地价1w5+！中铁建20亿力夺凤岭南滨江地块背后的逻辑,你看懂了吗？
Editor's Note
看过实景航拍，未来这里的江景房，你心动了吗
The following article is from 南宁微楼市 Author CRIC广西
文/小克008、小克Z
克而瑞广西南宁土拍战报
2020年7月8日，本月南宁土拍焦点之战，现场出让凤岭南滨江板块两幅低密滨江商住地块(合计占地面积约108亩、体量约14.5万方），现场吸引20家房企报名参拍，经过数轮激烈竞价，两幅地块均由中国铁建竞得，两幅地块成交总价合计约17.68亿元，承诺购买和竞增减挂钩节余指标合计577亩（费用15002万元），如果再加上配建幼儿园和其他公共配建部分，实际拿地金额近20亿元。其中1幅26亩地块实际成交楼板价达1w5+，凤岭南滨江板块再成热议话题，近5年南宁“万元地”增至16幅。
关于此次土拍回顾、南宁“万元地”盘点、凤岭南滨江板块“2周岁”、中铁建在南宁发展……小克和你一起来看。
▲2020年7月8日南宁土拍地块位置示意图
▲地块实景航拍视频▲
01
众多房企大鳄围猎凤岭南滨江地块
“双击老铁666”！中铁建一并拿下
这次地块“回炉”，每幅地块均吸引19家品牌房企报名竞拍（其中18家是两幅地块均报名）。
参拍房企数量之多，可见地块的高关注度。包括已布局该板块的彰泰、美的、中国铁建、金科、新城、龙光、重庆银河，以及在广西有着江景盘开发经验的荣和、华发、兴进、交投、碧桂园、中海，擅长打造大型社区的阳光城、大唐、世茂、新希望、绿地，以及斡旋南宁市场但尚未布局南宁项目的金茂、金地。
地块成交海报（来源：克而瑞广西）
▲地块成交海报（来源：克而瑞广西）
此次拿下的两幅地块彼此相邻，中铁建或一并开发一个百亩低密住区。地块南面在建滨江公园、一线邕江景观，周边路网逐步完善，龙岗大桥、三岸大桥，联通凤岭南和五象东龙岗半岛。地块东面为雅苑阁别墅区，东面还有储备住宅用地以及规划小学建设用地，基本上所建项目地上6层以上的大部分楼层，东面和南面景观视野无其他建筑遮挡。
▲地块位于南宁青秀区凤岭南滨江板块
若测算加上公建部分，测算GC2020-056地块（82.385亩）实际楼板价达1w3+元/㎡，而GC2020-057地块（26.029亩）实际楼板价1w5+元/㎡，更近邕江，景观视野更好。
▲地块实景航拍图（来源克而瑞广西战略伙伴“财讯网络”）
近5年南宁已诞生16幅“万元地”
凤岭南滨江与五象湖平分秋色
近5年，南宁已有16幅地块实际成交楼板价在“万元”以上。
▲近5年南宁成交的“万元地”（住宅用地）
从实际成交楼板价的排行来看，GC2020-057地块15052元/㎡的实际成交楼板价仅次于广源柳沙地块（17580元/㎡）。
不过，广源柳沙地块从2018年拿地至今都没有任何新消息释放，业内一度传出广源退地的消息。若“忽略”掉这一幅“杳无音讯”的地块，GC2020-57可以说是目前南宁实际成交楼板价最高的地块，15052元/㎡的实际成交楼板价超越了龙光天瀛（14478元/㎡，扣除公建）。
GC2020-56地块则在南宁近5年出让的“万元地”中排名第11，实际成交楼板价略高于龙光天阙（12903元/㎡，12523元/㎡）。
而从近5年南宁拍出的16幅“万元地”的分布来看，凤岭南滨江板块和大热的五象湖板块“平分秋色”，各占据6幅，是南宁高价地最为集中的板块之一。
▲近5年南宁成交的“万元地”（住宅用地）分布示意图
凤岭南滨江板块，一个被催着长大的孩子
2年落地项目10个，路网配套有待成熟
凤岭南滨江板块的发展迅猛，我们直观看到的是这一片热土的“拍一拍”频率，和参拍房企数量、土拍热度、成交地价的递增情况，都是近五年南宁市新崛起板块中较为突出的，落地的住宅小区项目。2018年7月4日至2020年7月8日，短短2年时间，彰泰、新城、中国铁建、龙光、银河&龙湖、龙湖&盛天、广源、美的、幸福集团&金科相继布局于此，新增项目多达10个，地块出让12幅、占地面积合计达650亩，最大计容建面破百万方。
