在东莞，买一套二手房到底有多难？问了一圈，我却笑了
调控从严的东莞楼市，逐渐恢复理性，一度狂热的二手市场，亦是如此。
这种理性，体现在成交量的下滑，投资客被挤出，利好刚需和改善置换。
近日，在我们的置业群当中，有不少网友要求加入东莞的二手置业群。简单采访之后，我们发现，确实有不少粉丝是刚需买家，想要寻找合适的房源，伺机出手。
但是，受限于限购和信贷政策，如今的二手楼市也变得复杂。不少购房者想买，却没有之前那么顺利了，甚至，有些业主会倾向于能全款买房的买家。
这也难怪，会有一些中介会提到，现在的二手市场有点惨淡，成交变少，要拓展新房业务了。
那么，在东莞买二手房是否真的很难？目前的东莞二手楼市现状如何？
我们采访了一些二手房买家、业主、中介，一起来还原，这冷静还有点复杂的二手楼市。
买家：限购+房贷收紧，买二手挺难
购买二手房，首先看看有无购买资格。
毕竟，去年725新政出来之后，二手房由原来的非本市户口不限购，调整为限购，需满足相关社保条件。（回顾：东莞限购正式升级！购买二手首套需一年社保，二套两年！）
所以，大批外地购房者失去购买东莞二手房的资格。
直到今年227“莞6条”新政发布，调控继续升级，非本市户籍买家买二套升级为需3年社保。
从不限购到限购二手，对二手市场的影响无疑是巨大的，也让外地客从二手市场中挤了出去。
有位粉丝最近在看二手房，预算230万左右，但是，社保要到年底才能满一年，也只能等待。
而另外一个粉丝也打算买二手房来投资，同样是没有名额，只能和亲戚一起购买。
除了购房资格受限，今年以来，想买二手房或者置换的买家，都遇到共同的难题，那就是收紧的信贷政策。
去年年底，监管部门正式给银行划下红线，房地产贷款不可以超过规定的比例。
这个措施，导致多数银行房贷额度普遍“缩水”，放款周期延长，有银行甚至要等半年才能放款。
放款时间一旦延长，买家的购房计划就会延迟，而对于准备卖一买一的业主而言，就不得不考虑资金周转的问题，甚至会更倾向于选择能全款买房的买家。
伴随着房贷额度收紧而来的，是房贷利率高企不下，早在今年4月，银行利率就已经突破6%。
详情可回顾：
据最新的调查显示，截至5月25日，东莞12家银行首套房贷利率普遍在5.65%以上，二套集中在5.85%，所加的基点，均不低于100BP。
一路上扬的房贷利率，对买家而言，每个月月供增加，购房成本也进一步增加。
还有重要的一点，如果你不担心房贷时间长和房贷利率高，还是决定贷款买房，那么，你还要注意，银行也会严查首付款来源。
详情请回顾：
除了限购、信贷政策收紧等特定的原因，要购买一套二手房，买家平时也可能会遇到虚假房源、业主反价等常见的问题。
虚假房源，这在二手交易当中被诟病已久。目前网上仍广泛存在二手房虚假房源的情况，会让买家更难买到合适的房子，甚至会产生不必要的损失。
业主反价，在二手房交易中同样较为常见，如果是处于卖房市场时，这样的现象会更加明显。
有位粉丝就吐槽称，她和同事在买二手房的过程中，就遇到了业主反价的情况。
她提到，之前买房时，二手房业主出价摇摆不定，甚至谈一次就涨20万，而且每次谈价时，业主都会新增条件。
所以，从去年年底谈到现在，双方仍没有谈妥，最后也只好作罢。
总的来看，如今想要在东莞买一套二手房，同样也是不容易，而主要的原因，在于受限于限购和信贷政策。
尽管不少买家会因为新房供不应求或者房价高而转战二手，但也发现，稳楼市的调控力量，非常强大，在购房资格、房贷上面，提高了二手的入场的门槛。
不过，值得一提的是，距离去年725新政发布，已经快满一年，那些被一年社保限制的买家，将陆续拥有购房资格，可能会择机入市，届时，二手市场的反应将会如何，也是值得期待。
