萝卜点评 | 新加坡房市年度总结，关键字：触底反弹、房价涨、集体出售......

萝卜点评，万事通说房事！

2017年已经到了尾声，在这个喜迎新年的阶段，让我们回顾一下过去一整年新加坡房产市场发生的大小事件，来一个年度总结贴。

2017年的房市很有意思，风风火火，波澜起伏，市场分析师们的下巴掉了一次又一次。

今年最大的房市新闻，是私宅市场终结了15个季度的跌势，价格开始回升。

今年最大的热闹来源，当然在火爆的集体出售(En Bloc)市场。

文章的开头，放两张最新的房产价格指数图表镇楼。

2017年度私宅成交量

今年第四季度的成交数据还没有出来，不过根据市建局数据，今年首11个月，市场一共推出了6491个新盘单位，新私宅的销量却达到了11127，已经大大超越了去年全年8363的成交量。

这也是自从2013年政府推出最严厉的房产降温措施以来，首度新私宅成交量超过1万。

▵图表来源自《联合早报》

转售市场也大幅回暖，今年首11个月，转售私宅的成交量已经突破了两万间，同样是2013年度以来的最高记录。

本地买家依然是市场的主力，占市场成交量的70%以上。

而外国身份的买家里，以中国籍买家名列榜首，一直维持在30%的稳定比例。其次是马来西亚和印度买家。

▵图表来源自《联合早报》

2017年度私宅成交价格

2017年的第三季度，本地私宅价格指数环比上扬0.7%，结束了2013年第四季度以来的持续下跌趋势。

其中代表高档私宅的核心中央区(CCR)起0.1%，代表中档私宅的其他中央区(RCR)起0.5%，代表大众私宅的中央以外区(OCR)起0.8%。

在今年2月，我曾经写过一篇《2017年新加坡房产市场见底，最佳买房时机来了？》的文章，大胆预测2017年房市趋势即将改变。

现在到了2017年底，房产指数确实出现了翻转的现象。

未来两三个季度的价格指数非常关键，会进一步确认趋势翻转的幅度，请大家密切关注。

未来私宅供应量

根据市建局的最新官方数据，未来几年的私宅建成数量持续缩减。

2018年的全年供应量在1万1千5百间左右，其中扣掉只能自住不可出租的EC单位，私宅供应量只有8000左右。

比较一下2016年惊人的2万间私宅建成数量，以及2017年的1万6千间。

大家会发现，私宅建成的高峰期已经过去了。

为什么说上图提供的是“官方数据“，因为这是根据这几年的政府售地计划而预测的数量。

但是别忘了，除了政府卖地以外，发展商还有个野路子拿地。

那就是纯市场交易的“集体出售”行为：屋主卖地，发展商拿地，推倒旧房子盖新盘。

如果发展商通过集体出售拿了地皮，推出新盘，这部分的私宅供应量是不在政府计划里面的。

今年的集体出售市场掀起了一阵阵的狂潮，迄今已经有25宗集体出售成功交易，额度达52亿新币，创下10年新高。

根据市建局统计，今年的集体出售交易，将在未来一两年内，给市场提供9300个私宅单位的供应量。这个9300的供应量不在图表里。

从新盘推出市场到真正建成，还有三四年的时间。 所以今年通过集体出售途径供应的私宅，真正建成应该是2022年前后的事情了。大家可以注意一下时间差。

2018楼市展望

2017年的新加坡楼市出现了明显的复苏迹象。最典型的表现，就是“量价齐升”。

今年楼市的复苏，刺激了发展商高价拿地。发展商高价拿地，又反过来推动了市场对未来房价回升的预期。

今年的拿地价真的很高，市中心第10邮区的两个集体出售项目，富贵园(Royalville)和水晶大厦（Crystal Tower）的地价分别达到了容积率每尺1960新币和1840新币的高价。

对比一下第9邮区乌节路边缘的玛庭豪苑（Martin Modern）项目，去年7月得标的地价仅仅是容积率每尺1239新币。地价相差了惊人的600-700新币每尺！

富贵园和水晶大厦的标价一出来，玛庭豪苑的发展商国浩置地(GuocoLand)立刻作出反应，现在已经捂盘不卖了。

今年这么高的拿地价，等这批楼盘投入市场的时候，尺价会比现在的市场价还要再高一截。

这么多年以来，新加坡政府一直密切控制着房产市场，不希望新加坡的房市走上香港的路。但政策手段控制得了新组屋市场，控制不了市场定价的私宅市场。

作为一个富庶的国家，新加坡国民手里有大量的财富，手里有钱了，就渴望拥有更好的居住条件，无可厚非。

根据仲量联行（JLL）的数据，今年卖出的新私宅单位里，超过60%是中央以外区（OCR）的大众私宅。也证实了推动市场复苏的主要动力，不是外来投资客，而是本地的房屋提升者。

永泰控股主席郑维强在接受媒体访问时，形容了本地一个“奇特的现象”。

某些非市中心地段的房地产价格被推高，已接近乌节路边缘房地产的价格。

萝卜也注意到了这个现象。比如说红山地铁站对面的Alex Residences楼盘，35楼以上的超高楼单位，平均尺价达到了2000新币。 2000的尺价向来是个标杆，通常只在市中心地段出现，现在却出现在红山地区，而且出现的并不偶然。Alex Residences的超高楼以2000新币的平均尺价100%卖完了。这是一个值得深思的市场现象。

过去好几年，尺价1000新币是新加坡公寓市场的入门价。现在这个入门价已经渐渐提高到尺价1100-1200新币了。随着地价的上升，这个入门尺价在未来还会进一步提高。

地价上升会不可避免的推动尺价上升，而金管局的总偿债率框架（TDSR）又卡住了房产市场的主力——也就是本地提升者的家庭贷款总额度。这个额度只能随着家庭收入的上升而缓慢上升。

大胆预测一下2018年的新加坡房产走势，就是“带着镣铐跳舞”，总房价不会有大幅改变，可能是个位数比例的缓慢上升。在这个前提下，尺价可能会跳。明年我们可以观察一下市场的实际动向。

虽然政府不希望新加坡走上香港的老路，但是人多地少财富聚集，新加坡私宅市场以后的方向多半还是尺价越来越高，房子越来越小。

文章结尾两个图表，列出了今年的市场数据，以供参考。

感谢关注萝卜点评。大家新年快乐！

图表1： 2017年本地主要发展商的私宅销量

▵图表来源自《联合早报》

图表2：2017年度1-11月最畅销私宅项目前三名

▵图表点击可放大

 

彭威

新加坡万事通房产专栏作者

彭威：毕业于南洋理工，后职任高级数据分析工程师多年，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事近十载（CEA 注册号：R042525J）

初到坡，瘦高，好友称萝卜，岁月蹉跎，如今高而发福，好友依然称萝卜，萝卜点评，由此而来，萝卜点评，万事通说房事~

术业有专攻，萝卜不涉及留学移民开公司等等任何业务，只专注于房产，为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务，不向买家收取任何费用，十年磨一剑，深获买家好评！

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