韩世同：世联行近期不断发布研究报告能否再度引领行业风向和话语

楼市日日谈

2020年3月22日（第327期）

话题概要

世联研究：《致虚守静 复归其根》，我们选取了《道德经》中"致虚极，守静笃（dǔ），万物并作，吾以观复。夫物芸芸，各复归其根"，作为标题。在2月，发布了中国房地产市场2019年回顾与2020年展望，寄托房地产行业终将褪去浮躁与虚火，回归其根本之希冀。
随着城市群的演化，都市圈极化，粤港澳大湾区加速推进，大湾区9城受到越来越多的关注。我们集众人之力，凝结各区域持续对一线观察、监测、感悟的智慧，推出《2019年粤港澳大湾区9城报告特辑》，希望对行业有所助力。
各城市在大湾区中的定位不一，城市产业、人口结构及需求迥异，无法做统一归纳。但各城市的市场特点明显。我们暂用一些关键词予以揭示其中的特性，例如，广州“逆水行舟”，佛山“稳中求进”，肇庆“逐鹿东南”，深圳“春江水暖”……报告中对城市的土地市场、销售情况、热销项目进行了盘点，与年度的市场研究报告相补充。在全国房地产市场宏大的背景下，借以管窥城市的脉动。

楼市观察家韩世同

我留意到最近世联行一反常态，开始打破近年来十分低调的做派，一周内连发了几篇研究报告。我选了三篇来谈论一下：其中一周前发的《世联研究｜纵浪大化中，不惧亦不喜——2019粤港澳大湾区9城年报特辑》，同时发的研究报告还有《世联研究｜深度解读关于授权和委托用地审批的决定》和《世联研究｜2020年1-2月土地市场及房企融资报告》，后两篇今天不谈，只谈前一篇；还有三四天前世联行发的《陈劲松：疫情之后，未来的城市综合体》，以及昨天世联评估发的《疫情对楼市影响甚微？成交全线下跌，房价却稳然不动｜重点城市房价走势》。
看到世联行近来再度高调发声，挺有感慨。因为我在大约十年前做过一段时间广州世联的市场顾问，当时世联行的市场分析和研究在行内首屈一指，董事长陈劲松和首席分析师王海滨都经常发表对市场的分析和看法，几乎成为市场的风向标。后来换了从证券业来的世联首席分析师吴志辉，他将许多证券分析的方法引入地产业，也十分创新和精彩。再后来，也许是因为上市后举足轻重，而且前几年多元化发展，渐渐市场上看不到世联行的研究报告了，陈劲松董事长也较少公开发表言论了，即使发声言辞也今非昔比了。记得我当年为了帮广州世联扩大影响，几乎隔一段时间就和世联连同市房协一起召开媒体沟通会或见面会，发布楼市分析报告和世联案例分析，效果也挺不错。
几个月前，我曾就世联行至暗时刻的话题做过几期“楼市日日谈”，近几年世联行还的确有些给人每况日下的感觉。我上网查了一下，世联行市值最高峰应该是在2017年末，曾达到过220亿元的高位，而截止今年3月20日市值才60.11亿元，只有当年高峰期市值的27.27%，蒸发了160亿元。我认为原因有多方面，有行业转型、企业转型、市场转型等等因素，忽略市场研究和行业引导发声可能也是原因之一吧。世联行目前市场分析能力和水平应该都大不如前了，现任首席市场分析师戴毅好像也不是很知名，我在网上看到他近来有接受一些媒体采访，但其知名度目前可能还不如广州世联负责市场分析的崔登科有名，希望他能尽快崭露头角，为世联行争得一些行业名声和话语权。
好了，感慨到此。言归正传，看一下这三篇报告的内容：第一篇是《世联研究｜纵浪大化中，不惧亦不喜——2019粤港澳大湾区9城年报特辑》，其中只选了湾区和广州、佛山、肇庆、深圳来展示，我也仅将其中湾区和广深两城的情况摘引如下：

