分裂的房价，分化的房企

这是寻瑕记第106篇文章。

如果说房地产是中国经济的夜壶，那房地产信托恐怕就是夜壶的影子。

23号文一出，今年以来重回火热的土拍市场和土地前融，降温了。

用了十年的房地产大信托模式喊停了，股权投资+债权次级，股权投资+股东借款一一阵亡了，花样翻新的应收账款收益权、特定资产收益权倒在了监管毒辣老到的调控指挥棒下。

信托圈里先是感慨“又来活儿了”，再是惊恐“动真格的啊”，环顾四周，可用的模式只剩下堂堂正正的432，借壳错位的432，和一直在尝试，很少能落地的真股权。

01

分裂的房价里，藏着一个折叠的中国。

2016年10月开启的上一轮调控划定了16个热点城市，某信托大佬当即拍板，好，16城，50强，准入区域有了，合作主体有了，就这么干。

2019版“三三四十”严控地产融资的背后，是4月70大中城市中有67城新建商品住宅价格环比上涨，3月这个数字是65城，2月则只有57城。

与此同时，一季度房地产类信托募集资金1674.79亿元，同比增长25.71%，遥相辉映的，是基础产业类集合信托逆势上扬，成立规模1149.57亿元，同比增长161.27%。

拿地的房企规模饥渴，卖地的城投巨债缠身，夜壶的盖子，也快压不住了。

4月19日，中央ZZ局会议重提“房住不炒”。

同日，住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

5月18日，住建部又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

东北鹤岗1.6万元买套房的消息刷屏，广东河源房价最低跌到2千多元一平米，湖南娄底最低950元一平米，邵阳最低550元一平米。

一边是火焰，另一边是冰山。2018年说了一整年的楼市大分化，开始了。

2016年，苏州、厦门、合肥、南京，被称为楼市新四小龙。

2017年，光环则属于西安、郑州、武汉、成都。

2018年，一线楼市开始反弹，三四线最后反扑。

2019年，蛰伏了近三年的二线热点城市逐步进入回升通道。尤其是那些，既不是炒上天的准一线，又不是省会的真网红，比如刚刚被精准调控的苏州。

中国有34个省级行政区，293个地级市，1347个县，960多万平方千米的土地上承载了14亿人口，城市的能级和人口规模实在相差太大了。

人口流向出现冷热分野，城市的盛衰呈现高下之别，各行各业的分化现象也愈加明显。

过去，要判断经济好不好，只需要几个经济指标的观察视角，比如农民工的就业状况、酒店的客房入住率、社会用电量增速等就可以了。如今，指标、结构和现象产生背离，经济增速不断下行，保就业力度空前，但失业率并没有明显下滑，尽管大学生找工作难度加大，但民工荒却依旧出现；经济型酒店总体过剩，五星级酒店会务火爆；社会用电量增速回升，企业倒闭却逐年数量增加。

马太效应告诉我们，落后未必能迎头赶上，有差距可能会变得更大。

投射到房价上，一线城市稳中略升，二线城市抢人大战，三四线人口净流出。小镇青年从逃离北上广变成重返北上广，所求所望无非是，不要拿着三四线的工资，背着泡沫化的物价，享受十八线的服务，过着一日955，永远955的当下和未来。

一叶知秋的时代过去了，寒冬腊月抑或盛夏光年，都不如小阳春的醉人明媚。

从城镇化到都市化，这是过去几年重点城市房地产市场在需求层面得到的有力支撑，4月国家发改委还在《2019年新型城镇化建设重点任务》里喊出了放宽落户限制，为过往的城镇化道路纠偏。

与此同时，从限价、限购、限贷，到后来的限售、限离，再到如今的“只租不售地块出让”，每一项对于楼市的举措，都自带推倒重来的气魄，每一块一线城市的土地上都绑定了至少30%-50%的配建面积，每一个看起来蠢蠢欲动的潜在热点城市，限购限售政策都分毫不让，纹丝不动。

