业主大会通过续聘决议，小区内谣言四起，业委会压力山大，这合同到底怎么签？|首届业委会遭遇“前期物业”续聘之典型案例

“太累了，比想象中的累。”S老师坐在凳子上呆呆地看着前方，手里不时转动着手机，从玻璃桌上轻轻点过。“都是从续聘开始的”。

彼时八月已走到了尾尖，那个普通的夏日黄昏，在高架上见到了不寻常的落日，带着一束束金色光芒西沉，像是华丽的潇洒告别，又更像是崭新的待续未完。

虹桥天地已灯火辉煌，咖啡馆的露天桌位上，听着耳畔游人嬉闹声时近时远之际，S老师和N妹从城市的另一边匆匆赶到。

S老师并未从事过教育工作，因年长稳重，而被业委会的其他委员尊称为老师。N妹也没有那么低幼，只不过比起她80后的实际年龄，本人更显率真和青春。他俩都在闵行X小区首届业委会里，一个是主任，而另一个是普通委员。此番面谈，S老师和N妹也是带着焦心的问题而来的，摆在他们面前的，是一份即将签订，但不知如何签订的物业合同。

起因

业主大会决议通过续聘，却有五百人果断反对

X小区总共有两千多户，现在已经入住的，有一千七、八百户。上一次召开业主大会会议的时候，也正值X小区与前期物业合同到期，X小区业委会因而提出了是否与物业续聘的议题。由于没有经验，他们只针对“是否续聘物业”，设置了“续聘”、“另聘”和“弃权”的选项。当时收回的表决票约有一千六百张，而其中选择另聘的，达到了五百户。

虽然业主大会“双过半”通过了与前期物业续聘的决议，但在业主大会投票中反对续聘的票数，也不容小觑。

回想了下当时上门送票的一些现场情况，N妹还原了几个业主收票时的场景，学起迷糊同意的业主，在收票时说，“你们觉得吧，选哪个比较好…”，N妹瞬间切换回自己，送票上门当然不能做任何劝诱业主投票的事，她又摆摆手一脸惊诧地回应，“不不不，这个投票是你自己决定的事，只有你自己说了算。” 至于反对续聘业主收票时的情形，往往是业主一拿过表决票，就当即果断地勾选了“另聘”。

这么一看，小区实际情况选择物业续聘的业主，大多随大流，而另聘的业主则是很坚决。或许有换物业意向的业主，比反对票数还要多。这真实的“民意”，谁也没个底。

发酵

催生“反对派”，业委突变“恶势力”

一提到续聘决议通过之后小区的状况，S老师无奈地摆了摆头，“现在什么都来了，还造谣业委会有一个免费车位，还说我是黑势力。”

反对者抱团，矛头直指业委会

小区有业主看到业主大会决议结果出来是续聘物业后，就立刻拉了一个小群。几天时间里约有一百多人进到了群里，这其中有七、八人是主要的牵头者。没过多久，新生的“反对派”很快开始在小区里摆摊，还立了易拉宝，上面写着“罢免业委会，请大家签名”。

“刚开始他们不知道，签名只是签，向路过的人随手一挥，说（为什么要签名？是业委会）贪污啊，坑我们的钱啊，要罢免！”，N妹一边气愤，一边模仿起摆摊的业主。“后来知道要‘双证’了，很多业主就不乐意了。签个字他会签，要是拿双证，就没有这么多的人了。 ”

而至于“反对派”的诉求，S老师和N妹都觉得“反对派”并不是没有道理的，他们提出来的很多方面也是站得住脚的。物业的确在这些方面有问题。虽然业委会和“反对派”没有根本上的冲突，都希望小区能更好地发展，但是双方却难以顺畅交流，“有时候没办法沟通，业主要是基于平等位置的，可以谈。要是比人高一等，就没得说”，S老师瘪了瘪嘴，眉头紧皱，平和的脸瞬间变得沉重。

