个“豪盘”，板块的高端属性也会逐步凸显。
目前来看，五象湖板块算城市新贵，分布着个别“豪盘”项目。2019年以来实际楼面价过万的8幅地块中，有3幅地块位于该板块，龙光·天瀛就是其中之一。
就地段而言，五象湖板块虽有五象湖、地铁、学区加持，但与青秀富人区比还是缺了一些“文化底蕴”，如：国宾接待基地荔园山庄、中国东盟博览会的各国联络部（办事处）基地园区、5A级景区青秀山等。
凯旋1号所在的白沙星光板块是老江南的核心地段，城市界面和资源配置较低，与富人区格格不入，但项目不care这些，凭借三面环江的地段优势和产品优势，傲立群雄。
南宁当前豪盘分布示意图（截止2019年10月，仅供参考）
先天优势或后天努力，景观是“豪盘”的溢价点
要想实现高溢价，这些豪盘必须在景观视野上做足文章，只是，有的靠老天赏饭吃——外部景观，有的则要靠后天努力——内部做足园林景观。
凯旋1号、保利君悦湾邻江且三面环江，拥有开阔视野，外部景观先天优势明显。
保利君悦湾项目实景（图片来源保利君悦湾微信公众号）
凯旋1号项目实景（图片来源凯旋1号微信公众号）
荣和公园大道华府、大唐臻观、万科臻山悦虽然外部没有江景资源，但周边毗邻公园，百度测距直线3公里范围内，前者有凤岭儿童公园助力，大唐及万科项目有青秀山、李宁体育公园，楼栋景观视野主要依附项目自身的内部打造。
如：大唐臻观项目通过“九境九景”的营造，凸显园林层次感、精致性，同时园林在选材方面也以名贵石材树木为主，与项目的“豪盘”气质相匹配。
大唐臻观园林实景（图片来源大唐臻观微信公众号）
“豪盘”大都百亩以内，户数稀缺
与常规项目不同，“豪盘”只为“少数”人服务。
同等规模体量下，“豪盘”总户数比常规项目总户数要少。别人十几亩体量，规划400多户，但“豪盘”项目几十亩体量却仅规划100多户。
如：万科臻山悦40亩体量仅规划150户，又或者如凯旋1号，一期组团占地面积约42.80亩，总户数规划仅为364户。
怎一个“豪”字了得。
从“豪盘”现有基础数据看，除龙光天·瀛以外，其它项目占地面积大部分在百亩以内，总户数750户以内，居住区人口密度适中。
各项目容积率有低有高，产品规划也有所不同。其中凯旋1号、华润置地·西园华府容积率较高，分别为3.8、3.97，均规划有超高层；万科臻山悦容积率最低，仅1.8，规划为5栋小高层。其余项目容积率在2.2-3之间，在合理范围内。
各家建筑风格不一，立面用材相差不大
“豪盘”颜值一般不会太差，从其建筑立面用材可窥探一二。
南宁 “豪盘”建筑风格不一，既有万科臻山悦的美式大都会风，也有凯旋1号和保利君悦湾的Art Deco风，同时还有龙光·天瀛、大唐臻观的中式唐风等。
不管是哪种风格，这些“豪盘”建筑立面的墙体大多采用真石漆及进口大理石用材，大方向上的立面用材相差不大。
值得注意的是，真石漆与干挂石材相比造价虽然相对经济，但仿真率高，既可呈现干挂石材高贵典雅的质感，也能达到干挂石材所不能达到的艺术效果，为颜值加分。
同时，真石漆不像干挂石材会出现风化，易造成脱落危险。
青菜萝卜各有所爱，南宁“豪盘”颜值谁最高，小克说了不算，奉上几张美图大家自己品味。
大唐臻观外立面实景（图片来源大唐臻观微信公众号）
保利君悦湾外立面实景（图片来源保利君悦湾微信公众号）
空间尺度阔绰，314㎡做4房
面对较高的地价，该如何打造产品才能溢价是个问题。
从这几个项目来看，很多楼盘选择了做大户型，抓住南宁市再改以及豪改的这部分高收入人群的需求。这些“豪”盘当中，以建面140㎡以上的大户型为主打，户型各功能区的平均空间大大提升。
目前，南宁追求空间感特别大的“豪盘”代表则有凯旋1号、保利君悦湾，大唐臻观、万科臻山悦。其中凯旋1号建面314㎡户型做4房3厅3卫+工人房（含卫生间），且是3梯2户配置，尺度阔绰。
大唐臻观、万科臻山悦、保利君悦湾三盘的户型建面均是140㎡起跳，且140㎡建面下都做4房，梯戶比至少为1梯1户设置。
另一种思路是，提高单价的同时，把面积做小，降低总价。如：光天·天瀛、广源凤岭壹号院，龙光最小户型60㎡，广源项目则全盘都做30㎡的小户，堪称极致。
除了在尺度上做文章，打造精装房的“豪盘”在精装选材用料比别人要“高贵”，比如：
万科臻山悦采用子母门，设置有电梯厅、保姆和主人分电梯入户，卫浴选的是德国唯宝以及TOTO等国际品牌，同时项目注重背景墙软装细节。
大唐臻观五星级入户大堂，地下车库精装、加高设计，宽敞明亮，要知道一般项目不这么做。
凯旋1号的入户门、厨卫、洁具、定制家电都是选顶配，24K镀金水龙头就问你服不服。
结语
足以给楼盘加分的最重要几个要素：地段、资源、产品。
有统计分析认为，一般人买房，地段因素占比可达50%以上，资源占40%，产品10%。而对于置业“豪盘”的购房者来说，资源要有但并不一定是学区、医疗，毕竟有钱人不止一套房，看病有私人医生。在他们这里地段因素占比仍在50%以上，产品占40%，资源10%，地段和产品分量相当。
对于关注“豪盘”的购房者，小克建议要江景视野的可关注凯旋1号、保利君悦湾；想住核心区域的 “豪盘”可看万科臻山悦、荣和公园大道华府、大唐臻观；想买入五象，且同时要求地铁、学区、交通等要去都要拿到“全A”可多留意龙光天·天瀛，喜欢半岛地段的则可以重点关注阳光城·江山璟原。
总之，在高价地的现实下，南宁有越来越多楼盘加入2万+的“豪盘”。购房门槛提升了，南宁的高收入人群数量是否也同样这样大幅度提高了呢？小克想说，也许随着大家购买力提升，这样的群体数量或许也在不断加大，但毕竟这样的高收入人群仍只是小部分，而作为“豪盘”，又如何在市场容量有限的情况下，吸引到更多的高收入人群买单？
小克相信，好的产品力是最好的出路。
整体来看，当前南宁在售的南宁“豪盘”与一线城市动辄十几万甚至几十万一平的“豪盘”相比，在规划、户型设计、颜值都仍有进步空间。
期待南宁有更强产品力的“豪盘”出现。
文章来源：CRIC广西；部分图片见注释。
公众号“ 广西地产大数据“微信号（gxdcdsj）编辑，转载请注明出处。
如果你有置业疑惑
加入“广西自住置业交流群“或“广西投资买房交流群“讨论
给我们公众号回复“加群“即可
广西自贸区成立以来
钦州河东新区首幅地块将于10月16日举槌
↑↑↑点击了解详情↑↑↑
“寻找广西地产好产品”
2019广西房地产产品力测评活动
火热报名中
↑↑↑
点击详情，长按识别二维码
↓↓↓