查看原文
其他

地价1w5+!中铁建20亿力夺凤岭南滨江地块背后的逻辑,你看懂了吗?

Editor's Note

看过实景航拍,未来这里的江景房,你心动了吗

The following article is from 南宁微楼市 Author CRIC广西

文/小克008、小克Z


克而瑞广西南宁土拍战报


2020年7月8日,本月南宁土拍焦点之战,现场出让凤岭南滨江板块两幅低密滨江商住地块(合计占地面积约108亩体量约14.5万方),现场吸引20家房企报名参拍,经过数轮激烈竞价,两幅地块均由中国铁建竞得,两幅地块成交总价合计约17.68亿元,承诺购买和竞增减挂钩节余指标合计577亩(费用15002万元),如果再加上配建幼儿园和其他公共配建部分,实际拿地金额近20亿元其中1幅26亩地块实际成交楼板价达1w5+,凤岭南滨江板块再成热议话题,近5年南宁“万元地”增至16幅。


关于此次土拍回顾、南宁“万元地”盘点、凤岭南滨江板块“2周岁”、中铁建在南宁发展……小克和你一起来看。

▲2020年7月8日南宁土拍地块位置示意图

▲地块实景航拍视频▲


▲2020年7月8日南宁土拍成交结果现场屏幕(来源微信群)
01
众多房企大鳄围猎凤岭南滨江地块
“双击老铁666”!中铁建一并拿下


这场“迟来”的凤岭南滨江土拍盛宴终上演,此前两幅地块曾计划于去年9月末计划出让但因故终止。
这次地块“回炉”,每幅地块均吸引19家品牌房企报名竞拍(其中18家是两幅地块均报名)。
参拍房企数量之多,可见地块的高关注度。包括已布局该板块的彰泰、美的、中国铁建、金科、新城、龙光、重庆银河,以及在广西有着江景盘开发经验的荣和、华发、兴进、交投、碧桂园、中海,擅长打造大型社区的阳光城、大唐、世茂、新希望、绿地,以及斡旋南宁市场但尚未布局南宁项目的金茂、金地


首先出让的GC2020-056地块(82.385亩),采用“承诺购买增减挂勾节余指标、限最高楼板价、竞增减挂勾节余指标”的竞价方式,现场经过数十轮竞价,6号竞买人中铁建举牌报价1520万元/亩,达地块限最高地面单价,现场转为竞增减挂勾节余指标,中铁建、绿地竞拍到最后几轮,经过11轮竞增减挂勾节余指标,最终,地块竞得者:中铁房地产集团(广西)有限公司;

成交总价:125225.0784万元(约12.52亿元);成交单价:1520万元/亩;成交楼板价:11400元/㎡;竞价轮次:36轮竞价+11轮竞增加挂勾节余指标;溢价率:90%。承诺和竞增减挂钩节余指标面积:550亩(包括承诺的83亩);承诺和竞增减挂钩节余指标费用:14300万元;实际成交楼板价 12956元/㎡ 。(注:这里测算包含增减挂勾节余指标、幼儿园土地划拨费用及其建安成本;增减挂勾节余指标费用按26万元/亩计算;出让文件明确了幼儿园划拨费用按56万元/亩计,该地块配建1所18班幼儿园,占地至少9.72亩,计容建面至少7020㎡ ;幼儿园建安成本这里拟3200元/㎡测算;这里未扣减物业管理用房、社区管理用房、卫生服务站、文化用房建面、居民健身设施、环卫及环保设施等公建部分)。

地块成交海报(来源:克而瑞广西)



随后,现场竞价的GC2020-057地块(26.029亩)采用“承诺购买增减挂勾节余指标、报价不低于底价,价高者得”的竞价方式,中铁建拿地势头猛进,与兴进僵持到最后几轮,再度拿地,扩容布局凤岭南滨江版图。地块竞得者:中铁房地产集团(广西)有限公司;成交总价:51537.4893万元(约5.15亿元);成交单价:1980万元/亩;成交楼板价:14850元/㎡;竞价轮次:59轮竞价;溢价率147.5%;承诺购买增减挂钩节余指标面积:27亩;承诺和竞增减挂钩节余指标费用:702万元;实际楼板价:15052 元/㎡(测算包含增减挂勾节余指标费用)。(注:这里测算包含增减挂勾节余指标,费用按26万元/亩计算)。