也有“反对派”中的一员联系过业委会，问他们到底对物业是持什么样的态度，N妹告诉她业委会没有态度，大家业主的态度就是业委会的态度。但这位“反对派”的成员还是要让业委会表态。 “我开会的时候就和他们说了，不管结果是续聘还是另聘，我们也没有办法左右这么多人，只能代表我自己一票”。S老师一脸无奈。

内泄调研资料，惹出是非不断

除了业委会外“反对派”的罢免声音，业委会内部也出现了委员“叛军”。

在做续聘合同公告之前，X小区业委会先做了一些调研，自己收集各方面资料，并按照2013年版五级服务标准上的价格，核定出来现在的物业服务，预计实际的物业成本价，应该是1.89元 。而前期物业合同里面确定的价格是2.5元。本来业委会想在同一张表决票上设置 “是否同意物业现在进行调价”，但在前期准备的过程中又舍弃了这一设置。N妹解释说，“自己想好的思路是充分了解，然后和物业各个方面谈一谈。中间是有个业委做调研的过程，按照标准加起来是1块89，那为什么会是（现在的）2块5呢？我们会想想这中间是什么原因。”最后业委会决定不调整物业费，这其中也考虑到物业费一下降就很难再上涨了。 

既然核对出来是1.89元的测算成本价，那么现在物业服务的收费2.5元是不是与实际服务质量不相符？由此，“反对派”中有几个了解物业的人，以价格差为攻击点，在业委会的资料上对比了同位置小区的物业费价格，直指业委会侵吞了中间的差价，侵蚀了业主的利益。“xxx小区同样的位置只要1.35元，xxxx小区物业三级资质的也只要1.8元。看看我们的业委做了什么事情，原本同意调（低）价，为什么物业费还是2.5元，还我七毛钱！我们要罢免业委会！（大意）”。

在反对派发散材料攻击之后，业委会发出了一篇诚心声明，解释说明核对出的价格是业委会内部的东西，是不能泄露的。但这内部的东西也是为了去充分验证讨论的，是业委会前期工作的一部分，也是业委会应该做的。至于为什么定这个2.5元，是因为做了一些调研之后觉得这个价格是充分合理的。前期的核价是第一步，不能断章取义地把第一步的东西拿出来，对着第二步编故事。但至于这篇声明的实际解释效果，杯水车薪。

S老师无奈地叹了口气，“我们是在充分讨论的情况下决定下来的，透露这个的人，是在业委会中自认是英雄的人。”“然后拿着这些材料给反对派，反对派就给他点赞，‘你是业委中的英雄啊！’”，N妹满脸愤慨，一只手叉腰，另一只手伸前竖了个大拇指，学完点赞的动作，又一脸苦恼，“怎么会有这样的人，他随便透露了会议记录诶！”。

欲拟条款制约物业，反被指拿回扣

既然已经通过了续聘，为了让老物业表示改善工作，好好服务小区的诚意和忠心，N妹想出了一个办法：定下物业要投入二十万物业费到小区的专款当中，用不完的款项补充到公共收益账户中，用完了物业超出投入自行任意补贴。而这二十万的数额，是从最初设想——“让物业从五百万的物业费中，每平米拿出一毛钱”衍变来的。因为物业表示收缴上来的物业费不准，才改成了定额。这样设置还有一点好处，业委会的工程项目审批权限只有2、3万，而物业拿出的是物业专款。而且物业专款用来小区工程改造投入，不将使用小区的公共收益，甚至还会有所补充。

可这欲拟定的条款，被“反对派“业主揪出来说这是业委会拿的回扣。”这是写进合同的东西， 还和我讲回扣，你们家回扣是这么拿的?” N妹认为这是让物业吐出东西的办法，气愤之余一脸坚决，“我还是坚持想用这个，这个是为小区好，因为小区的挑战我就怕了？我不！”

S老师年轻时在哈军工学过导弹，退休前他还做过工会，有一点人与人间沟通的工作经验。在进入业委会后，他没有停止学习，但在面对那种种变故之后，日渐疲惫。已是72岁的他，认真又笃定地看着我说，“从年轻到现在，从来没干过这么累的活”。