点评与分析：这篇报告可以比较直观地看到大湾区2019年的主要变化，包括政策、土地和住宅市场的变化，其中大湾区这几张图虽然少了江门和肇庆，但可以看到湾区其他各城市土地和住宅成交近三年的基本变化，深圳是价高量少，广州是价中量中，珠海是价中量少，佛山和惠州都是价低量高。还有对各个城市楼市的成交数据和发展变化趋势，这对房地产行业尤其是对大湾区比较关注的房企，还是很有参考价值的。
第二篇是世联行发的《陈劲松：疫情之后，未来的城市综合体》，去年11月8日陈劲松董事长也在一个论坛上谈了十几个观点和看法，上一篇也有近期几点判断。这一篇则是谈深圳城市未来发展建设的问题，他认为，深圳是个绝对外向型的经济体，深圳人来自世界各地。传播主要机理是公共空间，这就对深圳乃至未来中国超大城市的定位，提出了几个重大改变的要求：第一，超大城市的硬核片区功能，必须改变。超大城市的硬核片区功能，必须从单一转向多元。因此，现在的CBD、CLD、集中居住区，甚至工业园、科技园等，对住宅歧视的定位，必须改变。未来一定要加大住宅的供应力度，实现职住平衡。第二，坚决改变新城、老城的绅士化运动。什么叫绅士化运动？就是把城中村拆了，将其档次提高。现在，绅士化运动不能再进行了，老破旧房子不能再拆了。要进行大规模旧改，给硬核员工提供居住，实现步行上下班。第三，检讨楼宇的硬核设置。什么叫硬核设置？就是不能出现类似钻石公主号、淘大花园等的案例。一定要看基本设置：分户空调，窗户可打开，公寓大堂与酒店大堂分开。不同的产品，不同的设置，其结果完全不同。
他还提出，中国房地产的下半场尤其是疫情后最重要问题就是价值观。一是“房子是为了炒的”价值观。原先房子是为了炒的，政府先进行新区定位，新区政府再把比如自贸区之类的设在那里，这叫政策杠杆。然后进行公交配套，开始卖地，土地升值，房屋价值随之上升。刨掉建设成本，剩下的就是赚的钱，这叫“房子是为了炒的”价值观。二是“房子是为了用的”价值观。什么叫房子是为了用的价值观？请把社区使用者全列出来：业主、租客、访客、公司、个人、管理者、服务人员甚至小偷等。使用者列出来后，估算量有多少，站在他们角度看怎么使用产品，计算成本。而关于价值观的问题必须考虑以下成本：生命周期成本；运营基本成本；弹性和韧性；硬核工作成本。
点评和分析：世联行董事长陈劲松与十年前相比老成稳重多了，言词间犀利、尖锐、大气凛然的风格少了许多，可能是阅历和年龄以及压力使然吧。不知道是更好还是更不好了，但我肯定还是怀念和喜欢带有霸气和傲气的当年的陈劲松。我其实原本对世联行有很高的期许，希望他们能引领房地产中介行业走上一条健康向上的发展大道。谁知世事难料，世联行这两年竟然遭遇行业转型的坎途，导致世联行两大主力业务一手代理和顾问策划业务大幅下滑，相信陈老板也辛苦和压力山大，只能更加务实和谨慎一些。
最后，再来看一下世联评估《疫情对楼市影响甚微？成交全线下跌，房价却稳然不动｜重点城市房价走势》，这篇报告基于世联评估和世联EVS系统数据，对全国重点城市2月份房价走势进行市场监测及趋势研判。他们开篇就说明由于本数据为以月为单位的全国各重点城市二手房价格统计分析，故数据存在一定的滞后性，仅作为客观市场描述，欢迎分享交流。该报告仅报告了17个城市二手楼市成交的价量变化，其中有：北京、上海、成都、重庆、南京、杭州、郑州、合肥、西安、太原、昆明、东莞、佛山、宁波、温州、无锡、厦门。大家可以点进去看一下，这里就不摘引了。我主要想谈一下对该报告的看法。
