窥报∣新城“父子兵”

新城控股董事长王振华（左）与总裁王晓松（右）

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与新城控股2018年半年业绩同时发布的还有一则人事变动公告，不忆过往、不讲未来，435字之间完成了交接，前一辈创始人卸下部分重担，并将后辈再一次推向台前。

8月25日晚间新城控股同时发布两则公告，一则公布了亮眼的半年业绩，另一则是董事长兼总裁王振华辞任总裁，由其儿子王晓松出任公司新总裁。

新城控股公告称，本公司董事会于2018年8月24日收到王振华先生的书面辞职申请，王振华先生因工作原因辞去本公司总裁职务，将继续担任本公司董事长以及董事会提名委员会委员等相关职务，同时聘王晓松先生为公司总裁。

历史总是惊人的相似，却不是简单的重复。2016年10月，王晓松因个人原因辞去公司总裁职务，由其父、董事长王振华兼任。如今王晓松回归，父子并跑，未来值得期待。

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王振华的2年

在王振华暂时性全面掌舵新城的两年中，新城控股其业绩实现了“三级跳”。新城控股在25日晚间的半年报中宣布2018年上半年度公司完成合同销售金额953.11亿元，这一数字不仅比上年同期增长94.17%，更是较2016全年销售额多出300亿有余。

除了销售完成全年1800亿销售目标的近53%，2018年上半年，新城控股实现营业收入157.58亿元，同比增长39.1%；毛利润60.43亿元，毛利润率达到38.35%。归属于上市公司股东的净利润25.38亿元，净利润率达到16.1%，较上年同期提升6个百分点。

从新城控股的项目分布来看，以上海为中枢，长三角为核心，主打三四线城市市场的战略在今年上半年获得不错回报。

不过同时，在不断加速的企业规模下新城控股也存在现金流的风险。其经营活动产生的现金流量净额今年上半年为-91.36亿元，相比去年同期-74.61亿元持续下滑。

加之金融监管力度的不断加强，土地获取难度增大，项目开发销售受政策调控影响等，都会导致项目利润率降低、销售资金回笼变慢等经营风险。这些都对新城控股资金安全提出更高要求。

而新城控股在半年报中表示，将继续坚持高周转和快速回款的策略，合理安排融资计划，加强资金管理，合理运用融资方式，有效降低财务杠杆风险，确保公司现金流安全。

凤凰网房产注意到，在传统持银行开发贷、项目股权融资等的基础上，新城控股正在通过各项融资渠道扩大现金流的安全边际。公司在上半年成功发行二期定向债务融资工具（PPN）、募集资金18亿元，完成15.93亿元购房尾款ABS的发行，完成总额度为13亿美元的高级美元债券的发行。

同时，公司积极申报中期票据、公司债等多种融资方式，目前已获得中国银行间市场交易商协会中期票据等融资工具85亿元的注册，及上交所核准的非公开发行总额不超过47.27亿元公司债券的无异议函，为公司持续的发展提供稳定的资金支持。

报告期末，公司金融机构借款平均融资成本为 5.75%，亦处于行业较低水平。

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左右互搏术

单独的销售业绩之外，凤凰网房产更关注的是新城控股住宅与商业的联动情况。这种“住宅”+“商业”的战略打法更像一种金庸小说里“老顽童”周伯通自创的左右互搏术。

其厉害在于“分进合击，那便等于以二对一”，招式起步于分心，成型却在于二手合一。这种商业与住宅的齐头并进如果不能在业务上进行协同，相反则会因为对短期盈利的追求而自废武功。

既能互相协同、取长补短，又能相互独立、各自发挥”，新城控股联席总裁袁伯银曾这样形容商住之间的关系。

从新城控股的管理架构看，其商业地产开发业务主要为商业综合体的开发及运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁，2017年新城控股住宅开发事业部与商业开发事业部所占比例约为7:3。

而公司商业地产开发业务的主要产品为商业综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业供对外出售，主要包括住宅、酒店式公寓及沿街商铺等。

