【新政】房价要涨？！一年只拍3次地！对行业影响几何？

江西爱房网 2023-02-11

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近日，市场传闻全国22个重点城市实行“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年住宅招拍挂不超过三次。

2月26日，来自官方的正式消息公布，自然资源部自然资源开发利用司负责人表示重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应。这意味着，“22城住宅用地供应两集中”这则消息得到正式的证实。

自然资源部自然资源开发利用司这位负责人表示，自然资源部坚决贯彻党中央国务院“房子是用来住的，不是用来炒的”定位及“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，在过去工作的基础上，不断完善工作措施。

“稳定市场预期，既要靠合理的供需关系，也要靠充分的信息披露，让各类市场主体和消费者全面掌握相关信息。”该负责人指出。

据了解，这两个“集中”，第一是集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时，应公布本年度公告的发布时序安排。第二个集中是集中组织出让活动。

同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。这也意味着，过去那种不定期的每次一个地块或者几个地块入市的土地出让方式将面临重大变革，将来重点城市的土地出让，一年最多就三次集中出让，每次会供应比较多的地块，而且是一起挂牌，同时交易。

哪些城市将执行这一新规

那么哪些城市将执行这一新规？

按照自然资源部的要求，执行的范围是“重点城市”，有消息称，这包括了全国22个落实房地产长效机制的重点城市，北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。目前，已有青岛、郑州、天津等多地发文，明确今年将推行住宅用地“集中供地”模式，全年将分3批次统一发布住宅用地招拍挂公告。作为重点城市之一，北京肯定也要执行这一新政。【京房字】了解到，目前北京有关部门正在按照自资部要求研究北京的落地方案。

2月23日，据媒体报道，天津市自然资源和规划局发布《关于做好2021年住宅用地集中出让有关工作的通知》，《通知》指出：为做好2021年住宅用地“两集中”同步公开出让有关工作，我市确定于3月、6月、9月中旬分三批次统一发布住宅用地出让公告，除上述三个日期外，不得再发布住宅用地出让公告。

同日，郑州市自然资源和规划局发布《关于统一组织住宅用地挂牌出让公告发布的紧急通知》：自2月23日起，航空港区、郑东新区、经开区、高新区、上街区禁止发布住宅用地出让公告，上述区域住宅用地出让公告由市局统一组织发布实施。

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》的通知。《通知》指出：严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

对行业的影响

22个重点城市土地集中出让将对行业带来哪些影响？

1、政策变动带动地产股涨停潮

截止2月25日午间收盘，沪深A股房地产板块涨幅达到5.1%，16家个股涨停，包括龙头房企万科A、保利、世茂、新城控股等。港股内房股也在集体爆发，恒大、融创、华润、绿城等房企均涨超10%。

2、对房企短期资金或将形成巨大挑战

假设各个城市每年三次集中出让土地，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。

同时，去年“三道红线”试点以来，行业进入降负债、降杠杆的阶段，销售回款成为企业“回血”重要来源；若集中供地政策实施，对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。

表：2020年重点城市（市本级）住宅用地供应情况

数据来源：CREIS中指数据，中指·地主

3、对地方政府供地行为产生约束，对政府管理能力提出更高要求

2020年尽管受到新冠疫情影响，全国商品房销售面积仍创新高，土地市场热度不减，部分城市高价地频出，“稳地价、稳房价、稳预期”目标受到较大挑战。各个城市集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。

4、土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期

集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。同时，当下快周转依然是行业一大特点，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。但值得注意的是，阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要政府更好的把控。

企业要怎么做？

整体来看，本次政策出台将对行业带来深远影响，对企业带来更大挑战，企业应及时在策略上做出调整。

1、关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市

2020年22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%，住宅用地成交规划建筑面积占全国300城的比例不足三成，在这22城之外房地产市场仍有巨大空间。为了避免集中供地带来的不确定性，企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市，分散风险。

2、在相对宽松的货币环境下，仍需抓住重点城市投资机会

重点22城均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业与人口最具吸引力的地区，住房需求旺盛，市场仍有较大放量空间，尽管土地集中出让导致市场竞争环境更加复杂，但在当前较为宽松的货币环境下，房企仍需坚守价值城市。

同时，面对单次大量供地时，在资金有限的情况下如何做取舍，需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判，若集中跟进多个地块，也需要投拓人员更加高效的分析能力。另一方面，22城多为房企的战略布局城市，假设这些城市的供地节奏趋同，房企若要获得更高的投资回报率，则需要对不同区域及城市的潜力、市场周期进行精准研判。

3、合作拿地，分散风险，实现共赢

总体来看，资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会，而资金压力大的企业可能面临更大的冲击，企业分化将进一步加剧。为了更多地参与竞拍，提高拿地成功的概率，企业可采取联合拿地的方式，共担资金压力。

4、关注下一步政策细则及各地因城施策的政策空间

本次相关文件中涉及出让细节较少，预计后续将有更多细化的政策出台。同时，企业需关注各地针对土地端的配套政策，比如投融资的支持政策等，及时把握因城施策趋势，合理安排投拓计划。

值得关注的是，本次政策暂时仅涉及2021年出让的土地，范围覆盖热点22城，预计后续政策将依赖于政府对政策效果以及市场反应的全面评估。

整体来看，本次政策出台将对行业产生深远影响，若政策落地执行，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力，在激烈的竞争环境中，企业更需练好内功，打造优质产品，同时把握时机，采取差异化竞争策略，实现稳健发展。

南昌：你看我还有机会吗？

问：你好，我想问一下根据新的土地政策，以后一年只能买三次房了吗？那新房不够摇的话，岂不是又要使得二手房上涨了？

答：一传十，十传百，土地供应端口的三次供应，演化成了一年只能买三次房了。

其实影响新房供应的因素有很多，土地只是其一。

据统计，截止至2月27日，南昌2021年共公布14宗用地土拍信息。从图表可以看到，在3月份，目前共有7个地块将进行土拍，其中1个位于青山湖、其它6个均位于南昌县。

从土地性质来看，南昌的土拍目前住宅用地还是占多数。而且南昌也不再那22个新政实施城市内，照目前土拍的情况来看，大家可以暂时不用担心新房不够。