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不懂就问:东莞为什么散装?

东莞house姐 东莞房姐 2022-12-01


城不像城,村不像村,这是不是散装的东莞?


追溯到东莞的前身,经济迅速的发展令东莞从县升为地级市。


虎门、长安、厚街、石龙、常平等经济强劲,设立“区/县”困难重重,于是采用镇街的组团模式,形成“散装东莞”地级市。


| 某个角度细看东莞,©️东莞房姐

三十多年的慢慢积累形成,这里产业链成熟,上下游配合默契,作为“世界工厂”的东莞,由32镇街+2新区组成,各镇街都有不同的产业、习俗、语言,甚至每个镇街都有属于自己的镇中心。

面对整个东莞,这里缺乏一个城市中心,由此“散装东莞”十分明显。

直至到东莞新CBD规划,这里才有了真正意义上的中心。


东莞,为什么散装?

如果你走遍东莞各镇街,不难发现:镇街各有规划,每个镇街都保持自己的特色。

无论是道路建设、文化习俗等,与隔壁的镇街并没有进行太深入的融合。

先从历史上的地理条件方面看。

整个东莞处于广州和深圳之间,为此受到周边城市的影响,形成了一部分的“临广”和“临深”基因。

一边是历史的发展,凡是派往东莞的大小朝廷官员等都抵达莞城区内,所以自唐朝以来,莞城成为传统的政治、文化中心。

另一边,是东莞内部先天的地理条件,山、河、湖的阻隔,令不少镇街虽为邻居,但联系并不多,是“散装”的原因之一。

| 东莞山海河湖生态格局图

但,后来东莞内部发展和深圳崛起,也直接影响了整个发展局面:莞城中心逐渐削弱,各镇街有属于自己的中心。

将目光移到临深片区。

凤岗作为临深之首的地缘条件,“人在曹营心在汉”,深圳很多规划都纷纷向凤岗伸展。

同样受到深圳购房客欢迎的塘厦,显得相对低调,通过自身的经济实力,是功课做得最扎实的镇街之一。

还有特殊的存在,清溪,由于深惠交界处均有山地阻隔,增加了空间距离与通勤成本,并没有靠一线临深的优势尝到很多甜头。

| 被山湖环抱的清溪,还藏着另一片世界(动图出自东莞房姐)

先天的地理条件影响到历史产业的发展,东莞各镇街产业方面同样各具特色。

虎门,得益于优越的地理环境和历史条件,作为国内最早种植番薯的地方,自古为富庶之地,至今,虎门服装产业已享誉国内外。

往南,则是东莞经济强镇之一的长安,地理面积不算很大,仍然聚集了大量人口,vivo、oppo总部都在这里。

虎门和长安在东莞人眼里:有钱。

| 优势产业一览图,仅供参考

另一边,是轨道带来的散装发展。

石龙,有着丰富的历史沉淀,在800年历史商贸发展当中,石龙一直都是省港澳重要的货物集散地。

而约100年前广九铁路的开通,水陆交通吸引了更多的人到此投资创业,更是奠定石龙的商贸重镇地位。

中山路老街见证石龙古镇的繁华,如今到石龙老城区里走走,可以感受这座千年古镇的文化底蕴。

东莞地铁R2线的两个终点站,一边是GDP强镇之一,一边是历史文化名镇。

石龙,这是东莞占地最小的镇街,也曾被誉为广东四大名镇,自然也有其他镇街缺少的文化气息,显得与现今经济发展强劲的镇街有所不同。

|百年历史中山路,图源:印象石龙

同样拥有轨道发展基因的常平,是东莞东部的佼佼者。

轨道利好+香港基因+产业沉淀,是常平根基深厚的优势,也使常平要快速往前发展,有足够的动力。

对比起东莞其他镇街,常平早已开始摸索自己的发展之路,完善城市面貌和基础设施建设。

不近城区、不临广也不临深。

但这里依然霸气坐拥东莞东站(规划)、常平东站(规划)、常平站(规划)、常平南站(已建成)等多个TOD。

|常平拥有的东莞东站、常平东站、常平站、常平南站

除了地理位置和交通条件之外,东莞本土文化、饮食特色也有所不同


如东莞话,各镇街有属于自己的口音。身处不同镇街,可能会出现互相听不懂对方的语言。


最接地气的饮食文化,可以感受“散装”东莞的人文和风味,石龙麦芽糖、厚街烧鹅濑粉、虎门蟹饼、万江腐竹、道滘肉丸等,传统美食各具特色。


“散装东莞”也不是没有道理的,但美食嘛,可以理解的(多品种能多吃点)


