上半年，东莞楼市真相揭秘！看完，我不淡定了…

2022年上半年，东莞楼市波澜起伏。

我们见证了多轮调控救市，也见证了楼市艰难前行。

一方面，调控逐渐放松。5月14日起，👉增值税5改2，限售3改2，二孩三孩子家庭多买一套房，至今，👉28镇街已取消限购。

另一方面，在低迷的行情下，楼市分化加剧，市场愈加冷热不均。

各片区、各新盘热度和销量拉开差距。而各楼盘为了加快去化，降价促销贯穿整个上半年。

如今，上半年成绩已出炉，我们来看榜单情况。

2022年上半年，全市一手住宅新房成交量、成交金额都不及去年同期一半。以网签10898套，网签352.9亿收官。（本文数据主要来源合富大数据、中原大数据，各研究机构网签数据或有不同，仅供参考）

复盘上半年东莞楼市，会有哪些亮点？哪些镇街、楼市值得关注？我们接着往下看~

PS:房姐年中总结系列稿已上线，欢迎点击查看：

厚街跃居成交榜首

4镇街均价破4万/平

先来看看各镇街新房成绩单。

🚩全市网签10898套，厚街1002套居首

2022年上半年，全市住宅新房网签10898套，排在前五镇街分别为厚街、横沥、茶山、松山湖、寮步。（数据来源：合富大数据，仅供参考）

厚街住宅新房网签1002套，是全市唯一破千的镇街。去年的榜首寮步则以668套屈居第5。

🚩4镇街均价破4万/平

网签价格方面，全市上半年新房成交均价27627元/平，同比微涨1.7%。（数据来源：合富大数据，仅供参考）

4个镇街均价破4万/平，分别为东城、南城、松山湖、长安。东城的网签主要来自于御景湾8号。

“1字头”镇街有6个，分别为中堂、石排、桥头、谢岗、樟木头、企石。（注：企石包含特殊房源网签，新房均价约1.9万/平）

从成交量价来看，有两个值得注意的点：

一是，网签量前5的镇街，有3个来自环城区。

这也印证了房姐此前说过的：2022年东莞楼市主战场，在环城区。

原因在于，城区发展前景向好，新房供应紧缺且售价颇高；而环城区镇街发展迅速，新房供应充足，凭借通勤便利、价格优势，受到买家青睐。

二是，城区、松山湖、滨海湾三足鼎立，强者恒强。

东城、南城是城区双子星，长安是东莞经济龙头，松山湖城市地位超然。在城市规划、经济发展双重作用力下，这四个镇街楼市价值愈发稳固。

｜东莞南城@东莞房姐

厚街三盘挤进网签套数TOP10

哪些盘成功出圈？

再来看看单盘成绩。

🚩TOP10门槛为156套，海逸豪庭登上榜首

2022年上半年，东莞住宅新盘网签套数TOP10门槛为156套，门槛比去年下降近一半。（数据来源：中原大数据，仅供参考）

榜单前10名中，环城区镇街占了半壁江山，厚街占了3席。

其中，👉海逸豪庭以网签469套位居第一，👉时代天韵、👉瑧山悦分别排名第六、第十。

榜单前10的楼盘，都有什么特点？

首先，从价格来看，10个上榜楼盘，均价2字头的占了7个。

其中2字头新盘，主打产品以100-120平面积段为主。也就是说，现在的东莞楼市以普通自住需求为主，价格是主要敏感点。

其次，榜单前10项目中，都位于或邻近核心片区，有良好的交通通达性。

如厚街的三个盘地段优越，且都能快速到达南城核心区。万科时富金色家园Ⅱ靠近东城；龙湖金地天曜城是TOD上盖，快速到达东城。

｜万科时富金色家园Ⅱ周边配套

🚩商办产品成交稳定

相比新房住宅市场，商办市场成交量更为稳定。网签量TOP5共成交1651套，相比去年的TOP5增加约200套。（数据来源：中原大数据，仅供参考）

寮步的👉保利卓越中环广场以628套居首，厚街的湖景12以495套位列第二。

市场低迷，为何商办产品市场受到的影响较小？

一方面在于不限购、低总价的优势，另一方面在于商办项目往往拥有较好的地段、配套。相比住宅产品，商办产品门槛更低，承担起部分买家刚需自住的需求。

17个新面孔入市

6大片区都有哪些明星盘？

2022年上半年，东莞楼市涌现出不少热门楼盘，关注度都很高，下面我们一起来盘点盘点。

🚩城区片区2个全新盘入市

👉珑远万江翠珑湾为主城区一线江景新盘，已取得预售证，将于近期开盘，主推建面约94-142平三至四房。

👉华侨城天鹅堡6月底已开放营销中心，主推建面约96-193平三至五房，项目首年限价26755元/平，受到市场广泛关注。

| 鸟瞰效果图，仅供参考

🚩松山湖片区3个全新盘入市

真松山湖新盘👉万科松悦花园容积率仅约1.22，与世界级品牌酒店悦榕庄为邻。项目在4月初取得首批预售证，主推290-390平大平层及别墅。

寮步全新盘👉保利越秀金茂松湖云禧3月底首次预售，项目位于松山湖北CBD片区，又有松山湖北站TOD加持。

大岭山的👉保利琥珀已开放营销中心，建面约99-125平三房至四房，专梯入户，还做到了四开间朝南，双开间大阳台。

| 保利琥珀设计意向图，以实际交付为准

🚩滨海湾片区2个全新盘入市

沙田的👉越秀美的天悦江湾，在6月中旬首次取证预售。项目可快速到达南城、厚街等地，且拥有江景资源，户型设计也实现全新突破。

👉粤港湾樾光里备案均价约3.2-3.5万/平，是虎门售价相对较低的新盘。其建面约127平四房，做到五开间朝南。

🚩水乡片区4个全新盘入市

今年初，中堂江景盘👉半岛1号首次开盘，售价约1.6万/平起，且带装修，取得亮眼的去化成绩。

3月份，👉首嘉鹭湾1号入市。一线江景是其一大优势，主推建面约114-129平四房，都做到四开间朝南、双开间阳台。

麻涌的👉华侨城云瑞府是水乡首个摇号盘，5月底开盘时吸引众多买家。其首推产品容积率仅约1.5，为纯南向一字型板楼小高层，主推建面约100-143平3至4+1房都做到南北双阳台、四开间朝南。

