有许多不讲荷兰语的专业人士、政治家和爱好者对荷兰人使用土地的方式非常感兴趣。这些“外国人”在荷兰进行学术旅行时，常常会对荷兰的土地使用情况表示惊讶。但是，他们并不知道这些土地使用是怎样产生的：荷兰人是究竟如何做到如此的？
《荷兰土地使用规划——原则与实践》一书将解释荷兰土地使用规划的实际运作机制，以及规划和实际发生的事情之间的关系。本书讲述的荷兰土地使用规划其实就是荷兰的国土空间规划。
近年来，越来越多（成长中）的规划师来到荷兰，不仅是进行短期的学术旅行，还有更多的是作为交换计划的学生。尽管他们不会讲也无法阅读荷兰语，但希望在驻留荷兰期间学习荷兰的规划，这本书对这些“外国人”应该会有帮助。本书作者在荷兰学习土地使用规划，同时还具有英国规划的背景，他研究土地使用规划并致力于实践已超过30年。
经译者及出版社授权，本号从10月24日开始陆续推送该书的部分内容。
系列文章
01 前言+背景
04 案例一：大型住宅区
贝斯特哈森（Bijsterhuizen）是位于奈梅亨市西部、韦亨市（Wijchen）北部的一片大型工业区，正好处于两市建成区的外围。它占地面积约250公顷，其中166公顷是工业用地，37公顷在奈梅亨境内，129公顷在韦亨市境内。其余面积主要包括道路、停车场、绿化用地和少量用于吸收屋顶及其他硬质表面径流的调蓄湖，以防止暴雨对工业区周边造成破坏。
图6.3 处于服务配套阶段的贝斯特哈森工业区
图6.4 处于部分开发状态的贝斯特哈森工业区
在开发之前，这片土地主要是用于农业。由于贝斯特哈森邻近两条高速公路，其政策旨在吸引物流、商贸和工业部门的企业入驻。为了排除不想要的活动，贝斯特哈森的土地使用规划包含一份“拒绝清单”，上面罗列着拒绝在本地区设置的企业，这份清单中包括零售活动。绝大部分土地归农民所有，由韦亨市或奈梅亨市“和睦地”获得。其中只有一个案例的土地需要强制征收。另有3公顷土地是由一位能够自主进行开发的物业开发商直接从农民手中买下的。一条连接A326高速公路的道路必须新修。
1980年代末，失业开始成为这一区域的大问题，同时，用于商务活动的空间短缺开始显现。因此，海尔德兰省与区域性政府机构【 KAN: Knooppunt Arnhem Nijmegen，是一个区域性的政府机构。在这一机构中，阿纳姆-奈梅亨城市区域内的20个市镇共同制定区域性政策。——译者注】开始寻找用于大规模产业开发的适宜区位。1990年，贝斯特哈森成为这一用途的最佳选择。作为对这一结果的回应，奈梅亨市与韦亨市决定共同为贝斯特哈森的发展制定规划。
首先必须修改早前的土地使用规划，两市分别为自己辖区内的规划用地制定了土地使用规划。1993年新规划分别由韦亨与奈梅亨的市政委员会审核通过。然而，省行政委员没有批准这些规划的部分内容，市政当局对此提出上诉，上诉程序持续了好几年。直到1997年3月和5月，新的土地使用规划才由皇家谕令批准通过。之后，市政当局修改了被批准的规划，修订版最终在1999年2月得到批准。2005年，为遵从奈梅亨市为商务园区所制定的新政策导引，土地使用规划又一次被修改。集约使用建设用地的措施被采用，位于较为显眼区位的城市设计指引被修改。想要在这一园区进行建设的公司，都被建议在设计楼宇前要先咨询建筑设计顾问（荷兰语：Architectuur Begeleidings Commissie，简称ABC），以便降低因城市设计原因被驳回建设申请的风险。
首先，奈梅亨市和韦亨市尝试说服私营企业参与贝斯特哈森的开发。一些企业表示愿意参与，但不愿承担任何风险。因此，两市在1992年认为“市场”尚未为“真正的”公私伙伴关系做好准备。政府同意共同开发贝斯特哈森，通过征收土地、配套服务并出让地块给那些无论是自用还是销售或出租给最终使用者的开发商。1994年3月，奈梅亨市和韦亨市基于联合供给法（荷兰语：Wet gemeenschappelijke Regelingen）和市镇管理法（荷兰语：Gemeentewet）签署了一项协议（贝斯特哈森共同规则，荷兰语：Gemeenschappelijke regeling Bijsterhuizen）。这份协议的目的，旨在通过开发和管理高质量的、经济可行的市际商务园区去改善区域的经济和就业情况。日常事务的操作由“贝斯特哈森项目办公室”（荷兰语：projectbureau Bijsterhuizen）负责。这一“项目办公室”启动土地配套，出售土地并监督规划编制和成本支付。土地使用规划中出现的问题对商务园区的形象造成了一定的破坏，并导致一些有兴趣的公司纷纷退出。为了表明对项目的信心，并保持已入驻企业的信心，奈梅亨与韦亨两市决定成立“贝斯特哈森土地开发有限公司”（荷兰语：Exploitatiemaatschappij Bijsterhuizen BV），并拥有自己的日常事务办公室。两市政府共持有土地开发公司60%的股份，一家项目开发商持有40%。二市政府存在合作伙伴关系，平等地分享利润、承担风险。为了创造和保持就业，土地开发公司成立了贝斯特哈森物流中心，它向小企业和为贝斯特哈森内的公司提供服务的企业提供空间。为实现他们的规划，土地开发公司向两市共同成立的控股公司（贝斯特哈森GR）购买土地。贝斯特哈森的开发分为不同的阶段。在每一阶段，两市在各自辖区内征收土地，然后以预先达成的协议价格销售给贝斯特哈森GR公司（随后当需要时，GR公司将土地出让给贝斯特哈森土地开发公司）。之后准备进行开发，连通道路和销售地块给最终使用者或是中间开发商，无需进行土壤净化。为了给土地征收提供财政支持，贝斯特哈森GR公司与银行签署了一项贷款。2005年时，除了一块物业开发商自己拥有的3公顷土地外，贝斯特哈森GR公司几乎拥有所有的建设用地。
6.2.4 从启动到竣工的工期、意想不到的变化、延误等从最初到现在，奈梅亨与韦亨市遭遇了好几次挫折。第一次挫折是他们没能成功地让私人团体加入到贝斯特哈森的开发中，这意味着政府不得不独自承担成本和风险。第二次挫折是面临针对土地使用规划的上诉，这一次大大地延误了开发。第三次挫折是21世纪头几年的经济低迷，使得建设用地的出让速度慢于预期。当1992年奈梅亨市和韦亨市决定开发这块土地时，预期的竣工日期是2007年底，而现在预期竣工日期是在2014年【本书最早在荷兰出版于2007年。——编者注】。
来源：巴里·尼德汉姆（Barrie Needham）. 大型工业区[M] // 罗震东, 译. 张京祥, 校. 荷兰土地使用规划——原则与实践. 东南大学出版社, 2014.
荷兰工业遗产保护与再利用概述
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