无盘可推，清溪小透明，手握超250万平旧改，能突围吗？

上次，房姐盘点了凤岗和塘厦楼市，有粉丝点名要谈谈清溪。（断供一年的塘厦凤岗，今年带着21个项目，杀回来了！）

好的，那今天就来个专场。

说到清溪，它确实是特殊的存在，并没有靠一线临深的优势尝到很多甜头，新房均价不足2万/平左右，甚至低于二线临深的樟木头。

清溪新盘青黄不接，二手房源稀少，却手握超250万平旧改，默默发力。

洋房基本售罄，新房又没货了

6月17日，东莞住建局公布5月份商品住宅网签情况，清溪的商品住宅网签量仅24套，均价18068元/平，为邻居凤岗均价的6成水平。

同是一线临深，差距确实有点大。

更重要的是，凤岗、塘厦、樟木头还有不少潜在住宅供应，新盘蓄势待发，而清溪却是没啥余粮了。

去年，清溪还有零星几个楼盘在售，体量都不大，随着新盘销售收尾，供应更显得紧缺。

如新世纪中和园全盘224户，2019年初开售，去年已基本售罄；去年开售的金茂逸墅全盘307户，今年洋房已全部清空。现在，全镇已难寻在售洋房，仅有少量别墅尾货。

再来看看二手。

清溪二手房市场向来冷淡，热度远逊于其他临深三镇，在链家网上查到的挂牌房源仅174套，不足樟木头的6%。

2021年6月东南临深各镇链家二手房源挂牌量
镇街	挂牌房源（套）
樟木头	2972
凤岗	2207
塘厦	2055
清溪	174

可以说，不论一手还是二手，清溪都是一样缺货。

3个新项目，中和居建设一波三折

那么，有没有将要上线的新盘补血呢？

还是有的。

经盘点，清溪目前有4宗存量住宅用地，涉及3个项目，这也是最快面市的新盘。

包括：保利堂悦花园、振业清溪雅苑、中和居，占地共9.4万平，能够带来建面约24.8万平的住宅供应。

📍保利堂悦花园：

项目为今年3月，保利经百轮大战，以18980元/平拿下的3万平宅地，地块邻近东莞R4，附近有两个地铁站点，位置还算不错。

按照保利的节奏，项目最快今年内可以面市。

可戳链接了解地块详情：👉18980元/平！百轮大战！保利15.5亿拿下清溪3万平宅地！

📍振业清溪雅苑：

项目为2019年9月振业以9亿底价拿下的宅地，占地约4万平，总建面约建面约12万平，其中住宅建面约8万平。

可戳链接了解地块详情：👉深振业9亿底价夺下清溪宅地，楼面价11854元/平

就在上月，振业清溪雅苑项目连发几条招采公告，涉及样板房、园林景观工程、代理策划采购等。

这也表示，项目入市进度加快。

📍中和居：

中和居的建设，则是一波三折。

早在2018年10月，快意电梯作为”原权属人“，正式拿下香芒西路旧厂房”三旧“改造项目，地块占地2.4万平，总建面约7.8万平。

到了2020年12月，地块才拿到施工许可证。

今年2月，快意电梯董事会审议通过，拟以7.6亿元整体转让中和居项目。

目前，该项目正在办理转让手续，入市时间还未可知。

5年供应4宗地，旧改面积超250万平

无盘可推，根源在于土地供应不足。

2020年，东莞成功出让42宗宅地，各镇街拍地风风火火，更有20镇街刷新楼面价纪录。

而清溪却是0供应。

回顾5年，出让的宅地也仅有4宗，总体表现较为平淡。如华润润溪山、清溪金茂逸墅洋房货量不多，在市场反响平平。

当然，清溪也有高光时刻。今年3月铁松村地块经104轮报价后，被保利通过终次报价拿下，折合楼面价18980元/平，刷新全镇新高。

土拍不够，旧改来凑。

作为东莞城市更新试点镇区之一，清溪近年来默默发力旧改，引来恒大、万科、龙光、时代、奥园、宏发等巨头纷纷入局。

2019年至今，确定前期服务商的城市更新单元超255万平，其中不乏巨无霸靓地。

如今年1月翠林投资中标的铁松村更新单元，占地面积超30万平，紧挨着规划的东莞R4，与保利堂悦花园相邻。

255万平的旧改，又是什么水平呢？不妨做个对比。

仅去年一年，相邻的凤岗网挂招引的旧改单元面积达491万平，而塘厦约为392万平，面积分别居全市第一、第三位。

可见，清溪虽发力旧改，但是速度仍有待提升。

产业强劲，恶补交通，清溪正在蓄力

临深4镇当中，凤岗把自己融入深圳，塘厦利用交通规划抢抓机遇，樟木头也在努力打好“临深牌”。

而一线临深的清溪，却成了”小透明“。这与其地理条件、发展规划不无关系。

从地理位置上看，清溪处于深莞惠三市的几何中心，是东莞唯一同时与深圳、惠州接壤的镇。

但其与深惠交界处均有山地阻隔，增加了空间距离与通勤成本。过去几年，当地楼市没有讨到太多临深利好，转而以内部消化为主。

｜示意图，非标准比例，仅供参考

现在，从几个方面来看，清溪楼市仍有较强的后劲。

交通方面，2015年起，清溪在交通大步追赶，通过“四通八达”工程优化内外交通的项目，告别了没有高速路的历史。

现在，当地已设立4处高速互通立交和8个高速出入口，并主动争取地铁与深圳对接，楼市也将获得发展动力。

产业方面，清溪致力于发展为粤港澳大湾区先进制造重镇、科技创新强镇，并未过度依赖房地产。

其长年稳座临深经济强镇第二把交椅，若论人均GDP，更是远胜其他三镇。

从这点来看，房价与经济实力不匹配也是客观存在的。

2020年东南临深各镇GDP与人口对比
镇街	GDP （亿）	人口 （人）	人均GDP （万元）
塘厦	502.7	629016	7.99
凤岗	318	417430	7.61
清溪	319	345303	9.24
樟木头	132.8	173875	7.59

居住价值方面，清溪拥有丰富的自然资源，是临深片区中最宜居的。

“中国最美小镇”、中国最宜居城镇”、全国特色景观旅游名镇”都是清溪的头衔，而这也是其楼市的独特价值之一。

房姐有话说：

拥有一线临深的优势，恶补交通短板，又有强劲的产业，与最宜居的环境，这也正是支撑楼市的基础。

虽然在过去几年失了先机，落在其他三镇之后，随着时间的发展，清溪的发展路径也更加清晰。

远的且不说，今年，新盘加旧改同步推进的清溪就很热闹。

况且清溪的"邻居"——塘厦和凤岗也很热闹，4宗楼面价超2.4万/平的商住地陆续入市，这使得清溪的洼地位置更为明显。清溪会不会成为周边镇街的外溢主力，就看这一波了。

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