持有型物业主要是新城控股的吾悦广场品牌。而根据今年半年报，今年以来，新开业吾悦广场3个，已开业吾悦广场共26座，已开业面积252.08万方，同比增长70.82%。同时，在建及拟建的吾悦广场达到54座。据悉，今年内，新城控股还将新开业吾悦广场15座，到年底开业数将达到41座。

已开业的26座吾悦广场给新城实现租金及管理费收入8.76亿元，同比增长154.93%，出租率达98.32%。

根据王振华对新城控股的一种战略选择，“住宅”+“商业”已不仅是一种业务板块的布局。“各项政策调控下，房地产市场将延续分化发展格局”，规避行业受政策影响的波动，新城控股旨在通过“双轮驱动”保证自己的发动机始终工作。

从未来拿地看，“住宅”+“商业”的模式依然没有变化。公司计划下半年新开工项目98个，新开工建筑面积1,913.72万平方米，其中，住宅项目1,228.18万平方米，商业综合体项目685.54万平方米。公司计划竣工56个，实现竣工面积680.16万平方米，其中，住宅项目353.54 万平方米，商业综合体项目平方米326.62万平方米。

从计划开工项目分布城市来看，三四线城市是未来新城控股商业的重头戏。在一二线城市的购物中心趋于饱和、竞争激烈、成本攀升的形势下，三四线城市开始呈现出未来5年至10年内商业地产的机会。

以商业地产做得比较早的万达为例，2017年开业的51个项目中，三线及以下城市开业的项目多达25个，占比也接近50％。

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上阵父子兵

住宅商业并行，商业规模虽小却正处在上行期，这有些像王振华父子的映射，随着王晓松回归，新城控股的更多的变化开始被期待。

两年前，王晓松毫无征兆的离开令人颇感意外。坊间流传的说法是，王晓松到海外进修一段时间，彼时，年仅27岁的他，在新城任职总裁刚满10个月。而当王晓松成为公司总裁时，年仅26岁，一度被称为中国地产界最年轻的总裁。

资料显示，王晓松生于1987年12月，毕业于南京大学环境科学专业，2009年毕业后便进入新城工作，并于2010年4月起任上海公司工程部助理经理。

而后在2013年2月4日，新城地产股份有限公司公告称，公司总裁吕小平因个人原因辞任公司总裁职务，辞任后仍担任公司董事，并于2015年聘王晓松为公司总裁。

2016年10月26日，王晓松离去，总裁职位由其父王振华暂时接任。他发布了一封名为《不忘初心同心同在》的邮件，称“要专注于处理个人事务，我将离开公司。这是经过我充分考虑所做的选择，也是和董事长充分沟通后做出的慎重决定。”

王晓松缺位的两年中，王振华在商业地产的疆土上下了一盘大棋，其高薪挖角了4名万达系高管，将新城控股商业地产的发展带领到空前的高度。

据凤凰网房产统计，去年吾悦广场开业12家，用一年的时间就完成了在开业数量上对过去几年的赶超。今年上半年，新开业吾悦广场3个。

如今，王晓松进修归来，他能否按照王振华铺设好的路继续往前走，能否带领新城控股延续近两年的大幅增长，亦或是再创佳绩，还需时间来检验。

附2016年王晓松内部请辞邮件：

《不忘初心同心同在》

亲爱的新城同仁：

在这深秋的时节，当我提笔开始写这封信的时候，不禁感慨万千。

秋天是收获的季节，春生，夏长，秋收，冬藏，年复一年。

欣喜看到公司前三季度的亮丽业绩，也为创造骄人业绩的新城同仁而骄傲。

秋天也是离别的季节，离别总是那么不期而遇，却又真真切切。在此我要郑重向大家道一声别。

因为要专注于处理个人事务，我将离开公司。这是经过我充分考虑所做的选择，也是和董事长充分沟通后做出的慎重决定。

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