| 冬至日照示意图，仅供参考

道滘👉中海凤凰熙岸6月19日首开劲销约5亿，项目可快速到达南城CBD，推出的建面85-122平三至四房，户型通透明亮，使用率高。

🚩东部片区3个全新盘入市

上半年，新盘断供已久的桥头，迎来了新盘👉保利紫云，项目可快速连接莞番高速，通往松山湖等重点片区。

谢岗👉中熙玖墅在6月中旬开放样板间，项目拥有湖景资源，容积率仅为1.1-1.24，是东莞百里挑一的低密新盘。

黄江👉科学城时区6月中旬首开，去化约9成。项目是东莞R1（在建）黄江北站TOD上盖新盘，未来4站到深圳，5站到松山湖。

｜科学城时区轨道区位图

🚩临深片区3个全新盘入市

塘厦👉卓越华堂云光在3月份入市。项目位于塘厦镇中心，配套优越，与东莞R1环市路站(规划）相距仅约300米。其建面约83-93平三房，全板式纯南向。

樟木头👉保利武汉城建林语峯境，靠近东莞R1支线樟洋站（规划）项目与开发10年的保利生态城一脉相承，拥有优越的生态资源与居住氛围。

此外，樟木头别墅盘融创祥源云樾半山也在上半年低调入市。

| 保利生态城，仅供参考

当然，还有一些低调的楼盘，房姐也扒到了猛料，第一时间跟进。

楼市关键词

创新高VS惊喜价，喊涨VS促销

说到上半年东莞楼市关键词，你会想到什么？

🚩创新高VS惊喜价

从新盘价格来看，上半年入市新盘中，既有刷新片区新高的，也有相当惊喜的。

3月初，首嘉鹭湾1号首次备案，把道滘房价拉高到3.2万/平（毛坯）。而此前，该镇街新房备案最高均价约为2.8万/平。

保利越秀金茂松湖云禧，3月份首次预售，备案均价超3.6万/平（毛坯），一举刷新寮步新高。

松山湖的万科松悦花园，6月份取得第二批预售证，整体备案均价为51323元/平，刷新全市新盘备案价天花板。

当然，也有出乎意料的惊喜价。

3月中旬，粤港湾樾光里首次备案，均价为31888元/平（毛坯）。在备案价普遍超3.5万/平的虎门，着实带来惊喜。

与此同时，个别新盘以远低于市场预期的售价入市，一炮打响。

中堂的半岛1号，首开1.6万/平起，带装修，成为水乡片区热门项目。

麻涌的万科公里园，4月份开盘，首开价1.7万/平起，还带精装。开盘前，300多套房源，就已吸引超500批客户诚意客户。

｜万科公园里首开价17XXX元/平起

麻涌的华侨城云瑞府，同样出手不凡。首开价1.8万/平起，高性价比+过硬产品力，吸引了众多关注。 

综合来看，部分镇街新房备案价创新高，原因在于高素质项目的入市，地段优越、产品突出的新盘，具备更高的溢价空间。

而不少楼盘推出“惊喜价”，则反映了当下市场环境。在市场低迷的情况下，价格优势尤为重要，甚至成为新盘提高去化率的关键因素。

🚩促销VS喊涨

相反的画风还有，一些新房宣布涨价，而一些新房优惠促销不断。但殊途同归，都是为了刺激销量，更快去化。