而活泼乐观的N妹也坦言，“我活到这么大，都没有在业委会这一年吃的社会上的盐吃的多。一直都很顺，因为环境太简单，然后到这里一年，我发现，哇撒，社会原来是这样的”。

心灰

业委会老青配合办实事，鲜有人知

因由物业代管公共经营性收入的账户，S老师和N妹也最为关心如何才能核实小区历来和未来公共收益的情况。

X小区的维修资金和公共收益都存在S银行的账户上，在先前开户时，S老师也与S银行谈妥，由S银行无偿提供X小区公共收益账户的财务审计，也即是对物业提交的财务单子进行审计，来更好保护全体业主的公共利益不受损害。

对于每个小区第一届的业委会来说，需要他们做的事情很多。在X小区业委会中，老人较多，而N妹是当中年龄最小的一个。业委会工作中需要用电脑操作如整理文档、制作表格等等的地方，都得依靠于N妹。但是N妹平时工作忙，像维修资金等手续需要有时间的年纪大的跑。

考虑到小区中的维修资金会不够运转，S老师建议从两千多万的维修资金中，拿出三百万存成活期，而其他剩下的资金，分别存成三年、两年和一年期的定期。此间，在他们的努力下，物业也已把两百万的公共收益陆续打入小区的维修资金的账户上，现在还剩下二十来万的账上没打完，还不能告知广大业主。

虽然N妹和S老师老青互补，配合着认真办实事，慢慢为小区争取了很多，但对这些与“黑势力”不相符的作为，很少有做宣传，他们真正的付出，鲜为人知。

之前业委会也有畅通的和业主沟通渠道，N妹建立的小区业主群，从十几个人一直到四百多五百个人，还都实名了楼室号。因为每天上班很忙，N妹午休时查看群里的消息，往往堆积如山。她开玩笑说，“像批奏章一样，翻几百条信息看”。在微信群里，N妹经常发现有这个业主，那个业主骂咧咧的，但囿于业委会委员的身份，她没法与人直接对骂，“对骂了他说我素质不高，你是业委了，你怎么可以骂人？但是心里就很生气，有些事情和他据理力争，他就咬文嚼字地和你钻牛角尖，都没有办法理论了。如果和他理论了，就和他一样汪汪叫，他汪汪叫，你也汪汪叫……”。

在N妹进入业委四、五个月的时候，业主着急想要看到业委会出的成绩，开始“指点江山”，耿直的N妹在一来二去还不能对骂的较真中，生气又心寒地直接从群退出了，放弃了她苦心搭建的群。

不过虽然退出了业主群，N妹还负责运营着业委会的微信公众号，能不时地通过公众号收集业主的一些意见。往后或许N妹还可以通过这个方式，而不是张贴无人问津的公告，发布更多业委会的工作信息，重塑被诋毁的形象。

认真工作为小区谋福利，虽不求回报，但被业主无中生有地造谣，实在让N妹和S老师心灰。

“我都不知道我这时间花到哪里去了，白天上班，晚上又来干。我们都是晚上开例会，白天上班，晚上干到十一点十二点……”，N妹嘲讽起自己，平时工作繁忙，还一心扑到了业委会的工作上。

“心凉了呀，我为你们做什么东西，没有意思了”，S老师在微风中垂下了眼。

微光

与“反对者”合作，共为家园止损

X小区的公共收益，在停车收费上，受到过不少损害。虽然实行了号牌识别，但是道闸运行存在的问题，给停车收费作假提供了可趁之机。原本估算下来，X小区地面原先划定的车位，加上乱停放的车，大概能容下一千多辆，然而道闸系统在极端的情况下，跑出的月记录里显示只有三、四百辆车的停放。物业将原因归为道闸系统坏了。

N妹因此想出法子，在新的物业合同里设置一个停车保底量（具体数额或定在950辆），和物业约定每星期抽一晚，一起清点停车数。停车数低于保底量时，按照保底量来交公共收益，高于保底量则按实际车辆数算。 考虑到停车费上的公共收益损失太大，只能用这种的方法来规避，又能很好的保护了业委会自身。

