对已签署换房协议26年仍未交付的农村宅基地房屋，能否直接诉讼确权？

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来源│易居房产律师团队案例研究库（18-054-2总第265）

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对已签署换房协议26年仍未交付的农村宅基地房屋，能否直接诉讼确权？

兄弟间将分家所得的宅基地房屋互换一方未交付已26年，还能诉讼主张确权并要求腾退吗？

---沈某与蒋某等所有权确认纠纷案法律解析

关键词

分家 分家单 换房协议 宅基地房屋互换 交付 所有权确认纠纷 腾退 诉讼确权 

要点提示

案涉分家单是农村地区对农村房屋及院落处理较为常见的分家书面记录形式，亦对农村房屋等财产归属等静态秩序具有重要意义。当事人可以依据分家单取得宅基地房产的所有权。

当事人信息

原告：沈某

被告：将某、沈某1、沈某2

案情简介

北京市通州区于家务乡某村村民沈某4夫妇育有二子及其他子女，二子分别为长子沈某3、次子沈某即原告；沈某3于2006年12月17日死亡，沈某4夫妇先于沈某3死亡；沈某3与被告蒋某系夫妻关系，二人婚后育有长女沈某1、次女沈某5、三女沈某2，次女沈某5未婚且于1997年8月8日死亡户口注销。1961年9月6日，渠头乡人民委员会颁发房产证，所有人姓名为沈某4，全家人口八口，房屋肆间。1975年1月27日，国营北京市永乐店农村渠头分社革命委员会颁发农村人民公社社员建房使用土地许可证，沈某3申请村内闲地建房6间，长5丈，宽5.5丈。1976年8月23日，经闫某等人参与调和、赵某执笔进行分家，分家单内容如下：“立分家人沈某4人口众多头须太乱，因此兄弟二人沈某3、沈某和（即沈某，下同）单立门户，全家都合意。次子沈某合（即沈某，下同）应分砖房东院肆间由西边下余贰间归老的所有权，老的去逝后归本人所有。由七六年开始往后三年到八〇年开始供养父母每年供养费肆拾元整。公元一九七六年八月廿三日立。”1990年3月25日，原告沈某与沈某3达成《换房协议书》，该协议书内容摘录如下：“经与父母二老及全家议定，从长远利益考虑，兄弟二人同意签定如下协议：鉴于兄沈某云（即沈某3，下同）西院，上房伍间、东厢房3间、西便房2间，柁檩材质较好，翻建房全部可供使用，产权转让给弟某和。鉴于弟沈某和东院8间主房材质较差，但部分树木可供兄翻建房屋使用；院墙砖二万余，产权转让给兄沈某云，并由兄沈某云付给弟沈某和现金贰仟元。备注：鉴于兄沈某3近期即翻建东院，所以以上贰仟元现金定于一九九〇年十月至年底前付清。此协议壹式贰份，签字后即日生效。立字人

兄沈某3弟沈某和1990年3月25号”。2006年7月5日，经沈某3申请并经审批，对某村X号院北房翻、扩建，面宽15.6米、进深6米，间数为6间……但沈某3一方实际并未对某村X号院房屋进行翻、扩建。沈某3于2006年12月25日死亡，现西院由其妻子蒋某、女儿沈某1、沈某2占有。沈某经与沈某3的继承人协商，仍没有将西院要回，故诉至法院。

案情补充：诉讼中，沈某称，2015年其才知道沈某云针对某村X号院申请审批了翻建批示；在现场勘查后，沈某认可西院的法定门牌号为某村X号，东院的法定门牌号为某村X1号，故其诉求变更为主张确认对某村X号院房屋及院落所有权；沈某否认其放弃对X号院房屋及院落的所有权。经法庭询问，三被告称，某村X号院由其三人占有使用；其三人所提沈某和放弃对西院房屋的所有权及对西院房屋翻建的主张事实，均未提供证据予以证明。经法院现场勘查，某村X号院（以门牌号为准）位于某村X2号院西侧，原有北房5间，现北房五间西数第一间、第二间均已坍塌，东厢房3间、西便房2间均已不存在，现场仅余北房3间，现存房屋破旧不堪，院落荒芜，杂草丛生；某村X1号院（以门牌号为准）位于某村X2号院东侧，现有北房9间、东西厢房各3间以及其他房屋。

沈某诉请为：1、确认原告沈某与沈某3所签订的《换房协议书》合法有效；2、确认北京市通州区于家务乡某村X号院北房3间及院落归原告沈某所有；3、判令被告将某、沈某1、沈某2腾退北京市通州区于家务乡某村X号院。

法院判决

1. 确认原告沈某与沈某3于一九九〇年三月二十五日所签订的《换房协议书》有效；

2. 确认位于北京市通州区于家务乡某村X号院内北房三间及院落归原告沈某所有；

3.【后文揭秘…】。

案件解析

一、兄弟间就分家所得的农村宅基地房屋签署的换房协议有法律效力吗？

【详见本公众号2018年9月19日推文】兄弟间就分家所得的农村宅基地房屋签署的换房协议有法律效力吗？

二、对已签署换房协议26年仍未交付的农村宅基地房屋，能否直接诉讼确权？

本案例换房协议所涉房屋实为兄弟之间就分家所得宅基地房屋进行的置换。所谓分家，多指父母与子女之间、兄弟之间对财产、债务以及其他权利义务的处分及分配，多有家族长辈或族人、村委会干部见证或参与执笔书写分家单。案涉分家单是通州区农村地区对农村房屋及院落处理较为常见的分家书面记录形式，亦对农村房屋等财产归属等静态秩序具有重要意义。本案例已查明的事实显示，原告沈某依据分家单取得东院即某村X1号院部分房产的所有权，嗣后十三年有余，原告沈某与其兄沈某3就各自所有房产及院落进行互换，即根据换房协议书，沈某取得西院即某村X号房屋及院落的所有权，沈某3取得东院即某村X1号房屋及院落的所有权，虽沈某3生前未向 沈某交付该房屋及院落，也经申请针对某村X号院通过翻、扩建审批，但其亦并未对该处房屋进行实际翻、扩建，其既不能因该审批即取得某村X号院房屋及院落的所有权，又无权在未经房屋所有权人沈某同意的情况下进行翻、扩建，综上，法院对原告沈某主张确认其对某村X号院北房3间及院落所有权的诉讼请求予以支持。

三、分家所得宅基地房屋互换多年未交付，可否在诉讼确权同时主张腾退？

【详见后文解析…】

涉案法条

《中华人民共和国合同法》

第八条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

《中华人民共和国物权法》

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

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