未办理登记的不动产抵押合同，是不是废纸一张？（附最高院判例）
一、问题的由来
《物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
根据上述规定，除法律另有规定或者合同另有约定外，不动产抵押当事人签订了不动产抵押合同，只要该抵押合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的禁止性规定的，该抵押合同自成立时即为有效，但假如未办理抵押登记的，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的效力。
也就是说，如果不动产抵押当事人只是签订抵押合同，未办理抵押权登记，债权人对相应不动产不享有抵押权，不能就抵押物进行优先受偿。那么，在这种情况下，未办理抵押权登记的不动产抵押合同是不是相当于“废纸一张”，对于债权的实现不能发挥任何作用呢？
二、目前的主流观点
按照2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第60条的规定，不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。
据此，未办理登记的不动产抵押合同并不是废纸一张，债权人根据具体情况可以有两种选择：
第一，如果能办理抵押登记，债权人可以要求抵押人协助办理抵押登记手续，人民法院依法予以支持；
第二，如果因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。
但值得注意的是，在上述第二种情况下，只有在抵押人是债务人以外的第三人时才有意义，如果是债务人提供抵押担保，债务人是债务的终极承担者，其本身就有付款义务，如果只签订不动产抵押合同，没办理相应抵押登记，抵押权未设立，债权人对抵押物没有优先受偿权，合同即便有效，也没什么实际意义。
三、相关典型判例
案例1：侯向阳与商都县众邦亿兴能源材料有限责任公司、韩福全等民间借贷纠纷一案，最高人民法院（2015）民申字第3299号
【裁判要旨】
当事人之间的不动产抵押合同自签订之日起成立，但由于未办理抵押权登记，债权人对相应不动产不享有抵押权，不能就抵押物进行优先受偿。由于抵押人为债务人以外的第三人，债权人可以主张抵押人在抵押物价值的范围内对债务承担连带清偿责任。
【裁判内容】
最高院认为：关于众邦公司是否应在抵押担保的土地使用权范围内承担连带清偿责任的问题。原判决认定，案涉《借款协议》、《借条》签订之时，韩福全为众邦公司法定代表人，众邦公司对此并未提出异议。韩福全在《借款协议》、《借条》上签字。《借款协议》、《借条》均约定以众邦公司所有的商都县商张公路北侧（工业园区）80004平方米工业用地的国有土地使用证作为抵押，应视为众邦公司与侯向阳达成了以上述土地使用权作为借款抵押担保的合意。当事人之间签订的抵押合同已经成立并生效，原审法院判令众邦公司在其担保的土地使用权范围内对案涉债务承担连带清偿责任并无不当。
案例2：临沧西地矿业发展有限公司、西安海晟船舶重工实业有限公司买卖合同纠纷， 最高人民法院 （2019）最高法民终84号
【裁判内容】
最高院认为：《资产抵押协议》约定的抵押物为“双江西地公司和临沧西地公司所属的榨房河硅矿的全部资产所有权和开采、生产、经营权”，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条的规定，法律、行政法规未禁止抵押的财产均可设定抵押，故临沧西地公司认为抵押物不符合法律规定的主张不能成立。案涉《资产抵押协议》自成立时生效，但因未进行抵押登记，一审判决抵押人临沧西地公司在抵押财产价值范围内承担连带清偿责任并无不当。
案例3：山西瑞捷利华科技有限公司、刘建伟民间借贷纠纷， 最高人民法院（2018）最高法民申6262号
【裁判内容】
最高院认为：刘建伟主张瑞捷公司对案涉借款提供抵押担保，提供了《借款合同》、瑞捷公司股东会决议原件及房屋所有权证原件，法官运用逻辑推理和日常生活经验法则，认定瑞捷公司作出了提供抵押的意思表示，并无不当。瑞捷公司系抵押人，应履行办理抵押登记的义务，其未履行该义务，原判决综合相关证据认定系瑞捷公司不予配合，并无不当。此外，瑞捷公司对案涉债务承担连带担保责任系因其系抵押人，未办理抵押登记的原因并不足以影响上述责任的承担。
案例4：宁波智睿节能技术有限公司等与周纪文民间借贷纠纷， 北京市第二中级人民法院 （2018）京02民终3267号
【裁判要旨】
当事人签订《担保书》明确约定以项目的收益权为债权人提供质押担保，出质人为债务人以外的第三人，出质人未能履行办理出质登记的义务，导致权利质权未能设立，出质人应当在项目的收益范围内对债权人承担连带保证责任。
【裁判内容】
北京二中院认为：宁波智睿公司与周纪文签订的《担保书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。《担保书》明确约定宁波智睿公司愿以其与逍林镇政府签订的《合同能源管理节能服务合同》项目的收益权向周纪文提供质押担保，担保范围为《借条》项下的本金余额及利息。据此，宁波智睿公司应当向有关部门办理出质登记。宁波智睿公司未能履行办理出质登记的义务，导致权利质权未能设立。基于宁波智睿公司向周纪文提供担保的意思表示，根据诚实信用原则，为保护交易安全，一审法院认定宁波智睿公司在其与逍林镇政府签订的《合同能源管理节能服务合同》项目的收益范围内对周纪文承担连带保证责任，并无不当。
案例5：深圳市诚信昌担保有限公司、广州林峰房地产开发有限公司追偿权纠纷， 深圳市中级人民法院 （2019）粤03民终11008号
【裁判内容】
深圳中院认为：本案为追偿权纠纷，上诉人提交的《委托保证服务合同》约定被上诉人林峰公司“自愿以位于广东省广州市越秀区小北路243号土地【土地证号：穗府国用（2013）第141100**号】为梁胜泉借款向诚信昌担保公司提供反担保。反担保期限为梁胜泉承担担保责任起开始计算满二年”，应视为被上诉人林峰公司作出了为代偿款提供担保的意思表示。因双方未办理抵押登记，未形成抵押权，但《委托保证服务合同》合法有效，未办理抵押登记并不影响合同责任的承担，故被上诉人林峰公司应在其抵押财产价值范围内对一审被告梁胜泉的债务承担连带清偿责任。
四、总结
根据司法实践的相关判例及《会议纪要》第60条的规定，不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任。
建议信贷机构在签订不动产抵押押合同后应当及时到不动产登记部门办理抵押登记，取得相应抵押权。
特别提示：本文内容仅供参考，针对同一问题，不同法院可能会有不同裁判观点，相应风险请谨慎评估。
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