澳大利亚房产市场出现拐点，全澳投资热点在哪？
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CoreLogic近日发布了一份2017年最新的澳洲住宅市场分析报告。报告从住宅价值，住宅销售的数量，租金收益，拍卖成交率等方面分析了澳洲各大城市一年来住宅市场的变化，让投资者从宏观角度了解整个澳洲的房地产市场。
纵观全澳
纵观全澳，住宅房地产价值大约7.3万亿，退休养老金紧随其后，大约2.3万亿，交易所股票1.8万亿，而商业地产的价值以0.958万亿排名第四。
数据同时显示，截止至2017年9月，澳洲的住宅数量大约是990万套，未偿付的抵押贷款债务总额高达1.69万亿，住宅销售总数为一年47万3368套，销售总值达到一年2亿9千万。
住宅价值
从季度数据和年度数据来看，房地产市场的热度已经显现出来。其中，全澳首府城市的季度住宅价值增长了0.7%, 年增长率为8.5%。尽管部分城市出现负增长，但是总体来说，澳洲的房地产市场仍然处于一个持续稳定上涨的趋势。
其中，塔斯马尼亚的首府霍巴特是所有首府城市中增长最快的，在过去三个月中，住宅价值涨幅达到3.4%，年增长率达到14.3%。但是尽管当前霍巴特的住宅价值增长快速，但从过去十年的数据来看，十年的涨幅也就仅有27%。
悉尼一直是澳洲的经济中心，在过去的几年中一直也是海外买家投资的首选地，在这两个因素的影响下，悉尼的住宅价值在过去五年中激增将近72%。虽然过去三个月中，住宅价值仅增长0.2%，但相比去年的9月来说，年增长仍然有10.5%。
同样的现象也发生在墨尔本，作为澳洲第二大城市，在过去五年中，墨尔本的住宅价值增长高达57%。上季度再增长2%，相比去年9月，年度涨幅达到12.1%。
布里斯班的涨幅相对缓慢，从数据来看，过去三个月中，增长率为0.5%，在过去一年中，涨幅也仅为2.9%。而有意思的是，数据显示布里斯班的独栋屋（house）年增长达到4.0%，单元房（unit）包括公寓，则出现了负增长，下跌2.6%。
阿德莱德的住宅价值从今年三月到六月，增长率为0.3%，年增长率为5%。与布里斯班不同的是，阿德莱德的独栋屋年增长为5.5%，单元房也呈现缓慢增长的趋势，涨幅为1.3%。
澳洲首都堪培拉在过去半年中，住宅价值增长1.3%，年增长率7.8%，独栋屋年度涨幅9.3%，而单元房也涨幅3.2%。
珀斯是少数出现负增长的首府城市。住宅价值季度跌幅1.3%，相比起去年同期下跌2.9%，独栋屋和单元房分别下跌2.9%和2.7%。
与珀斯相同，澳洲北部地区首府达尔文同样出现负增长，过去三个月中，住宅价值下跌4%，与去年同期相比下跌4.7%，而在今年8月底，达尔文的房地产市场更是下跌19.1%，为其历史最低值。
住宅交易数量
尽管住宅价值在增长，但：1.住宅交易的数量在下降，尤其在墨尔本和布里斯班，与去年同期比较，交易量下降了10.4%和8.8%。
2.新进入市场上进行销售的住宅数量较低于一年前。主要首府城市的平均数下降了4.5%， 全澳洲市场下降了7.7%。
3.虽然住宅销售的速度仍很快， 但对于墨尔本和悉尼来说，房屋进入市场上进行销售的天数在过去几个月中却在增加。
4.从2017年初开始，每月的拍卖出清率一直很高，而近三个月以来，拍卖出清率已经开始有所下降。根据数据显示，2016年10月至2017年10月，平均4周的拍卖出清数量在2017年初大约达到了3500所左右，而目前，已经下降到大约每月拍卖出清3000所左右。
租金增长率
从下图来看，不论是在首府城市还是在其他地方城市，住宅的租金都出现了增长的趋势（注：黑线为首府城市，蓝线为其他地方市场）。
其中，首府城市的年租金增长率为2.8%，其他城市为3.0%。霍巴特，堪培拉，阿德莱德，墨尔本和悉尼都出现了不同程度的涨幅，而布里斯班，达尔文和珀斯则有不同程度小范围的跌幅。
尽管租金收益在增长，但由于近几年住宅的价值在持续增长，且增长速度超过了租金收益的增长，所以，毛租金收益率不论是在首府城市还是在其他地方市场，都是呈现下降的趋势。
住房需求
从人口与住房需求来看，由于海外移民数量在不断的上升，所以海外移民对于住房的需求是要明显高于本土人口的。
而从人口的变化上来看，墨尔本所在的维多利亚州，每年的人口变化以2.4%的速度在增加，堪培拉所在的首都领地，悉尼所在的新南威尔士州和布里斯班所在的昆士兰州，也以每年1.8%和16%的速度在增长.
批准建造的住宅数量
根据下面的趋势图我们可以看出，别墅在近三年，批准建造的数量相对比较稳定，变化不大。
但公寓批准建造的数量在最近一年中，要远低于近几年来的最高水平。也就是说，目前澳洲市场被批准建造的公寓数量，相比去年同期来说，要大幅减少。
住房信贷
在住房信贷方面，根据澳大利亚审慎监管（APRA）机构最新银行业务统计数字显示，2017年银行按揭贷款业务中，投资者贷款占市场上所有抵押贷款的三分之一。
下图显示了住房信贷的年度变化（蓝线表示自住房，黑线表示投资房），数据表明，法律和政府对房地产市场的严格监管，以及高利率的抵押贷款，对自住房的影响不大，但一定程度上影响了投资需求。可是近期投资者信贷又出现了一定程度的膨胀。
同时，抵押贷款利率对于自住房的业主和投资者也有不同程度的变化。
下图的数据说明了投资者和自住业主的平均贷款利率（蓝色表示投资者，灰色表示自住业主）。对于投资者来说，标准的浮动利率为5.8%，此浮动利率根据贷款银行的不同会有不同程度的折扣，折扣后的平均浮动利率为5.05%，三年期的定息利率为4.40%。而对于自住业主来说，标准的浮动利率是5.20%,折扣后的浮动利率是4.45%，而三年定息利率是4.15%。
同样，下图显示了自低点以来平均贷款利率的变化，我们可以看出，对于投资者来说，贷款利率都有不同程度的增长，而自住房业主的利率，基本维持在历史最低点。
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