“停车发票上啊，物业做动作，保安也要做动作”，S老师一脸无奈。N妹紧接道出了造假的细节，“开假发票，拿着超市、五金店的发票，就给业主了出门。业主就拿过来说是假的发票，我们说你怎么证明这发票是假的，她说保安形成习惯，记号给的上面都写日期，笔记是一样的。这个很难说业主造假，因为一鉴定笔迹，就可以发现是一个人写的…”。

后来那个保安被物业公司开除了，业委会也提出了停车发票现场撕，并且再加盖业委会的骑缝章的要求。“说简单点就是按个手印，做一个小偷识别。撕票刻假章没有关系。只要我一查底根，一对上，盖章盖在这里”。N妹得意地在空中一比划。

骑缝章的机智点子，也得益于反对派中一位管司机的业主，是他同业委会揭开了保安收停车费的猫腻，提出了真正可实践的建议。而N妹所在的业委会也立刻采取了“打假”措施。

“有人说他就是管司机的，两百辆车在他手里，告诉了我这个猫腻在哪儿。告诉了我怎么弄，加盖骑缝章！这样就可以有效制约开假发票。我们就立刻弄了。”这让N妹不得不佩服。从这件事的“合作”上看，小区“反对派”中还是有不少理性的能人，可以为业委会工作、给小区管理，带来建设性地意见，而不是一味地挑刺和埋怨。

难题

并非维护物业利益，面前的续聘合同，如何签？

业主大会决议续聘的公告已经公布出去了，S老师和N妹也只能顺着潮流往前走。既然是通过合规流程的全体业主的决定，那么即便是中伤业委会和解聘物业的声音不断，也只得顶着签约合同，履行业委会的职责。

按照合同示范文本，业委会已经拟出了一份大致的物业合同，但想到公布签约合同又会引起一阵风波，实在左右为难。S老师和N妹无法不担忧，“不知道我们这样走对不对”。

修改添加的合同内容，除了坚持让物业拿出二十万定额投入小区的条款和约定公共收益汽车的保有量外，N妹还主导在1+2的合同里设置了复杂权重的业主满意度调查，为一年后来客观考察物业。

在经验分享后，N妹自觉部分内容的添加似乎并没有可操作性，反而会引起后续小区中更不必要的纷争，不只是与“反对派”，与物业也将针锋相对而胜算难知。而在合同中物业履约金的设置上，她也受到启发准备降低金额，需要为后续可能发生的物业解聘动作，留下一个安全通道。

或许现在只有在签订的合同里，让业主们看到业委会是个严格的监督者角色，让“反对派”们体会到业委会并非是捍卫物业而漠视业主利益诉求的恶势力，业委会的工作，小区的建设，才能稳妥地进行下去。而紧随而来的新阶段，S老师和N妹，还有他们业委会中的其他委员，还有很多要做的努力。

尾声

店员收起了露天座位上的大伞，撤走了椅座上的垫子，咖啡馆已经打烊了，但交流还仍在继续。当听到我们说起其他小区业委会各种各样的故事时，N妹一脸笑意地对着S老师，“坦然吧，S老师，不管怎么样都会被搞死”，她转而又灵机一动，得意地说出了她的策略，“既然他们说你是‘黑势力’，那我们就在座谈会上把你包装成黑老大”。

直至S老师和N妹再三确认完接着签合同的思路，和所遇问题的应对方式后，低头一看，已然接近十点半。“要是早点联系上你们就好啦，不过现在也不晚”，S老师和N妹再一次感慨道。只是这一刻，他们的嘴角更加上扬了。

离别略显仓促，我们边挥别，边往各自不同的方向奔去。但正如那天一束束金色光芒的夕阳，等待S老师和N妹的，是崭新可期的业委会工作。

（备注：本文故事据真实访谈改编，以上人物均为化名）

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