新盘扎堆！价格战打响！2022年，谁才是东莞的“卷王”？

2022年的东莞楼市，有一个逃不过的关键词——内卷。

回顾2021年，东莞楼市步入冷静期，不再像2020年、2019年那样供不应求，供求比达到1.2：1。

｜数据来源：合富大数据，仅供参考

而到了今年呢，据不完全统计，全市待售、在建、待建全新盘共111个（多为已投资备案项目，不含已开盘在售项目）。

| 不完全统计，仅供参考

像南城、寮步、塘厦、凤岗、虎门、麻涌等，都在今年迎来了“供应大年”。

不过，即使同样面对喷涌而出的供应量，各个镇街、各个项目的消化能力，也一定是千差万别的。

“莞e认购”上的数据，真实地反映了一句老话，人类的悲欢各不相通，我只觉得他们吵闹。

其实，大家都知道，越是处在调整期，这种分化、内卷现象就越是激烈。

一个区域的基本面如果足够强劲，或有持续不断的利好支撑，这传导到市场中，会产生足够的需求，来抵消新增的供应量。

相反，如果区域本身就相对薄弱，普涨潮过后，新的供应没办法消化，市场供求会进一步失衡，接着就是楼盘之间的内卷。

而今天，房姐先大胆预测一下，到底谁，会是今年东莞的“卷王”？

东南临深板块，重构市场体系

塘厦、凤岗预定热门选手

东南临深片区，是今年“卷王“的热门选手。

整个东南临深片区，今年将上新25盘，在6个片区中新增全新盘最多；其中，塘厦、凤岗又是主战场。

临深的痛点，来源于东莞的限购政策，深圳人被拦在门外，相当于本来的购房主力缺位，转为本地内部消化。

而且，东南临深片区，是一个内向型市场，市区、滨海湾、松山湖各有山头；东部产业园片区的价格又更低，不会优先考虑这里。

📍 塘厦

据东莞市自然资源局，塘厦的库存量，达到约26.8万平，位居全市第二；目前在售的就有11个盘，加上待售的9个全新盘，去化压力可谓空前。

尤其在塘厦中心板块，仅粤港澳一家就带来了1、3、8号3个新盘，此外还有安居·臻悦花园、金众·柏悦公馆、卓越华堂卓著天城等，可谓群雄混战。

｜塘厦中心板块，拥有众多新项目

在地段差不多的情况下，各个项目能卷的就是产品和价格了。

👉卓越华堂卓著天城·辰光，主打约81-104平3-4房，毛坯单价约3.5万/平，且81平就有3房，是难得有小户型的项目。

👉金众·柏悦公馆，核心优势是一线塘厦中心湖景，定位高端化，交标高规格，但单价接近4万/平，加上主推产品为约98-200平3-4房，所以门槛偏高。

👉安居·臻悦花园，距金众直线距离仅约1.5公里，不同的是，它更靠近镇中心，且背靠塘厦TID综合体，配套上更见优势，而主推产品约95-130平3-4房，偏改善型产品。

👉粤港湾·华堂里3号，距迎宾大道约200米，主打纯大户型社区，推出建面约128-169平4-5房，均可南北或东西对流，但作为粤港湾在塘厦的首盘，品牌认可度还需积累。

可以预见，短期之内，塘厦的潜在客群是有限的，而多数项目又挤在了改善型产品的赛道上，一场价格战，箭在弦上。

📍 凤岗

凤岗，无疑是另一个内卷的主场。

躺在了“深圳里”的凤岗，是受限购冲击最严重的市场，冲破了4万/平的房价，又让多少本地人爱不起。

今年凤岗楼盘的压力，可以参考去年年末，凤岗某临湖项目的境况，首推去化率仅8%。

另一方面，今年待售和在售的，不少是凤岗的地价标杆，高成本和KPI，真是艰难的选择。

这意味着，今年凤岗的新盘，要么加入内卷，要么搞拖延战。

👉鸿荣源·熙园山院（东莞地价top10，楼面地价约2.58万/平），从去年5月开放展厅以来，就进入了蓄客期，项目约300米外就是保利招商锦上，地段、产品都撞款，可谓强敌。

