嘘！壮着胆子，我摸查了新政后6大片区的真实数据

7月4日，一纸新政，似一声惊雷，搅动了东莞楼市。

一时间，28个镇街放开了限购，张开臂膀，拥抱大湾区乃至全国置业者。

随后，2成首付也腾空而出，利好似潮水，一浪高过一浪。而这，也成功让东莞各项目，“嗨了”。

本轮新政，房姐依旧是市场的见证者，也是记录者。

近日，坊间传闻：上周广深客大举涌入东莞，到底是真是假？新政给东莞楼市，又带来了什么改变？

在对6大片区多个典型楼盘，摸排了来访、成交及外来客户后，我们得出了这样的结论：

① 新政并非无差别刺激，局限区域、局限楼盘，临深区域外地客户涌入占比高，市场仍在调整和持续分化中。

② 各盘喊涨与特价房比肩并行，借势新政利好，快速走货，仍为上上策。

③ 大部分区域，到访量及成交量大幅提升，重获购房资格的老客户，是本波行情中成交的中坚力量。

④ 新政来势迅猛，不少临深及临广楼盘，正在积极调整营销策略，对外招揽广州、深圳客户。

接下来，我们彻夜摸查回来的案场数据，一一奉上：

📍临深片区，深圳客占比高达50%，刚需为主

临深区域，是从新政后第一时间，各项目便要与深圳亲密贴贴的区域。

而一直以来，面对深圳高企的房价，不少有自住需求的刚需深圳客，始终将东莞临深片区作为置业优选。

放开限购后，临深项目与深圳的联动，也确实卓有成效。

👉凤岗的三正鹏程上花园，是板块内目前唯一在售的真·TOD物业，项目得益于深惠城轨的便利，新政后深圳客占比达50%，客群涵盖龙岗、罗湖、福田、南山、宝安等片区；

凤岗的保利招商锦上，上周成交老客是主力，而深圳客来访120批左右，占总来访的50%。“项目约8分钟可到龙岗，且开通了深圳方面的渠道资源。目前已将深圳客纳入主要客群。”项目方解释道。

👉塘厦的粤港湾华堂里8号，“深圳客呈现10倍增长，且多意向刚需上车户型。”项目方如是说。

据了解，随着莞深产业的融合，不少深圳产业落址清溪，而项目在新政后也享受到了这波红利，诸多深圳的产业工人自发到项目看房。👉清溪的保利堂悦项目，深圳客的成交占比高达45%。

而临深，还有不少项目，正在积极走出去。如👉塘厦的安居臻悦花园，当前阶段老客盘活十分活跃。下一步的营销策略，是启动联动、与深圳媒体、看房团积极合作，让更多深圳客认知项目。

📍水乡片区，2成首付促进大

如果说临深与深圳的贴贴是全面而热烈的，那水乡片区与广州的贴贴，就显得有些力不从心了，片区成交仍以东莞本地客为主。

在与广州联结的路途中，隔着黄埔、新塘、增城等区域价值洼地，广州客进军东莞市场，受到了较大程度地拦截。

据了解，👉万科星城及👉万科公园里，已迅猛开启了广州媒体、渠道的投放及合作，且有一定效果。

上周，万科公园里广深客来访占比近30%，且已有广州白云区的客户认购，为片区打了个样。

抛开外地客户，片区内成交颇有亮点的，要数2成首付更低的上车门槛，对本地客户的成交有较大的促进作用。

👉道滘的中海凤凰熙岸，上周成交约50套左右；👉首嘉鹭湾1号，新政后城区外溢客户至项目客户颇多。

👉望牛墩的保利阅江台上周营销中心开放，到访量超800组，但大多以水乡及城区客户为主。

📍滨海湾片区，普遍热卖，以本地客为主

滨海湾片区本次新政中，客群的区域分化较大。

长安长期断供，滨海湾新区又暂无新房供应。虎门、厚街、沙田等是置业的热点区域。

具体看来，👉沙田海上明悦得益于广深沿江高速及南沙大桥，2字头的均价，收割了较多的深圳松岗、沙井客户。据了解，项目深圳客的来访与成交，均占到了50%。

反观同为沙田镇的👉越秀美的天悦江湾，深圳客的身影相对稍少。但项目方表示，周末外来客户有明显增长，成交仍以东莞本地客户为主。

把目光聚焦到热盘倍出的虎门及厚街，可以说是这波利好中，整体走货最为迅猛的两个区域了。

经摸排，这两个热门区域，均以本地东莞客户成交为主，老客复看率高，为成交主力。“不少客户，重获购房资格，也不缺购房资金，在政策的刺激下，能较快的下定”，某项目营销人员如是说。

