实力宠粉，又来交作业了！
事情是这样的，上个月去临深踩盘，发了第一篇👉塘厦一手房专篇后，粉丝群里反响热烈，铁粉们为文章疯狂打CALL。
随之，也有粉丝强烈要求：来个塘厦二手房最新调查报告。
|与粉丝的互动
那么，来吧，展示~先说摸排的结论：
1、在去年10月东莞发布二手房指导价后，塘厦二手房成交锐减，比腰斩更惨烈。而近2个月，塘厦二手的成交量（6月60套，7月75套），一跃回到二手房指导价前成交水平，大有回暖之势。
2、塘厦一二手之间抢客较为激烈，尤以塘厦中心区为甚，属于非此即彼的较量。而塘厦临深交接片区，则二手房一家独大。
3、受楼市不断调控影响，二手卖家放盘较为诚心，返价情况少。深圳经一轮疫情后，两地互通性受到一定影响，塘厦二手房深圳客明显萎缩，成交以塘厦本地刚需客户为主。
真实数据大梳理，塘厦二手回暖信号明显
先来看市住建局每月网签的真实数据：
在去年10月发布二手房指导价前，塘厦二手房月成交量都保持在50套以上，最高成交量1月，成交套数为131套，成交活跃。
这主要得益于2021年上半年塘厦新房断供，大量的居住需求只能涌向二手市场。
而下半年，塘厦多个新盘齐上线，金众柏悦公馆、粤港湾华堂里3、8号、卓越华堂卓著天城辰光等项目纷纷入市，塘厦新房供求呈井喷式爆发。加之二手指导价的落地，塘厦二手市场顷刻处于冰封状态。随后，业主放盘诚意度高了，热门二手楼盘预期明显降了，成交回落的塘厦二手房市场，再一次被教育了。举个栗子，塘厦镇中心的御湖半山，在2021年有不少业主挂网价高达4.3万+/平，而当预期被迫降低后，挂网价大都在3.2万-3.7万/平。时间来到2022年的3次新政后，种种利好叠加契机下，塘厦的二手房，也顺势回暖。二手回暖明显，一手市场新盘扎堆，但市场的蛋糕就这么大，随之而来的，是一场旷日持久的抢客大战。
在调研中，不少门店中介都表示，一二手房抢客，是家常便饭。一手房交易流程简单，纯新房，居住体验相对较好，但期房需等待2-3年时间，又是其短板。二手房所见即所得，不仅是房源质量，更是周边配套。若二手房带装修，还可以省去一笔不小的装修费，入住时间也可控。但交易流程繁琐，中介费及税费都相对高企。
“好多看完二手房的会转去买一手，但是看一手的很少去买二手。”曾从事塘厦二手房多年的中介小罗说道。如镇中心行政区，目前在售新房安居臻悦花园，均价3.3万-3.7万/平（毛坯）。而一路之隔的二手房御湖半山，目前二手房挂网价多在3.2-3.7万/平，多数带装修。举个栗子，一套御湖半山房源，挂网总价310万单价34560元/平的小三房。经中介计算，个税及契税分别为总价的1%，再加上中介费为总价的3%，一共需要额外缴纳约15.5万左右的费用。而这笔不小的开支，相当于一套新房的装修费。能住新房何必二手房。在镇中心行政区，买家更倾心一手房源。这很好理解，镇中心行政区一二手没有明显的差价，但同时区域又是整个塘厦目前板块醇熟度最高的片区，周边不仅有镇政府坐落，更有大型商圈已经成型。万科生活广场、悦港汇商圈，是诸多塘厦人日常消费的场所。而周边整体城市面貌佳，一二手房源量充足，是内卷抢客的重度区域。而相较之下，塘厦临深片区，如大坪、沙湖等塘厦工业区，由于常年的一手断供，却又有着大量的产业住房需求，二手房一家独大的局面已然成型。但值得一提的是，由于疫情封控，同城往来不如疫情前频繁已成既定事实。而这也直接影响了塘厦一二手市场的客户群体构成，深圳客萎缩，塘厦本地客占比持续扩大。此外，从数据上看，塘厦的一二手抢客较量中，已有胜负之分。
但也可以看出，当下的一二手成交量，每月的差距并不是很大，在未来，这场较量还将持续进行。比较扎心的是，在本次塘厦二手房市场调研中，曾从事多年二手房的中介小罗表示，也就在2021年下半年那会，很多二手同行，都选择了转行。甚至到最后，自己也在二手市场熬不住了，转身投身到一手市场中。
小罗只是中介中的一个缩影。塘厦一二手市场不仅停留在抢客之上，更深层次的，也在争抢中介资源。而中介的带客能力，不容置疑，当前楼市行情下，得中介者得天下，这句话，一点也不为过。接下来，为大家展示目前塘厦的一些热门楼盘，看看它们都有什么特征。观澜碧桂园，项目建于2015年，占地面积约11.1万平，产品为建面约80-188平二至四房，以及建面约279-430平别墅。项目紧邻深圳，南向可俯瞰观澜高尔夫景观，区位和生态环境优越。同时由于所处的板块内新房和二手房普遍紧缺，让项目成为了目前塘厦最活跃的二手盘。据了解，该项目过往成交客户中，在观澜、龙华工作的深圳客占据着极大比例。但近期由于跨城通勤受到疫情影响，让深圳客户有所减少。
目前项目在贝壳找房上共挂牌180套房源，挂牌价约1.95-3.5万/平。热门户型为建面约82-89平的二至三房，成交客户以刚需自住为主。御湖半山，位于塘厦行政区中心，前有完善的配套，后有山湖景观资源，生活氛围醇熟。社区周边分布着多个豪宅小区，该板块也是目前塘厦二手房价最高的区域。项目建于2015年，产品为建面约75-131平二至四房，2梯3户，居住舒适度较高。据了解，项目多以本地自住客户为主，目前小区入住率约6成。热门户型为建面约75平两房及建面约91平三房。挂牌价约3.2-4.3万/平，楼层朝向较好的户型挂牌价基本在3.5万/平以上。项目分为三期进行开发，涵盖了别墅和洋房，是塘厦最宜居的大社区之一。金地博登湖位于塘厦中心区，周边配套齐全，同时拥有湖景资源。目前金地博登湖居住以本地人为主，还有部分是周边企业的员工和小型企业高管较多。目前，小区在贝壳网挂牌均价约为2.5～3.6万/平。其中，一期挂牌34套，三期挂牌19套。比较热门的户型为建面约100-107平的三房，买家多用于自住为主。目前，塘厦不缺房子。新盘扎堆，二手房存量也长期处于高位，但客户却是有限的，一二手的“内卷”，将持续延续。而此时，一二手房相互抢客，让对价格较为敏感的刚需购房者有了更多“捡漏”的机会。尤其是在当前的经济环境下，一些房源因业主资金周转而急售，价格一般会比市场价低。
不过这些房源通常在交易条款、付款条件等方面，会有一些特别的要求，有意向的买家需多加留意。