目前，保利招商锦上已开启了新一轮认购，备案均价约3.9万/平，接下来，就看鸿荣源的动作了。

另一边厢，得益于旧改推进，官井头板块，又扎堆了几个待售新盘。

万科观湖花园、碧桂园凤凰公馆、海伦源筑，加上目前在售的世城悦湖花园，一桌麻将都凑齐了，少不了一番腥风血雨。

不过，对于本地客来说，卷一卷反而是好事，当市场泡沫逐渐被挤掉，临深片区将重新构建新的市场体系，让更多买家有了选择的机会。

水乡片区，城区客还在吗

麻涌、中堂，比你想象中更卷

水乡片区，是近年来东莞楼市的黑马，但作为黑马，爆发力很猛，但难免有后劲不足的问题。

近几年来，由于洼地优势，水乡吸引了城区和广州的刚需，加上新增供应量增多，片区热度暴增；但步入去年下半年，在调控影响下，水乡热度有减退之势。

一个更真实的数据是，2021年，水乡片区二手成交仅1013套，和其他片区相比差距较大，这说明了水乡片区的真实购买力仍然不够。

| 数据来源：乐有家，仅供参考

究其根本，水乡发展水平还是后起之秀，轨道也好，产业也罢，尚未落到实处；相比其他片区，这里的GDP和人口还需要沉淀。

所以，今年的水乡片区会出现两种极端，要么就是“卷王“，要么就是”小透明“。

📍 麻涌

麻涌，一直是水乡的供应主力，而今年，麻涌还要新增6个项目，其中3个为千户大盘，可想而知，麻涌将处在内卷的风暴中心。

事实上，三大纯新盘，万科公园里、南山府、华侨城云瑞府，去年就开始蓄客，又因为各种原因迟迟未开盘。

👉万科公园里，是4A级景区华阳湖旁唯一在售的全新盘，湖景无疑拉高了项目的调性，产品主推约97-126平的洋房和别墅，目前吹风价约1.9-2.1万/平。

另外，万科品牌也为项目加分不少，目前项目商业已引入嘉荣超市，配套先行，无疑将给大家更多信心。

| 万科公园里区位图

👉南山府，距万科公园里仅约1.4公里，项目有江景加持，背靠滨江商务休闲区，周边还有旧改、大盛村tod在推进，但从规划到兑现，还需一定时间。

在产品上，南山府主打约88-118平3-4房，吹风价约1.8万/平起，门槛更低，是南山府的优点。

| 南山府区位图

华侨城云瑞府，是麻涌的地价标杆，位于麻涌新中心区，聚集麻涌最高规格的配套，同时在产品打造上更高端，1.5容积率+一梯两户设计，主推约99-141平3-5房。

目前，华侨城吹风价约2.3万/平，它的卖价将影响麻涌的价格走势，而华侨城周边，还有不少新盘在售，压力不小。

| 华侨城云瑞府区位图

简单来说，几个全新盘即有差异性，但也有不少共通性，在巨大的库存压力下，掀起一轮价格战，也完全不意外。

📍 中堂

别看中堂新盘不多，但这里卷起来，那是使出了洪荒之力。

中堂半岛1号，最新备案价去到了1.6万/平起，刷新了近几年中堂的房价谷点；紧接着，时代芳华马上打出1字头的价格。

中堂半岛1号和时代芳华都位于豆豉洲，相隔仅几百米，江景、配套、产品面积段基本上都差不多，彼此自然免不了一轮恶战。

不同的是，半岛1号的住宅货量不到500套，时代芳华却有约3000户的大体量，在本就僧多粥少的情况下，一个要抢跑，一个要留客，低价的噱头无疑能增加热度。

｜半岛1号营销中心现场

至于道滘、洪梅、望牛墩，要么潜在新盘不多，要么一家独大，自然竞争没那么激烈。

总体来说，水乡片区，很可能就是环城区最后的房价洼地，像中堂、道滘这些镇街，紧靠城区，而单价却直接砍半，对刚需来说，的确很香。

松山湖片区：有人欢喜有人愁

寮步、茶山，神仙打架

印象中，松山湖的房子，永远是不愁卖的。

但事实上，真松山湖可以吃肉，毕竟货量少，又有限价buff加持；环松山湖区域，可以喝口汤，像寮步，新盘不少，但有产业加持；最外围区域，像茶山，那估计得望梅止渴了。

📍 寮步

今年，也是寮步的供应大年，9个纯新盘待售，加上在售的9个楼盘，足足有18个楼盘，好一场神仙打架。