▲地块成交海报(来源:克而瑞广西)


此次拿下的两幅地块彼此相邻,中铁建或一并开发一个百亩低密住区。地块南面在建滨江公园、一线邕江景观,周边路网逐步完善,龙岗大桥、三岸大桥,联通凤岭南和五象东龙岗半岛。地块东面为雅苑阁别墅区,东面还有储备住宅用地以及规划小学建设用地,基本上所建项目地上6层以上的大部分楼层,东面和南面景观视野无其他建筑遮挡。


▲地块位于南宁青秀区凤岭南滨江板块


若测算加上公建部分,测算GC2020-056地块(82.385亩)实际楼板价达1w3+元/㎡,而GC2020-057地块(26.029亩)实际楼板价1w5+元/㎡,更近邕江,景观视野更好。


▲地块实景航拍图(来源克而瑞广西战略伙伴“财讯网络”)



02

近5年南宁已诞生16幅“万元地”

凤岭南滨江与五象湖平分秋色


近5年,南宁已有16幅地块实际成交楼板价在“万元”以上。


▲近5年南宁成交的“万元地”(住宅用地)


从实际成交楼板价的排行来看,GC2020-057地块15052元/㎡的实际成交楼板价仅次于广源柳沙地块(17580元/㎡)。


不过,广源柳沙地块从2018年拿地至今都没有任何新消息释放,业内一度传出广源退地的消息。若“忽略”掉这一幅“杳无音讯”的地块,GC2020-57可以说是目前南宁实际成交楼板价最高的地块,15052元/㎡的实际成交楼板价超越了龙光天瀛(14478元/㎡,扣除公建)。


GC2020-56地块则在南宁近5年出让的“万元地”中排名第11,实际成交楼板价略高于龙光天阙(12903元/㎡,12523元/㎡)。


而从近5年南宁拍出的16幅“万元地”的分布来看,凤岭南滨江板块和大热的五象湖板块“平分秋色”,各占据6幅,是南宁高价地最为集中的板块之一。


▲近5年南宁成交的“万元地”(住宅用地)分布示意图


03

凤岭南滨江板块,一个被催着长大的孩子

2年落地项目10个,路网配套有待成熟


凤岭南滨江板块的发展迅猛,我们直观看到的是这一片热土的“拍一拍”频率,和参拍房企数量、土拍热度、成交地价的递增情况,都是近五年南宁市新崛起板块中较为突出的,落地的住宅小区项目。2018年7月4日至2020年7月8日,短短2年时间,彰泰、新城、中国铁建、龙光、银河&龙湖、龙湖&盛天、广源、美的、幸福集团&金科相继布局于此,新增项目多达10个,地块出让12幅、占地面积合计达650亩,最大计容建面破百万方。

而地块实际成交楼板价从2018年的“5”、“6”字头,到2019年多个项目实际楼板价11735~13496元/㎡,再到如今(2020年7月)的实际高达15052元/㎡。目前板块内商品住宅成交均价在12500~22000+元/㎡,产品以高层住宅、小高层住宅、洋房、联排院墅、商墅、LOFT公寓为主,产品覆盖刚需、刚改、投资等不同置业群。


此外,凤岭南滨江板块还有5幅住宅用地,以及2幅商业用地有待未来出让。


▲近年南宁青秀区凤岭南滨江板块成交地块一览表


凤岭南滨江板块的区位优势、主干道路网发达见长。板块紧邻仙葫、龙岗、凤岭南-东盟商务区等片区,凤岭南路、蓉茉大道、灵龟路(部分已通车,部分在建中,将形成滨江公园景观带)。而目前板块内支路路网除了开泰路、灵龟路部分路段建成,大部分路网仍待完善。


▲凤岭南滨江板块以及相邻片区的相关路网图(来源:区划地名科)

 

教育配套方面,凤岭南滨江板块,规划建设2所小学、2所中学,其中开泰路小学和开泰路中学在建中。另外,GC2020-056地块外西南角配套建设18班幼儿园,GC2020-056地块东面规划建设1所小学。

 

商业配套方面,目前2幅地块周边暂无大型商场,就近消费只能选择仙葫片区,GC2020-056地块西北角即是凤岭龙湖天街(在建,超10万方大商业),未来龙湖天街将弥补板块商业的短板,还有板块内还有2幅地块规划大商业。

 