| ©️东莞房姐,烧鹅濑粉,看到饿了吗?

楼市方面,同样存在“散装”。

当配套设施、镇街GDP、学区质量有了对比,那其中必有隐藏的鄙视链存在,各镇街的房价价差明显。

不妨可以看看房姐之前写的一篇东莞楼市鄙视链


散装的另一面,是多元共生

散装,并非不好。

过去,散装发展并没有影响东莞的发展,换一个角度来看,这是多元共生。

人口方面。

东莞不设立区,也没有代管的县级市,城镇化率高,两头的广深两市几乎形成“都市连绵发展”,吸纳大量人才。

东莞全市大部分区域均属于常住人口范围统计内,在此基础上进一步增加,人口成为东莞亮点之一。

据第七次全国人口普查,东莞人口年龄构成十分“年轻”,15-59岁人口占比高达约81.41%,位居全省第一。

可见,后劲充足。

| 数据来源:第七次全国人口普查

20个全国百强镇街。

根据《中国乡镇综合竞争力报告2020》,东莞占有20个。

长安、虎门同样位列前十名。而对比起2019年百强镇排名,2020年大部分镇街排名有所进步,各镇街都在积极发展。

| 《中国乡镇综合竞争力报告2020》,数据仅供参考

便利店里,藏着另一种城市格局。

据中国连锁经营协会发布《2020年中国城市便利店指数》,东莞便利店饱和度约为1242人/店,位居全国第一。

东莞“世界工厂”、“打工之都”,打工人与便利店的数量是成正比。

而正因“散装东莞”的城市形态,决定了东莞的人口散裂分布。缺少一个绝对的中心,在过去的发展中,往往难以支撑大型商场的生存。

于是,便利店逐渐在东莞遍地开花。美宜佳、天福也从东莞走向全国,成为“便利店大王”。


未来的发展新路

📍 优化城市空间布局,多中心、分片区、网络化

坚持“多中心、分片区、网络化”的城市布局方向,构建“中心引领、廊道支撑、片区协同、节点开花”的城市空间格局。

实施中心城区、松山湖、滨海湾新区“三位一体”的都市强心战略。

| 东莞城市空间格局图

🚄TOD、TID模式

来到大湾区交融的时代,轨道交通的作用,比以往任何一个发展时期都来得重要。

这也正是东莞的下一个努力的方向,要为自己找到一个新的城市模式——TOD模式。

| 东莞94个TOD项目,仅供参考

最为直观的,轨道交通“连接”魅力,将33个镇街紧紧联系在一起,并重新根据TOD的重要性,去定义新的板块价值。

东莞市以往镇街发展自主权大的问题也逐渐削弱。通过轨道的引导,城市产业和空间布局产生变化,轨道交通支撑城市可持续发展。

有利于城市格局优化和提升,吸引人才和产业资源,提高市民出行便利性,缓解城市交通压力。

🔬科技创新,将成为东莞取胜之道

根据《东莞市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》全文,“科技”提了159次,“创新”提了376次。

科技创新,已成为东莞发展的首要方向。

以大湾区综合性国家科学中心先行启动区(松山湖科学城)为核心,打造“一核一轴三带”的创新空间布局。

| 东莞“一核一轴三带”创新空间布局图


最后,


世界上最遥远的距离,莫过于你在麻涌,我在凤岗;你在沙田,而我在清溪。


东莞面积小,给人总感觉很大。


因为这里不失温度,包容程度高,看似散装,但这就是东莞专属的城市节奏。


它正以自己的方式,走向未来。




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