歙县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范实施方案

歙县人民政府宅基地管理与利用 2022-04-04

歙县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用

试点示范实施方案

为全面实施国家乡村振兴战略，充分发挥农村改革试验区体制机制创新优势，探索农村宅基地“三权分置”改革，响应全省农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作号召，推动我县农村改革走在全省前列，推进乡村有效治理，结合实际情况，制定本方案。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神及省委、市委有关会议精神，坚持农业农村优先发展，在依法维护农民宅基地合法权益和严格规范宅基地管理的基础上，进一步解放思想，积极引入社会资本投入农村创新创业，探索盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅的有效途径和政策措施，改善农村人居环境，激发乡村发展活力，推动美丽乡村建设，壮大村级集体经济，增加农民财产性收入，促进乡村全面振兴。

（二）基本原则

依法合规，大胆创新。以法律法规为框架，坚持农村宅基地集体所有制及“一户一宅”原则，在确保“户有所居”和政策允许范围内，大胆改革创新，有效盘活闲置住宅和宅基地，优化农村资源配置。

因地制宜，科学规划。闲置住宅盘活利用与村落布点、美丽乡村、全域旅游、产业发展、古村落保护等规划相匹配，加强乡村风貌整体管控，注重房屋单体个性设计，避免百村一面、千村同业。

分类指导，循序渐进。坚持先行先试，勇于探索实践，创新开发利用路径，妥善处置和化解违章建筑、权属纠纷等历史遗留问题，总结经验，为全省盘活闲置宅基地和闲置住宅提供现实“样本”。

农民受益，集体得利。尊重农民主体地位，发挥基层首创精神，坚持面向市场，统筹处理村集体、农户、投资主体的权益关系，不搞“一刀切”。落实宅基地集体所有权益，形成多方共赢的良好格局。

保护优先，综合开发。尊重自然，顺应自然，对域内传统村落、古建筑、古水口等历史要素，坚持原址保护利用为主，不得随意搬迁古建筑，不搞大拆大建，传承古徽州历史文化，留住乡愁记忆。

二、目标任务

2020 年，优化农村闲置宅基地和闲置住宅信息发布、流转经营、收储交易平台规范化建设，继续完善“村企合作、村银合作、村组自营、项目开发”等四种盘活利用新模式，探索工商业主和新型经营主体投资农村创业，发展新兴业态助力乡村振兴的新路子，通过招商引资打造柿木太摄影古村落盘活利用示范点，推进王村镇烟村、杞梓里镇王婆宅村、长陔乡谷丰村、上丰乡赵村、溪头镇蓝田村和芽塘下村等6个重点自然村试点取得实效。强化基础设施建设，提高安全防护等级，提升深渡镇阳产土楼盘活利用水平。完善宅基地审批制度，探索宅基地有偿使用和有偿退出机制。对村庄规划确定为撤并类的自然村，组织村集体实施退宅复垦，打造2个以上的示范点，进行耕地指标异地出让，壮大村集体经济收益。结合农村人居环境整治“百千工程”、美丽乡村建设、中国传统村落改造提升工程等，有序推进试点示范任务落地落实。全年盘活闲置住宅（宅基地）5万平方米，培育深渡—武阳—街口片区、霞坑—杞梓里—岔口片区等2个以上集中连片示范区块，形成歙县经验，推动盘活闲置农村宅基地和闲置住宅试点工作走在全省前列。

三、主要工作

（一）完成村庄规划编制。以行政村为单位，按照集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、搬迁撤并类、暂未确定类等5类分类要求，完成村庄分类工作，明确每一个自然村分类属性，在县域层面基本完成村庄布局规划工作。对正在实施的村土地利用规划、美丽乡村规划等相关规划综合评估，经评估基本符合多规合一实用性村庄规划要求的，依据村庄规划编制技术指南和规程补充完善，升级为村庄规划。积极推进传统村落村庄规划，力争2020年底前完成县内重点区域村庄规划编制。村庄规划批准前，已经编制村土地利用规划、美丽乡村规划的村庄，规划用地布局与生态红线及现行的乡级土地利用总体规划（国土空间规划）不冲突的，可将其与乡级土地利用总体规划共同作为村庄建设、整治的管理依据。（责任单位：县自然资源和规划局、县农业农村局、县住房和城乡建设局）

（二）完善宅基地管理。严格执行《中华人民共和国土地管理法》，依据《歙县农村村民个人建房管理办法》，落实“一户一宅”政策，加强农村宅基地管理，规范村民个人建房，严控闲置住宅改（扩）建和乱拆乱建行为，强化属地管理。制定闲置住宅流转合同示范文本，进一步对利用方式、经营产业、租赁（合作）期限、流转对象等进行规范，防止侵占耕地、大拆大建、违规开发，确保盘活利用的农村闲置宅基地和闲置住宅依法取得、权属清晰。坚决守住法律和政策底线，不得违法违规买卖或变相买卖宅基地，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。切实维护农民权益，不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民“上楼”，不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。（责任单位：县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局）