而虎门某盘营销人员也表示，外地客户暂处在了解、观望阶段，成交还需一定时间。

其中，👉虎门的万科未来之光上周去化达59套，👉保利时区大卖64套，👉璀璨时代及👉粤港湾樾光里，也都销售超30套。

而厚街的👉时代天韵，配合首付分期政策，周去化45套，👉海逸豪庭周销售20套。

📍松山湖片区，虹吸城区客户为主

松山湖片区，诸多热盘普遍仍以城区客户为主，外地客户较少。

这也很好理解，真·松山湖片区属于限购区，而外地客户对东莞购房逻辑，大多停留在城区+真·松山湖，对松山湖片区的其他镇街认知，还需项目的多加宣传以及时间沉淀。

寮步的👉万科时富金色家园II，长期以东城的外溢客户为主力客户。而同为寮步的👉保利越秀金茂松湖云禧，深圳客户占比7%，相较其它外地客户涌入的镇街，占比也较小。

但从摸排的数据上看，松山湖片区的其他镇街，正在加速度让外地客认可其项目价值。如大朗的👉中海松湖云锦，外地客来访比往期增长10%，该项目也适时推出的特价房源，在这波利好中去化过半。

而大岭山的👉华堂睿晟松湖云溪，由于临深的区位优势，深圳客来访有大幅增加，甚至还有广州、上海的客户成交，外地客户成交占比高达33%。

相信随着时间的推移，不限购政策的持续深入人心，真·松山湖又无货可买的情况下，越来越多的外地客户，会看到其他镇街项目的价值，并置业于松山湖片区。

📍东部产业园片区，内销快速走货为主

东部产业园片区，除常平及黄江有一定比例的深圳、广州客户外，其他横沥、谢岗等镇街，均以内销为主。

对于价格相对友好的东部片区，2成首付的影响，远比限购的效果显著。

据了解，👉金地名著上周销售50套，深圳客成交占比30%，是片区内深圳客占比最高的项目。项目也承接了大朗及松山湖外溢客户，加之常平本地客，在2成首付的催化下，快速走货。

横沥的👉招商雍景湾，环比政策前日均来访增加164%，成交增加667%。而谢岗的👉保利招商依城大观，也销售势头向好，相关营销人员表示“本月可冲刺8000万目标。”

📍限购区，真的更值钱了

新政后，有人扬言：看吧，政府已经给你指出来，哪里才是东莞最有价值的区域。

答案在明显不过了，是5大限购区：南城、东城、万江、莞城、松山湖。这些区域，都是举全东莞之力，资源倾斜及聚集的优质区域。

的确，限购区内，除了东城、莞城长期断供外，南城、万江、松山湖的项目一经面世，便受到全市改善圈层的青睐。

而第二批集中供地，南城、万江地块也成功封顶，其价值可见一斑。

松山湖的👉深业松湖云城、中海松湖林语，是东莞实行摇号制度实行以来，率先摇号的先驱热盘。

而南城的👉华润润府项目，从前日（7月12日）开放首批172套房源（2套样板房不纳入本次选房）“莞e认购”线上登记以来，仅仅2天时间，截止发稿前已收获701人次的登记，如接下来完成冻资的超过516人，将成为东莞首个积分摇号楼盘。

限购区的新房，不用多说，已经变成了富人圈里的数字游戏；而片区内的二手房，在满2年限售的加持下，更有了涨价的底气。

在现有的大环境下，官方和银行已经给出了最大的诚意，真自住+教育捆绑的刚需客户，可以趁着利好行情，抓紧时间挑选配套完善的楼盘，上车了。

其他不差钱的改善客户，请往东莞的价值高地，冲！

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