分析和点评：该报告没有整体结论，但每个城市都有做一些简单的分析。不过，该报告的标题就是带有一定结论性的看法：疫情对楼市影响甚微？成交全线下跌，房价却稳然不动。言下之意是，疫情对楼市成交影响很大，但目前对房价影响甚微。具体到每个城市，成交虽然都是大跌，但房价却不仅不跌，甚至还有很多城市逆势上涨。我一直认为世联行没有进入二手市场是一大缺陷，其实世联行上市后应该像链家一样通过收购和兼并把自己的二手业务做起来。因为世联行是评估业务起家，然后向一手代理和顾问策划业务拓展，近几年又大力发展长租公寓和小额贷等业务，但却忽视了在二手代理租售业务上的拓展。
我这几天一直在收看原我爱我家副总胡景晖的直播节目，看到我爱我家前几年也借壳上市现在市值也有79.62亿，如果两家能够合作互相持股，不知是否可行？这样两家就可以形成互补了，如果能合二为一那就更好了。当然，这仅仅是我个人的管锥之见，不一而足。说这么多，主要意思就是世联行评估业务很在行，但二手市场分析就显然不如行业其他的专业分析师。我虽然过去对二手业务并不关注，但这两年与二手中介交往挺多，也开始研究和分析二手市场。其实，我最关注的广州二手楼市以及世联行所在地深圳的二手楼市，世联的报告反倒都没有发布，真有些说不过去。目前，广州二手数据基本上没有整体均价可供参考，除非中原愿意提供其二手成交的均价做参考。
曾经有一段时期，广州的二手交易阴阳合同现象很严重，阳光家缘网发布的二手成交均价只有市场价的一半左右，所以当时广州的三大二手中介会根据他们自己成交的二手均价来发布，合富、中原和满堂红各自发布各自二手成交报告，价格按自己公司的全市均价和各区均价，成交量则按官网的来发布，形成一大特色。现在，因为实行网签政府、银行、税局实现联网，不能明目张胆偷漏税了。但又形成另外一种情况，就是所有二手的成交其实都是中介促成的，但几乎有一半是让买卖双方自己去签约过户，估计是因为中介不愿承担偷漏税责任的缘故。所以，现在中介协会或中原发布二手成交往往只是中介成交的这一部分，而有一半左右的社会成交量，这部分好像没有人统计和分析。当然，房产交易中心这些数据都有，但并不对外公布。所以说，即便是与二手中介专业机构或协会合作，要提供准确有效的二手成交分析研究报告也都很不容易，只能做局部或部分成交统计和分析。
有一点需要指出，楼市成交通常是“量在价先”。也就是说，成交量大降的情况下，其实不可能涨价。现在，疫情尚未完全结束，二手房若是涨价基本上不可能成交。还有一点，我想强调一下就是明明现在二手成交在降价，为什么统计数据却会反映出涨价？这是因为二手或一手在涨跌转换时会出现结构性变化而造成“假涨真跌”或“假跌真涨”的现象，在这样的阶段一定要参考同质可比的房屋成交价格来对比，不能只看整体均价的变化。意思是说，当房价开始下降，高价位房成交放大、低价位房成交减少的情况下，就会出现成交均价因为降价的原因反倒上升的情形，反之亦然。
不过，还是要对世联评估的报告鼓励和赞扬一下，只是他们不必做完整的二手成交市场分析，其实他们将掌握的二手物业评估情况每月分析报告一下，对于房地产行业而言就是很大的贡献。其实，外行人对评估行业也不是很了解，我虽然略知一二但肯定不是行家。我的好朋友廖俊平教授和唐晓连教授都曾担任过广州市房地产评估协会会长。对同一套物业采用不同的评估方法就会有很大差异，例如我住的房子前几年曾经给三家公司初步评估过，最权威的戴德梁行初评的单价为5万元/平方米，而另外两家都是3万多元/平方米，那我当然选择最高又最权威的戴德梁行为我做评估啦，结果就是评估为5万多元/平方米，要是找另外两家评估至少要低上百万元。
好了，有些扯远了，今天就谈到这吧。

本文封面及正文图片来源于网络及朗润嘉御豪庭

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