降价促销自然是上半年的主流动作。

每逢重大节日或重要节点，新盘促销满天飞，有些楼盘一口价单位总价直降约50万，还有买房送车位，首期低至一成起，赠送高达10年的物管费……

还有楼盘降价促销贯穿整个上半年。

｜某盘房源总价直降49万

而宣布涨价的楼盘，主要有两类，一类是完成销售任务后，收回部分折扣，一类则是新政后释放涨价信息。

如514新政后，不少楼盘宣布涨价，在现在房源价格基础上上调1-3%不等。

👉2022年第一周！这些盘要涨价了！万江道滘有新盘亮相

“万保碧金”成交超千套

万科市场占有率达15.53%

最后来看东莞房企实力排行榜。

在上半年东莞商品房签约金额TOP房企榜单中，万科、保利、碧桂园、金地成交都超过1000套，占据全市35.96%的市场份额。（数据来源：中原大数据，仅供参考）

此外，榜单上，还有东莞买家熟悉的时代中国、卓越集团、招商蛇口、和记黄埔、深业集团等。

前10榜单中，央企、国企，以及大牌房企占据主要份额，而东莞本土房企已然缺席。

这也说明了，楼市不断分化，对房企是一种考验，资金流更稳定、抵御风险能力更强的房企，更容易脱颖而出。

🚩万科稳坐东莞No.1

领跑市场的万科，手握多个热盘，市场占有率达15.53%。

👉未来之光，连续7个月霸榜虎门成交榜首；麻涌的👉万科公园里，仅用2个月时间就进入清盘阶段；厚街的👉瑧山悦洋房也即将收官。

寮步的👉万科时富金色家园II、洪梅的👉万科星城等，都是市场上的热盘。

| 万科各项目开盘现场人气满满，仅供参考

🚩保利新盘遍布十数镇街

稳扎稳打的保利，在东莞遍地开花。

黄江的👉科学城时区首次开盘去化近9成；虎门的👉保利时区是热销TOD大盘；👉保利越秀金茂松湖云禧是寮步网红盘。

万江的👉保利首铸天际，清溪的👉保利堂悦、谢岗的👉招商保利依城大观也都有不错的销量。

| 保利布局图，仅供参考

🚩中海冲上房企成交榜第6

中海冲上了榜单第6位，主要有👉中海松湖云锦、👉中海松湖璟尚、👉中海左岸东宸、👉中海凤凰熙岸、中海十里溪境5个新盘在售。

其中，中海凤凰熙岸6月底首次开盘，成交5亿，网签量或将体现在下半年。

｜中海凤凰熙岸开盘现场

好了，2022年上半年东莞楼市新房市场就盘点结束了。

还有更多精彩内容，不能一一赘述，敬请小伙伴们持续关注东莞房姐公众号，楼市新鲜资讯将第一时间送达。

最后要说的是，虽然行情降温，但楼市根基仍在，东莞旺盛的购房需求仍在，此时市场需要的是信心回归。

好在，东莞放松调控政策，银行也在降首付、降利率，市场在朝更好的方向发展。

至于楼市走向如何？我们静观其变。

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