目前，最可能正面厮杀的应该就是保利越秀金茂松湖云禧和南山悦府，两个项目紧紧相邻，地段和配套完全重合。

保利越秀金茂松湖云禧，三大品牌房企合力开发，品牌效应加足，总建面约6.5万平，将打造一座人文艺术社区，推出约95-140平产品，大货量会带来一定压力。

｜保利·越秀·金茂松湖云禧，设计意向图

南山悦府，地价约2.3万/平，比前者要高2000元/平，也是整个寮步的地价标杆，但总体量却连前者一半都不到，只有约2.6万平，内部配套不足，产品为约95-120平3-4房。

对于这两个楼盘来说，除了相互对打，还有来自整个寮步、松山湖片区的竞争。

整个寮步，万科时富·金色家园Ⅱ、万科金域东方、金地保利领峯、源悦、松湖云台、鼎峰松湖雅境等都还有货源在售，并且大家都有促销动作。

而且，后续松山湖供应还将加大，像万科项目、创意生活城地块，都将有新动作，对寮步来说，都是利空。

📍 茶山

如果说寮步只是局部紧张，那么茶山的卷，可能会来得更加凶猛。

茶山，虽属松山湖片区，但地缘上更靠近东城，所以它更像是东城刚需的后备，而茶山最卷的地方，无疑是茶山新城。

今年，茶山新城将上新莞民投·和昌莞月湾和碧桂园瑜璟臺，加上在售的龙湖·金地天曜城、金融街金悦府、嘉华·嘉誉湾、鲁能公馆、万润中心，一共7大金刚。

👉莞民投·和昌莞月湾，备案价约2.6-2.9万/平，邻近在建的桑茶快线出口，容积率约1.8，打造约115-125平纯南向四房，可以看出它的宜居度比其他楼盘更高。

| 莞民投·和昌莞月湾效果图，以实际交付为准

碧桂园瑜璟臺，距离莞民投仅约800米，是去年8月茶山拍出的地价标杆，建设速度惊人，很明显是为了抢跑入市，2524户的货量，压力巨大。

项目虽有江景加持，但却在寒溪河南岸，开发程度比对岸更低，幸好其本身是大社区，能自成一体，约83-143平3-4房的产品，单价约2.75万/平，这个价位会产生一定抗性。

| 碧桂园瑜璟臺区位图

👉龙湖·金地天曜城，杀手锏是茶山东莞站TOD和超级商业IP龙湖天街，相当于整个板块的轨道和商业中心，一直是茶山新城的风向标。

目前，项目价格约2.54万/平，这个价格加上配套上的差异性，竞争力更强。

👉嘉华·嘉誉湾、👉金融街·金悦府、👉鲁能公馆、万润中心，基本都扎堆在一条路上，产品面积段相差不大，基本都有南向江景资源，售价基本在2.6-2.7万/平，价差不大。

其实，茶山新城的发展逻辑比较清晰，背靠地铁2号线、茶山东莞站双TOD、桑茶快线，构建起和周边连接，再建起茶山CLD，以成为城区和松山湖的居住后花园。

｜茶山新城规划

只是，目前茶山CLD还在成长阶段，配套、城市界面还要等待，又遇上市场调整期，面对这庞大的供应，一场内卷几乎难以避免。

其他板块：不卷是不可能的

当然了，你可能会发现城区、滨海湾、东部产业园，我们还没有提及。

在大家印象中，像城区、滨海湾，卷的都是买家，但别忘了，有不少镇街，也都迎来了供应大年。

如万江，如虎门，是继续火力全开，还是打架内斗，还要看年后的市场情况。

此外，一向低调的东部产业园，黄江也将迎来大波供应，在深圳买家被拦在门外的情况，黄江新盘会裹挟内卷，还是依靠自身的力量崛起？

| 黄江，将有6大新盘供应

可以预测的是，今年的东莞楼市，也是硝烟四起的一年，也是百花齐放的一年。

抢客大战、促销大战、比房大战、联动大战，或将此起彼伏；而在激烈的竞争中，也将倒逼开发商去思考市场的接受能力、去提升产品水平。

显然，在内卷的市场中，对购房者来说是有利的，这意味着你将用更低的价格、更多的优惠，买到更好的房子。

所以，有真实购房需求的朋友，不妨多走走，多看看吧。

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