2023年东莞公寓还有近1.6万套要卖，体量大到惊人啊

2022年，被调控误伤最深的，公寓敢说第二，没人敢说第一。

被误伤得有多深呢？

每一次利于住宅回暖的新政，公寓冰封层就多覆盖一层。

毕竟，“不限购”、“价格低”是公寓手中的最大王牌。

当住宅如今全市重回不限购行列，且目前最低2成首付，上车门槛已经非常友好时，公寓的王牌就显得不这么香了。

全市约1.6万套公寓待售

公寓去库存压力大

据瑞城搜数据显示，截止至2022年11月，全市目前共有约1.6万套公寓待售，需要约30个月，也就是2年半，才能消化殆尽。

公寓陷入的，是巨大的库存压力。

看到这，你可能觉得对公寓无感，可以无视。但当公寓库存巨大，你猜你手中的住宅价值会不会受到影响？

丨2022年1-11月东莞公寓情况，仅供参考

房妹也尝试着统计一下目前在售的热门公寓盘，得到一些数据，供大家参考。

时下，城区公寓盘火热，主要集中在珑远万江翠珑湾、奥园翡翠澜湾及西平新地中心。

而曾经大热的南城保利欢乐大都汇，已经售罄清盘，退出了一手市场。

丨2022年热门公寓项目库存一览，仅供参考

据了解，珑远万江翠珑湾项目去年国庆期间开盘。

经过约2个月的去化，共378户的公寓，含建面约35、55、70、95平四个户型，4.5米挑空，目前已经去化高达70%以上。

也就是说，整个项目还有约100套左右的公寓可售。可见，在与住宅足够的价差面前，东莞市中心的地段加持，公寓走俏是必然。

丨珑远万江翠珑湾公寓产品平面图，仅供参考

但在城区刚解除限购的当下，城区的公寓，还是受到了一波冲击。

譬如西平新地中心某顾问就直言，“目前项目库存约为160套左右，好卖是在政策之前，限购放开了，有钱人很少会将资金投入到公寓产品上。”

新政带来的冲击，房妹此前也写过一篇公寓专篇，详情可戳：难上加难！公寓，属实被新政误伤了......

但并不是所有的公寓产品，新政都要为其卖不动而买单。陷入去化困境的绝大部分公寓，究其原因，一是公寓定价过高、二是区域商业醇熟度并不高。

前者因素影响买入，后者因素影响入住后的生活便利性。

据了解，在沙田，仅公寓A项目，目前就有库存约700套。去化困难与区域的醇熟度不高分不开。

另外一个案例，则在塘厦。塘厦单某品牌一个开发商，手上就握有约800多套库存，且最贵的公寓单价约为2.1万/平。

另一个塘厦碧桂园项目，仰仗着项目对面的社区老业主基数，约546户的公寓，目前仅有约100套左右待售，目前均价1.1万/平左右。

丨碧桂园云麓半山LOFT样板间，仅供参考

看出来了吗？同一镇街，定价对公寓热卖与否，有着决定性的影响。

在本次摸查中，总体而言，今年各个区域公寓供应相对充足，普遍存在供过于求的情况，成交总体承压。

2022年，哪些公寓最畅销？

城区及环城区，赢麻了

去年的公寓市场，其实应该从上下半年两个维度进行剖析。

虽然总体上，2022年和2021年公寓去化套数前5名基本持平，分别为2318套及2456套。

但套数去化的主力贡献值，是在2022年上半年，也就是放开限购前。

丨2021年1-11月东莞公寓TOP5套数，仅供参考

丨2022年1-11月东莞公寓TOP5套数，仅供参考

上半年公寓市场承压，凭借着以价换量，迅速走货。下半年则随着限购的两次放开，去化再度收紧。

今年的公寓前三销量，分别来自于寮步的保利卓越中环广场、厚街公寓热盘湖景12及塘厦的碧桂园云麓半山。

套数上，第一和第二之间几乎不分仲伯，分别是769套及747套，第三名则成交套数为357套。

保利卓越中环广场作为寮步站TOD上的优质资产，周边商圈环绕，还汇聚TOD站点的超高人流量。

而且，价格也不贵，建面约30-50平的复式，均价约为1.5万/平。热卖，是有可预见性的。

丨保利卓越中环广场区域图，仅供参考

厚街湖景12，是一个纯商办项目，是个房妹去现场看了，都心动想上车的公寓盘。

首先是距离南城很近，日常可开车通勤。其次项目居住环境舒适，有一线的湖景资源。

丨湖景12全盘鸟瞰图，仅供参考

全盘约2159户，公寓产品建面约31-62平二至三房，层高约4.5米。

目前最低9500元/平起，均价约为1.1万/平，上车门槛不高，首付十几万，月供不到2000块。

这对于新莞人或者在东莞打拼的年轻人，十分友好。

而这些优势，让项目快速去化，目前库存仅剩803套，按照今年747套成交来算，明年项目公寓有望清盘。

丨湖景12产品创意设计，仅供参考

在公寓热卖的区域上，大多集中在城区及环城区。

在2022年公寓成交TOP10榜单中，城区和环城区共占据6席，其他区域公寓反响一般。

丨2022年东莞公寓TOP10，仅供参考

从上面的10大热销公寓项目，不难看出，他们基本都满足以下2个特质：

① 区域位置处于核心，周边人口众多，产业聚集，还有不少是处于地铁口或者TOD项目，不愁租赁。

② 价格相当有优势，相比同区域的住宅，要便宜50%以上，用于出租的话，租金回报率不错。

市场已经给出了买入公寓的最佳答案。

在公寓的选择上，还是那句话，价格和地段，极大程度地决定了公寓的价值和市场认可苏。

你真的合适买公寓吗？

买公寓，又要注意哪些？

那么，站在客观的角度，公寓究竟值不值得入手呢？

首先，你得要看需求、看预算。

初入社会的年轻人，真的没钱够不着住宅，又不想后续还贷压力太大。也不考虑学位、入户等条件的，可以择优挑选一套，过过渡。

丨东莞某些公寓产品，可通燃气

其次，还是一直强调的那两个关键词：价格和地段。

买公寓的人无疑是极端的两种，一种是有钱投资，一种刚需自住。

投资要考虑租金回报率，自住要考虑生活的便捷性，最好通勤时间在30分钟内为最佳。

当价格和地段，都兼得了，投资与自住，就八九不离十了。

丨某些大佬名下多套公寓，仅供参考

最后，买入公寓，需要做好3个心理准备：

言简意赅就是，卖不出去的准备、长期持有的准备、不赚钱的准备。

在东莞这个市场里，公寓的流通性并不高。

公寓交易的税费，如增值税及附加税征收5.3%、个人所得税1.5%等，还有商水商电等，是公寓天然的短板。

丨住宅与公寓的税费对比，仅供参考

虽然公寓首付比例最低5成，看起来是比住宅高。

但是住宅超过2套是要全款的，而公寓是不限贷的，在大客户买多套的情况下，公寓也是有一定优势的。

然后之前房姐写过，买公寓的逻辑跟住宅是不一样的，投资公寓更多的是看租金收入，是现金流。想着升值快速转手，那不是公寓的玩法。

记住，公寓并不是不能买，但绝不能脑热买入。如果你是首套房，买来自住，还是建议多攒点钱，优先考虑住宅。

实在没办法了，公寓会是你不错的Plan B。

但对于哪些玩公寓的土豪，闲钱多出来买几套公寓收租，赚了当零花钱，赔了也不会影响生活质量，请随意~

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