难上加难！公寓，属实被新政误伤了......

新政不是普火，公寓，属实被误伤了。

当住宅市场普遍还在为新政欢呼雀跃时，公寓，就如同被打入冷宫一般，出货更是难上加难。

其实从去年开始，整个楼市大环境的不如意，已经挤压了市场占额不高的公寓赛道。

上半年，公寓市场低价抛售求生存，反而让东莞的公寓，有了不错的成绩单。

如今，随着7.4一纸新政的落地，28个镇街不限购了，住宅端“热了”。与此同时，本就夹缝中生存的公寓市场，更加“失宠”了。

来，一起来看我们摸查回来的当下公寓市场。

客户量锐减50%，有项目停滞了

我们曾说，新政带来的市场热度，局限区域，局限楼盘。

而如今，被局限的，矛头直指公寓。

这是房姐调研的多个公寓项目，所发出的心声。

高梯户比、商水电、大额的交易税费等先天不足，让公寓的市场接受度本就不怎么高。只能依靠中介力推、不占名额、低总价和还算不错的租赁市场，才得以出货。

而在7.4新政之后，放开限购+最低2成首付+房贷利率下调等一套组合拳下来，住宅市场热了，公寓却凉了。

虽然有个别项目表示，新政后客户的观望情绪加重，但依靠核心的地段优势，依然能保持稳定的成交量。但这样的项目，也只是个例。

我们看到更多的是，骤减的来访，和惨淡的成交。

厚街某公寓项目销售表示，新政之后，渠道重心转移，来访成交都减少近了5成。

但项目方表示，依靠地段和产品力，加上竞品较少，项目在较为惨淡的情况下，还能保持一定的出货。

丨某项目日来访量变化

石碣某公寓项目人员表示，新政出台后，作为推介主力的中介，精力开始转向住宅产品，客户量下滑了约3成，7月过半卖了14套。

每周能保持一定的来访，还能成交，在当下已算稳妥的处境了。

还有部分项目表示，新政过后，直接让项目降到了冰点。

比如东坑某公寓项目，新政出台后，周来访量仅十余批，成交情况惨淡。

还有更难的，项目直接陷入停滞状态。

万江某项目工作人员表示，新政出台后，项目已接近停滞状态，没有客户来访。

同样陷入停滞状态的，还有南城的某项目。

要知道，这可是在主城区，并且位置不差。依旧逃不过这一波“误伤”。

一番摸排下来，东莞公寓到底有多难，显而易见。

而另一组数据更是让人胆战心惊：东莞公寓在低去化环境下，消化周期已经高达31个月，也就是需要接近3年才能消化完。

意味着至少今明两年的公寓市场，也不太乐观。

丨数据来源于瑞城搜

以价换量，公寓上半年迎短暂的高光

正如开篇所言，东莞公寓，在上半年，表现是比较出彩。但7.4新政驾到，着实给公寓市场浇了一盆冷水。

来看瑞城搜的数据。

2022年1-6月，东莞累计供应公寓1933套，累计签约4116套。而去年上半年公寓签约才3620套，同比上涨13.7%。

丨数据来源于瑞城搜

反观今年上半年，全市一手住宅新房成交量、成交金额都不及去年同期一半。

但在公寓市场的短暂狂欢背后，是大幅度的降价跳水。开发商为了快速回笼资金，选择了让利促销，收割了一大批刚需置业者。

据数据显示，2021年1月到2022年7月，1年半的时间，东莞公寓的签约价格已从约1.9万/平跌至约1.6万/平，降价近3000元/平。

丨数据来源于瑞城搜

而这还是签约价，其中还有个别高价且相对热点项目，把均价给拉高了。

据了解，上半年，东莞多个公寓项目都已经进行了史无前例的打折促销，在厚街、麻涌、沙田、东坑、中堂等地区，仅需1.1-1.2万/平的价格，便能拿下。更有甚者，8字头9字头，都能淘到。

丨某渠道平台公寓广告

除了降价促销外，开发商还有不少的政策配合。低首付、分期付款、中介分销的高佣金等政策，已是基本操作.......

靠着打“骨折”+各种营销政策配合，加之不错的地段和产品力，让很多项目迎来了销量的高光。从上半年的成交榜单看，这样的打法，确实行之有效。

而就在公寓保持着这个势头，持续快速走货时，7.4新政的到来，刚需客户更容易上车住宅，中介重点转移至住宅市场。

这就让东莞的公寓市场，被新政狠狠地“误伤”了。

这个行情下，公寓到底该不该买

是的，新政并非全面利好，市场终究还是向我们展示了残酷的一面。

在这波行情下，公寓，到底该不该买呢？

如果是首套刚需的话，建议还是凑一凑首付，上车住宅吧。

但如果你是打算做资产配置，公寓仍是可行的，普遍偏小的总面积、低总价的优势，无论是从投资回报率还是风险效益来看，都相对更为稳定。

不需要太担心公寓会影响住宅的升值出手，玩住宅和玩公寓的，始终是两拨人，公寓和住宅，也始终是两条线。

丨保利卓越中环广场实拍图

那么，公寓要怎么买呢？

公寓的标配，当然是：地铁orTOD+核心地段+变现能力

如今的市场情况，即便买洋房也有可能横盘站岗，对比选洋房还是选公寓的问题，更重要的还是：选对房。

而一套好的公寓的标准，必须具备以下几点：核心地段、地铁或者TOD等轨道上盖、白领等高端居住人口流入大于流出、租金水平高于周边且有领涨能力、易出租、物业优质。

丨保利欢乐大都汇效果图

而重中之重，一定要独具一格，与众多普通公寓类项目拉开明显差距，更扛风险，未来也更有机会升值。

总而言之，就东莞市场而言，购买公寓一定要谨慎，千万不要被故意夸大的回报率和虚假宣传的问题给轻易“套牢”。

在供大于求、竞争激烈、去化难度大的市场现状之下，东莞的公寓还有很长的路要走。

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