而那些率先放开限购限售的城市，都面临在人散财失的一片荒凉中，迎接楼市的真相。

一边香港化，一边鹤岗化；一边妖魔化，一边僵尸化。

把每一座城市都比作一家上市公司，房产就是城市的股票，就业资源就是城市的基本面，房租就是分红，开发商就是证券公司，造房子就等于增发股票，人口流入就是不断增加股票的流动性，棚改货币化这种大招，就像是饮鸩止渴欲罢不能的市值管理。

一旦监管趋严，风口转向，游资闻风撤离，房价稀里哗啦碎了一地。

这些年里的周期轮回，风水交替，城市也如同A股盘面的板块轮动，就像上市公司会重组会退市，传统产业在此处衰败，新兴产业在别处升级，城市如果持续人口净流出，资源不断凋敝，也会在年轻人的逃离中，逐渐逝去。

02

房企的分化，更是风流云散，一别如雨。

融创、富力、万达三巨头的世纪交易回响仍在，三巨头命运已是迥然。

融创在今年1月斥资125.53亿接手泛海旗下北京、上海核心地块。孙宏斌3月刚喊出“2019年拿地要非常小心”，4月就先后拿下上海崇明的两宗土地、无锡的两宗土地、并在南昌和徐州斩获连连，还在武汉集中成交的10宗地里砸下152.38亿元豪取4宗。

房企的土地储备是粮草，资金储备是钱袋，缺一不可。粮草先行，钱袋充裕，融创在主流金融机构都挂上了战略合作的专家号，这边土拍市场刚落锤，那边信托前融批单就来了，市场上问问，谁家还没有点融创的授信余粮。

富力则在2008年过早押注商业地产，2015年拿地策略转为保守，接连两次错失黄金十年的翻盘良机，在华南五虎的比拼中被乘着三四线棚改东风的恒大和碧桂园甩下阵来，2017年199亿拿下77间万达酒店，还耗资数十亿连续吃下万达两个海外项目，被生生的拖进了债务的泥潭里。

这边厢，经过两年的资产大甩卖，卖掉了万达文旅和几乎所有的海外项目，轻装上阵的王首富带着沈阳的800亿、甘肃的450亿、延安的120亿、潮州的200亿，合计1570亿投资，荣耀归来。除了支援大西北，还重新杀回了足球圈。

拿地狂魔纵横阡陌，华南猛虎退隐山林，只有老王，还是那个老王。

就连三巨头的二代们，都走出了不同的人生曲线。

王思聪经历IG夺冠和熊猫直播破产的东方不亮西方亮，不仅在电竞赛场完成了完整的产业布局，普思资本也投出了紫晶存储和安翰科技两家科创板受理企业，普思资本位列第三大股东的网鱼网咖也将在下半年赴美上市。

孙喆一则在春节后进入融创总部开始接班之旅，在融创文化集团这个并非全然地产化的过渡性平台上与顺驰时代的老臣们和集团高管们的逐步磨合。

富力的公子张量与王思聪同为新京城四少，他先是接手了老爹的力量矿业成为实控人，又成立了实地地产继承衣钵干到百强，而后转战投资，让自己的网红脸女友在旗下的黑洞投资当起了合伙人，共享单车热的时候投了优拜单车、小蓝单车，互联网金融热时投了握手金融，区块链热的时候投了币安。大部分，都是黑洞。

鸡汤说条条大路通罗马，奈何有人出生就在罗马。

4月百强房企二线土地新增土储占比49%，创出新高；拿地销售金额比为0.38，为2019年以来最高；二线城市的卖地收入在全国卖地总收入中占比70%以上。

音乐再次响起，舞台上闪耀的，除了拿地达人融创，还有并购天使世贸。

世茂房地产怀揣着496亿现金，和连续4年6%以下的综合融资成本，不仅在公开招拍挂市场上表现活跃，还频频出手并购其他房企的核心资产，在房企债务压顶的2019年，开启了收割模式。