而地块实际成交楼板价从2018年的“5”、“6”字头，到2019年多个项目实际楼板价11735~13496元/㎡，再到如今（2020年7月）的实际高达15052元/㎡。目前板块内商品住宅成交均价在12500~22000+元/㎡，产品以高层住宅、小高层住宅、洋房、联排院墅、商墅、LOFT公寓为主，产品覆盖刚需、刚改、投资等不同置业群。
此外，凤岭南滨江板块还有5幅住宅用地，以及2幅商业用地有待未来出让。
▲近年南宁青秀区凤岭南滨江板块成交地块一览表
凤岭南滨江板块的区位优势、主干道路网发达见长。板块紧邻仙葫、龙岗、凤岭南-东盟商务区等片区，凤岭南路、蓉茉大道、灵龟路（部分已通车，部分在建中，将形成滨江公园景观带）。而目前板块内支路路网除了开泰路、灵龟路部分路段建成，大部分路网仍待完善。
▲凤岭南滨江板块以及相邻片区的相关路网图（来源：区划地名科）
教育配套方面，凤岭南滨江板块，规划建设2所小学、2所中学，其中开泰路小学和开泰路中学在建中。另外，GC2020-056地块外西南角配套建设18班幼儿园，GC2020-056地块东面规划建设1所小学。
商业配套方面，目前2幅地块周边暂无大型商场，就近消费只能选择仙葫片区，GC2020-056地块西北角即是凤岭龙湖天街（在建，超10万方大商业），未来龙湖天街将弥补板块商业的短板，还有板块内还有2幅地块规划大商业。
休闲配套方面：2幅地块周边生态休闲、旅游资源丰富，方圆1.5-4公里内，环伺龙岗半岛灵龟山公园、青秀山风景区、李宁体育园。
整体来看，凤岭南滨江板块坐拥优质江景资源，周边生态休闲、旅游资源丰富，且路网逐步完善，交通出行便利，商业、医疗配套有待完善。
旋转手机，横屏看板块实景
中铁建深耕南宁12载，布局第七子
世界500强、中国500强、国企、央企……中铁建的企业荣誉之多足见其实力。
中铁房地产集团（广西）有限公司，母公司为中国铁建房地产集团有限公司。中国铁建房地产集团有限公司（以下简称集团公司）隶属于世界500强企业——中国铁建股份有限公司，拥有房地产开发一级资质和物业管理一级资质，是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一，为中房协常务理事单位，获中诚信3A级企业最高信用等级评定。
相关资料显示，截至2020年2月，集团公司在北京、上海、广州、天津、成都、杭州、合肥、南宁、柳州等36个城市、4个国家级新区（广州南沙新区、贵安新区、雄安新区、西咸新区）以及海外（莫斯科）布局166个项目。总建筑面积约5600万平方米，已开发面积达4300万平方米，实现了京津冀、长三角、珠三角等主要城市群的全面布局，主要产品系包括西派系、国际系、江南系、国际系、语系、梧桐系、广场系等，累计业主超百万。
中铁房地产集团（广西）有限公司成立于2008年，此前相继布局青秀凤岭、五象龙岗、江南、安吉，此前已开发“中国铁建·凤岭山语城”、“中国铁建·江湾山语城”、“中国铁建·云景山语城”、“中国铁建·西派澜岸”、“中国铁建·安吉山语城”、“中国铁建·凤岭国际城”。
▲中国铁建·凤岭山语城实景图（来源：公众号“铁建北部湾”）
▲中国铁建·江湾山语城实景图（来源：克而瑞广西）
▲中国铁建·西派澜岸实景图（来源：公众号“铁建北部湾”）
【小结】
中铁建深耕南宁12载，此次拿地是布局南宁第7个项目，稳健发展。此次实际拿地金额近20亿元，2幅地块跻身“万元地”高价盘阵营，其中一幅也超越了五象湖高价地“天花板”。中铁建凤岭南滨江新项目将如何打造，备受期待。
凤岭南滨江板块以“低容积率+滨江+低限高+交通便捷”，是目前南宁为数不多的优质板块之一，品牌房企纷纷争相抢滩进驻。根据南宁市拟申报轨道交通第三轮规划建设，未有轨道线路或站点途径凤岭南滨江板块，是目前板块内一大“硬伤”。
最后，
VR全景看地
看中国铁建新项目地块实景
【本文互动话题】
中国铁建此次拿地，你怎么看？
谈谈你对凤岭南滨江板块看法
聊聊近期你关注的置业话题
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文章来源：CRIC广西；部分地块信息来源南宁市自然资源局。
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