科普|首次业主大会筹备组是如何运转的？业委会100问系列

“这是一个关于业委会及业主大会的科普系列，我们通过100个常见的问题的解答，让大家了解业委会及业主大会的运作规律和边界；便于大家更好的展开工作。请牢记：日常运作讲规矩，规则意识很重要！”

01 成立业主大会的申请一般有两种方式，一种是建设单位书面报告，另一种是业主提出书面要求，符合业主大会成立条件，但建设单位怠于履行报告义务的责任，有处罚么？ 

根据《上海市住宅物业管理规定》规定，建设单位怠于履行上述报告义务的，将面临以下经济责任和行政处罚：

1、经济责任。

违设单位未按照规定提出成立业主大会书面报告前，专项维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的，应当由建设单位承担物业维修责任。

2、行政责任。

建设单位违反规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的怙况书面报告物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处，或者未按照规定提供有关资料的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正，可处一万元以上十万元以下的罚款。

02 业主大会筹备组中各方代表是如何产生的？

筹备组一般由“五方代表”组成，即业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或街道办事处代表，房管办事处代表和物业所在地居（村）民委员会代表，那么他们是怎么产生的，产生的条件是哪些呢？

业主大会筹备组各方代表的产生

1、建设单位代表。

人数1名。由建设单位出具委派书面材料，写明具体姓名、性别、出生年月日、职务、身份证号，由建设单位法定代表人签字并加盖建设单位公章。

2、街镇代表。

人数1名。由街镇出具委派书面材料，写明具体姓名、性别、出生年月日、职务、身份证号。委派书面材料由街镇负责人签字并加盖街镇公章。按规定，街镇代表负责担任筹备组组长。

3、房管办事处代表。

人数1名。由房管办事处出具委派书面材料，写明具体姓名、性别、出生年月日、职务、身份证号。委派书面材料由房管办事处负责人签字并加盖房管办事处公章。

4、居（村）民委员会代表。人数1名。由居（村）民委员会出具委派书面材料，写明具体姓名、性别、出生年月日、职务、身份证号。委派书面材料由居（村）民委员会负责人签字并加盖居（村）民委员会公章。

5、业主代表。

人数：5—10名。由乡、镇人民政府或街道办事处根据物业管理规模和社区建设情况确定具体人数，其所占比例应当不低于筹备组（或换届改选小组）总人数的二分之一。

产生方式：业主代表可通过业主推荐、.自荐、召开座谈会听取意见等方式产生，具体方式由居（村）民委员会确定，并在物业管理区域内予以公告。

业主代表应当满足的条件：知法守法、热心公益、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力。凡有损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费和专项维修资金、违规出租房屋等情形且未改正的业主，不得担任筹备组成员。

业主代表不履责的处理：己经作为筹备组成员的业主代表不依法履行职责，经乡、 镇人民政府或街道办事处责令限期改正后仍未履行职责的，居（村）民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。

03 请问筹备组如何制定业主委员会候选人产生办法并确定候选人名单的？

答：根据上海市房屋土地资源管理局、上海市民政局关于印发《加强本市住宅小区业主大 会、业主委员会建设的若干规定》的通知（沪房管物（2011) 345号）规定，业主委员会成员候选人产生的具体方式由居（村）民委员会确定。

业主委员会候选人的产生一般有以下几种办法：

1、筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单；

2、召开召集人座谈会，产生业主委员会候选人；

3、筹备组向业主发放推荐表，根据综合评定，产生业主委员会委员候选人；

4、筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，产生业主委员会委员候选人。

筹备组应当根据物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和物权的比例，确定委员的分布和人数（一般由5—15名成员单数组成〉，并实行差额或等额选举。

筹备组在确定候选人的资格和条件时，要综合考虑以下因素：

1、是否具备本小区业主身份，有完全民事行为能力;

2、是否热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力、具有—定组织能力；

3、是否遵守国家有关法律、法规，遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4、是否因疾病、经常外出等原因可能难以履行职责；

5、是否被司法部门认定有犯罪行为;

6、是否兼任所辖区域物业服务企业工作；

7、是否有损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变物业使用性旗、欠交物业服务费和专项维修资金、违规出租房屋等情形且未改正；

8、是否具备必要的工作时间；

9、是否具备物业管理基本常识和知业主大会，业委会运作相关规定；

10、是否有其他原因不适宜担任业主委员会委员。

候选人名单核实与公示：在业主委员会候选人产生后，由筹备组按当选业主委员会委员候选人资格条件和具体要求，对业主委员会委员候选人资格进行审核，同时征询居民区党组织、居委会、派出所、物业服务企业等有关单位意见。经初步核实候选人符合条件的，将名单在物业管理区域内以书面形式张贴《业主委员会候选人名单公示》，公示期以不少于一周时间为宜，并确保业主异议途径畅通。业主委员会委员候选人名单产生后，筹备组应当在物业管理区域内予以公告。 

04 请问上海地区首次业主大会的会议表决规则，一般是怎么设置？

业主大会会议表决规则一般指表决票的送达、回收、业主参与投票表决的方式、方法、 程序、计算，特别是业主已经被送达表决票但未实际参与投票时的处理办法等。

当前，不少小区均遇到业主实际参与投票率低的问题，所以在首次业主大会会议表决规则中，一般均涉及到需要采用“默示自认规则”（或称之为默示同意规则），即是指不依赖语言或文字等明示形式，而通过某种事实即可推知行为人的意思表示而成立的民事法律行为形式。

目前在业主大会中的“默示自认规则”一般有以下两种表述方式：

一种是“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、 弃权意见的，视为同意”。应当特别注意的是，采取这种方式时，不适用于业主委员会委员的差额选举或二选一、多选一的表决事项。

另一种是“未参与表决的业主，其投票权数计入己表决的多数票。

按政策规定，上述两种均明确要求由管理规约或者业主大会议事规则规定。

筹备组应当确定在首次业主大会按哪一种“默示自认规则”来处理未实际参与投票数并应当在召开首次业主大会15日前公告，同时在表决票或选举票中予以明示。

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本期编辑|James  

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