休闲配套方面:2幅地块周边生态休闲、旅游资源丰富,方圆1.5-4公里内,环伺龙岗半岛灵龟山公园、青秀山风景区、李宁体育园。

 

整体来看,凤岭南滨江板块坐拥优质江景资源,周边生态休闲、旅游资源丰富,且路网逐步完善,交通出行便利,商业、医疗配套有待完善。


旋转手机,横屏看板块实景





04

中铁建深耕南宁12载,布局第七子


世界500强、中国500强、国企、央企……中铁建的企业荣誉之多足见其实力。


中铁房地产集团(广西)有限公司,母公司为中国铁建房地产集团有限公司。中国铁建房地产集团有限公司(以下简称集团公司)隶属于世界500强企业——中国铁建股份有限公司,拥有房地产开发一级资质和物业管理一级资质,是国资委批准的16家以房地产为主业的央企之一,为中房协常务理事单位,获中诚信3A级企业最高信用等级评定。


相关资料显示,截至2020年2月,集团公司在北京、上海、广州、天津、成都、杭州、合肥、南宁、柳州等36个城市、4个国家级新区(广州南沙新区、贵安新区、雄安新区、西咸新区)以及海外(莫斯科)布局166个项目。总建筑面积约5600万平方米,已开发面积达4300万平方米,实现了京津冀、长三角、珠三角等主要城市群的全面布局,主要产品系包括西派系、国际系、江南系、国际系、语系、梧桐系、广场系等,累计业主超百万。


中铁房地产集团(广西)有限公司成立于2008年,此前相继布局青秀凤岭、五象龙岗、江南、安吉,此前已开发“中国铁建·凤岭山语城”、“中国铁建·江湾山语城”、“中国铁建·云景山语城”、“中国铁建·西派澜岸”、“中国铁建·安吉山语城”、“中国铁建·凤岭国际城”。


▲中国铁建·凤岭山语城实景图(来源:公众号“铁建北部湾”)


▲中国铁建·江湾山语城实景图(来源:克而瑞广西)


▲中国铁建·西派澜岸实景图(来源:公众号“铁建北部湾”)


对于中铁建南宁新项目,你期待打造什么产品系,怎样的产品?欢迎在文末写留言告诉我们,小克将继续关注。





【小结】


中铁建深耕南宁12载,此次拿地是布局南宁第7个项目,稳健发展。此次实际拿地金额近20亿元,2幅地块跻身“万元地”高价盘阵营,其中一幅也超越了五象湖高价地“天花板”。中铁建凤岭南滨江新项目将如何打造,备受期待。


凤岭南滨江板块以“低容积率+滨江+低限高+交通便捷”,是目前南宁为数不多的优质板块之一,品牌房企纷纷争相抢滩进驻。根据南宁市拟申报轨道交通第三轮规划建设,未有轨道线路或站点途径凤岭南滨江板块,是目前板块内一大“硬伤”。




最后,

VR全景看地
看中国铁建新项目地块实景


【本文互动话题】

中国铁建此次拿地,你怎么看?

谈谈你对凤岭南滨江板块看法
聊聊近期你关注的置业话题

欢迎文末留言,告诉小克


文章来源:CRIC广西;部分地块信息来源南宁市自然资源局。
公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号(cricgx)”编辑,转载请注明出处。

如果你有置业疑惑/业内交流加入自住置业或投资置业或业内交流微信群的讨论
给我们公众号回复“加群“即可


—— 更多推荐阅读 ——

(点击下方文字或图片,即可了解更多)

【南宁楼市周报】连续两周1.3万+后,成交均价回落至12760元/㎡


【柳州楼市周报】供应断崖式下滑,成交量价小幅回落


—— 感谢阅读  ——


推荐阅读 ●




【柳州楼市周报】供应断崖式下滑,成交量价小幅回落
【南宁楼市周报】连续两周1.3万+后,成交均价回落至12760元/㎡
2020太难?有人却很猛!南宁楼市上半场20强房企出炉

2020上半年南宁单盘榜:20强市场集中度扩大,分化持续

2020下半年广西房企“排位赛”打响,金科云广区域率先亮剑

●两年没有新动作,这家广西本土国企原来在憋大招?

7月土拍开门红!33万方电竞综合体落户兴宁东

谢谢您点“在看”↘

更多粉丝订阅,点这里

您可能也对以下帖子感兴趣

文章有问题?点此查看未经处理的缓存