（三）规范流转交易管理。巩固全县房地一体农村宅基地使用权确权登记颁证工作成果，进一步健全农村闲置宅基地和闲置住宅基本信息数据库。依托县农村产权交易市场，进一步完善农村闲置住宅交易平台，按照《歙县闲置农房（宅基地）流转交易办法》，规范农村闲置宅基地和闲置住宅流转交易，赋权扩能，确保流转双方合法权益。经县农村产权交易分中心审核合格后，出具交易鉴证书，并向符合条件的受让方经营主体颁发流转农房经营权证。实践“宅基地集体所有，允许房屋经营权流转”的交易，充分保障农民财产权益，为探索农村宅基地“三权分置”改革和盘活利用试点示范，奠定坚实的物权保障和工作基础。（责任单位：县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局等）

（四）探索盘活利用模式。根据不同区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式，探索完善村集体自主开发、农户自主开发、村户企入股合作开发、国有资本开发、转换土地性质开发等不同类型的盘活利用模式。在保护中利用，依法依规提升传统村落、历史文化名镇名村、特色景观旅游名镇名村的闲置宅基地和闲置住宅开发质量和水平，加快皖浙 1 号旅游风景道沿线、省级重点旅游扶持贫困村、传统村落和旅游资源相对优越的村庄闲置宅基地和闲置住宅的盘活利用。（责任单位：县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局）

（五）创新盘活利用机制。探索符合市场规律的农村宅基地使用权有偿退出激励机制，支持村集体经济合作社采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策。探索宅基地集体所有权有偿使用，允许村集体对利用农村宅基地和住宅从事客栈、餐饮、文创、康养等商业经营活动的业主，按每平方米使用面积分年度适当收取集体土地收益金，或者一次性收取不高于总流转费用20%的管理服务费，用于发展村级公共事业。探索宅基地资格权在特定范围内转让，允许在本乡镇集体经济组织成员内部转让，或者在政策性搬迁、撤并类村庄符合宅基地申请条件的家庭户中跨村转让。允许城市居民保留原农户宅基地资格权，改造农村危房，在不突破宅基地面积标准的条件下，依法依规改建，享受一定时期的宅基地使用权和房屋财产权，盘活农村闲置宅基地。（责任单位：县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局、县文化旅游体育局、县财政局）

（六）培育壮大经营主体。支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。深入推进农村“三变”改革，推动资源变资产、资金变股金、农民变股东，支持村集体将闲置宅基地、闲置住宅、古村落建筑群等自然资源和景观等转化为可量化资本，发展多种形式的股份合作。支持有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地进行储备、开发，对闲置住宅统一收储盘活利用，获得相应的集体经营性收入。支持返乡人员、城市居民、大学生、退伍军人依托自有和闲置住宅，创办乡村旅游协会、农民合作社、家庭农场、民宿、农家乐、创客中心等实体，发展适合的乡村产业项目。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。依法保护各类主体的合法权益，推动形成多方参与、合作共赢的良好局面。（责任单位：县农业农村局、县自然资源和规划局、县住房和城乡建设局、县文化旅游体育局、县财政局）

（七）强化金融产品扶持。引导商业银行开发“民宿贷”“农宅贷”等系列特色金融产品，拓展经营主体融资渠道，为农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用提供资金支持。健全和完善农房经营权价值评估、抵押物处置及抵押贷款风险缓释补偿机制，引导流转农房经营权依法向金融机构融资担保。鼓励政府支持的融资担保和再担保机构加大对相关投资主体的支持。（责任单位：县农业农村局、县财政局、县人行、县银保监组）

四、实施步骤

（一）前期准备阶段（2020 年6月前）

按照省农业农村厅批复盘活闲置农房试点方案，修改完善试验内容。

（二）组织实施阶段（2020 年6月-2021年6月）

根据试点实施方案，组织有关乡镇和村级组织扎实开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作。

（三）工作总结阶段（2021年7月）

对试点示范工作进行梳理总结，形成农村闲置宅基地和闲置住宅盘活方面的工作报告，分别上报省农业农村厅和市农业农村局。

（四）完善提升阶段（2021年8月—12月）

针对试点工作中出现的与农村人居环境整治提升和体制机制创新衔接不足问题，及时补短板、堵漏洞、强弱项，激发乡村振兴内在动力。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立县农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范工作领导小组（见附件）。县直有关部门协同参与、共同推进，形成统一联动的工作机制。

（二）加大政策支持。财政部门统筹安排相关资金，用于农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用奖励、补助等，确保宣传工作经费及奖补政策资金落实到位。加快交易平台规范化建设，对盘活闲置住宅发展新业态的，在工商登记、税收等方面给予优惠，并在治安、消防、卫生等特种行业经营准入方面提供便利服务。