泰禾昆山、泰禾佛山、泰禾增城、泰禾杭州、泰禾漳州、泰禾南昌、泰禾蒋村，7个项目总计耗费77.24亿，拿下泰禾这些年四处搜罗的优质资产，也解了黄老板的围。

曾经是“杠杆出奇迹”“销售2000亿”的泰禾，如今变成市场上命悬一线的走钢丝者，“这个月的中票会不会崩？”“下个月的私募债会不会崩？”，降价、卖地、找钱、还债，更引来了交易所的诸多问询，所幸的是，资产的成色还够出众，院子系产品的品质还有市场认同，降价抢去化的决心虽然下得晚了一些，但总算没有让一众债权人把桌子掀翻。

债务绳索紧绷到极限之时，黄老板也想效仿王文学让渡股权脱困，找过国企，找过一哥，还找过两家同被绑在一条船上的金融机构，最终，还是闽系更懂闽系。

在民企降负债的同时，央企则启动了低成本融资，逆周期拿地的的突围计划。前四个月，保利、中海、华润的销售增幅均超过20%，在土地市场的表现也更为积极，发力溢价摘地，要在新一轮房地产周期强势逆袭。

至于2018年围困于环京水逆的华夏幸福，则进入了双总部的新格局，北方总部仍由孟惊主导原有业务，南方总部则迎来了华润的灵魂舵手吴向东，与此前就位的俞健搭起了班子。迎来了“人到位，钱到位”的华夏幸福，也加快了拿地补仓的力度，“地到位”“投资到位”，携平安的红翎光环进军粤港澳大湾区。

恒大在与FF和解后，开启了造车野蛮人模式，四处狩猎。买下瑞典NEVS，卡耐新能源和荷兰轮毂电机公司，参股广汇集团，入股瑞典超跑公司柯尼塞格，更在南沙圈地作为恒大造车的桥头堡。

车间主任出身的许老板看来是要在造车这条路上走到飞起。

杨国强则在碧桂园全国工地频频出事、发布会现场大派香奈儿都安抚不了记者们的风口浪尖，大力发展机器人产业，要把安全生产事故，消灭在林立的机器人产业园里。

至于早已被贾跃亭梦想窒息过的孙宏斌，在2018年的业绩发布会上，面对机器人好还是新能源车好的灵魂之问，毫不犹豫的回答说：

还是房地产好。

百强房企相爱相杀，地产大佬战火正酣，这一场权力的游戏，远未终局。

03

音乐不停歇，夜壶不休息。

最近十年，全球最坚硬的两大资产泡沫，一个是中国楼市，一个是美国股市。人生的两大幻觉，一个是美股会跌，一个是房价会跌。

房地产泡沫就像一颗绑在中国经济身上的定时炸弹，楼市调控就是拆弹。

2018年去杠杆，金融严监管下房企的其他融资渠道受阻，表外资金回表造成房地产对公贷款大幅回升。房地产市场也在经历了2017年的最严调控年之后，呈现出政府调控与市场供需多方的博弈。

2019年稳增长，房地产市场有所抬头，资产荒背景下，私募基金无论是房地产业务还债权类业务都受到严控，券商资管非标口径不胜其严，银行低成本资金抢头部客户热点城市开发贷项目，在拿地这个融资的七寸命脉上，信托公司土地前融业务如火如荼，也折射出各地方监管局尺度宽严不一。

但是房住不炒，因城施策的主基调未变，货币政策进一步放松的空间缩小，居民杠杆加无可加，23号文也给房企外部融资带来新的压力。

“清风半夜惊蝉，听取涨声一片”的盛景，怕是难再重现。

守住刚需城市，找准刚需产品，拿好刚需融资，才是新一轮地产周期里的生存要义。

自2014年开始，中国房地产市场在调控与冒进中开始了一波长达50多个月的上扬行情，但是房价的快速上涨也让楼市沦为赌场。

曾经的赌客加了杠杆，退了又进，总是赢总是赢，但时至今日，需要仔细思考的是：

房子，究竟还是不是一个好的投资品？

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