中介：政策收紧，投资客买房难，其实是利好刚需
二手市场的冷热变化，活跃于市场一线的中介，感知会更为明显。
谈起目前的二手市场，中介的评价更多的是“冷淡”。至于原因，他们同样谈及了限购新政和信贷政策对市场的影响。
其中，一位负责城区二手房的中介提到，新政影响太大，二手有价无市，有点惨淡。比如，莞城一个月成交量不到100套。
据东莞不动产登记中心统计数据显示，今年1-4月期间，莞城在2、4月的网签量确实不足100套，尤其是在莞6条发布的2月，仅成交28套。
不过，莞城的成交冷淡，也不能简单说是调控的影响。
从链家上看，莞城目前的挂牌房源约1060套，与城区其他镇街相比并不多，而且挂牌均价偏高，近1年来稳步上涨，如今挂牌均价已达3万/平，这对购房者而言，压力也不小。
此外，关于二手房现状，一位代理虎门二手房的中介，则给出了不一样的答案。
在他看来，目前的二手市场其实还好，不会很惨淡，还是有挺多刚需客会买房。
不过，这个也带有比较明显的区域分化的特点。
因为，一直以来，虎门的二手交易，会相对比较活跃，只能说受政策调控的影响会相对较小。
在2020年东莞热销TOP10二手楼盘中，虎门有两个楼盘进入前五。而且，虎门也以一镇之力，撑起二手交易的半壁江山。
这位代理虎门二手的中介还提及，现在买二手的投资客少了，刚需客还是挺多。
关于这点，其他的中介，也是有同样的看法。
有位代理整个东莞二手的中介表示，虽然现在二手市场回落，但是，现在反而是刚需买房和置换比较好的时机，所以，刚需自住该买还是可以买。
至于信贷政策的影响，他则认为，现在由于房贷收紧，会导致很多业主会倾向于全款买房的买家，这对有些人来说，压力不小。
而现在虽然房贷利率高，但对刚需买家而言，只是月供增加了，总比全款买房要好。
若想了解低总价的二手房，也可以了解一下我们之前整理的二手房购房指南：拿好！东莞200万预算最强购房指南，这24个盘向你张开怀抱！
二手置业门槛提高，挤出泡沫，楼市更理性
限购和信贷政策的收紧，提高了二手房的置业门槛，让许多想要入手二手房的买家，感觉比以往要更加吃力。
但是，这也相对地挤出了投资的泡沫，让二手市场回归了理性。
而且，大多数房价比一手要低的二手房，也是众多没法打新的买家会选择的出路，所以，适当地收紧，与一手限购同步进行，才能维持整个东莞楼市的平稳与稳健。
如今，整个二手楼市的基本面如何，我们也一起来看看。
从量价来看，据合富大数据统计，今年以来，二手房均价一直低于一手房，而且比较平稳。
尤其是在2月“莞六条”发布之后，二手每周均价没有太大的波动，每周的成交量整体会低于新政之前，但是，波动也不会特别大。（二手房数据交易有一定的滞后性，数据仅供参考。）
而从每个镇街和各片区的成交量来看，据东莞不动产登记中心统计，镇街网签成交量和各个片区的拉差都比较大，形成分化。
地段比较好二手，依然是交投活跃。比如，城区1-4月的网签达3014套，在六大片区当中，排名第一；而水乡片区的二手网签量仅486套，数量最少。
这也可以理解，部分成交量不乐观的镇街，为什么会觉得市场的变化比较明显。
综上，调控从严之下，二手房，无论是购房资格、可选房源、预算范围，门槛都在升高，对于部分买家而言，确实有点难，连投资客也选择外溢了。
但是，这并不代表着二手市场不好，而是更加理性了，调控之后的二手楼市，整体上保持博弈后的平稳状态，而且，在热点缺货区域，会依然交投活跃。
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