宅基地上老房拆除建新房，家庭成员未做产权约定，应如何认定新建房屋权属？

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编号│易居律师团案例库YJFC20362

编者│易居房产律师团案例研究部

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宅基地上老房拆除建新房，家庭成员未做产权约定，应如何认定新建房屋权属？

----李某1等分家析产纠纷案（二审）法律解析

【关键词】

宅基地使用权 分家析产 夫妻共同财产 设立、消灭物权

【要点提示】

《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，涉案宅院内原有老房虽原有所属，但经家庭成员协商一致同意后，将原有老房拆除建设新房，该拆除行为致使原有房屋所有权归于消灭。对于新建的房屋，在各方对产权未约定的情况下，应综合考虑出资、出力等对新建房屋的贡献大小、宅基地使用权的登记情况、原有老房的权属等各方面综合确认。

【当事人信息】

原告：李某1（反诉被告、上诉人）

被告：李某2、周某（反诉原告、被上诉人）、李某（反诉原告）

【案情简介】

李某与李某1于1976年6月30日登记结婚。李某2系二人之子。1987年，二人在所居住的院落内建设正房5间、西厢房3间。在该五间正房南侧另有五间正房系李某的婚前财产。1993年，×号院的宅基地登记在李某名下。2005年李某起诉李某1离婚，法院判决二人离婚，同时确认×号院内属于夫妻共同财产的房屋一分为二，各得二分之一。

李某2户口在×号院内。李某2与周某于2013年8月5日登记结婚。周某于2016年12月21日将户口迁入×号院内。

2016年2月，李某、李某1、李某2、周某共同商议将×号院内所有老房拆除、翻建新房，但未约定新建房屋的权属分配。双方达成一致意见后，院内原有老房被全部拆除，由李某主持建新房。至2016年6月，共建起自北向南五排房屋，每排两层，每层七间。2017年，李某2、周某将一、二排正房之间的空地封闭建成二层，其中第二层现由李某2、周某居住，一层空置。至此，×号院内共有六排房屋。

2017年8月，李某2与李某、李某1在法院达成和解,法院调解书确认×院内第一排房中一层西数第一到三间归李某2所有。

李某1向法院诉请：1.×号院内自北向南第三排楼上从东到西6间、第三排楼下西边2间、第四排楼上从东到西7间、第五排楼上从东到西6间、第六排楼上从东到西7间，共28间，归李某1所有；……；2.自2017年4月至2019年10月的房租，扣除周某投资的110万元之外，其余的按三个户口本均分。

李某2、周某反诉请求：×号院内房屋除民事调解书涉及的三间房屋之外的六十七间房归李某2和周某所有。

李某反诉请求：×号院内六排房按照一二排、三四排、五六排分成三份，李某1、李某及李某2、周某三方每一方分两排房。

【法院判决】

【一审】

一、×号院内第三排房屋一层的西数一、二间及第四排房屋一层西数一、二间归李某1所有；

二、×号院内第三排房屋一层的西数三、四间及第四排房屋一层西数三至六间归李某所有；

三、×号院内除第一排正房一层西数第一至三间（已经民事调解书确认）及前述一、二项确认归李某1、李某所有的之外的其他房屋，全部归李某2所有；

四、驳回李某1其他诉讼请求；

五、驳回李某2、周某其他反诉请求；

六、驳回李某其他反诉请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

宅基地上老房拆除建设新房，家庭成员未做产权约定的，应综合考虑各方对建房贡献大小、宅基地使用权登记情况、原有老房权属等确定新建房屋归属！

《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

本案中，涉诉院内原有老房虽属李某1和李某所有，但2016年经李某1、李某、李某2、周某四人协商一致，将原有老房拆除建设新房，该拆除行为致使李某1和李某原有房屋所有权归于消灭。对于新建的房屋，在各方对产权没有约定的情况下，应综合考虑出资、出力等对新建房屋的贡献大小、宅基地使用权的登记情况、原有老房的权属等各方面综合确认，以平衡各方的利益。

首先，关于新建房屋出资情况：为了盖房，周某将其婚前的一套商品房出售，所得房款全部用于建房。①李某1认可建房时其未出资，建房款合计140万余元均是李某2和周某所出。②李某主张建房之初其借了30万元，后用周某的售房款归还，在结算时因资金不足又借了30万元，是用出租房屋的租金还上的。③周某、李某2认可借款事实，但主张是其二人偿还的第一笔30万元借款（李某认可），第二笔30万元借款用房屋租金以及周某母亲给的钱还的，李某在建房时未出资。法院认为，对于第二笔30万元的还款情况，双方无法达成一致意见，但李某所述其有出资的意见因未提交相应证据法院未采信。

其次，×号院宅基地登记在李某名下，建房前李某1、李某长期在该院内居住，李某在该院内原有8间老房，李某1在该院内原有5间老房，且在建房时也付出了劳动、作出了贡献，因此，法院认为李某、李某1对新建房屋亦应享有一定的所有权。

最后，房屋的现居住情况为：李某1居住于第三排房屋一层西数一、二间，李某现居住于第三排房屋一层西数三、四间，李某2、周某居住于第一排一、二层的西数三间。

综上，关于具体房屋的分配，法院结合各方居住现状、考虑各方生活方便、避免纠纷等因素酌情确定。因建房款系周某所出，其表示若将房屋确认归李某1、李某所有，则要求二人给付建房款和家具家电折价款。对此，法院考虑宅基地的登记情况，李某1、李某在建房时的贡献及二人原有老房的情况以及周某、李某2在建房后收取了大部分租金的事实，法院不再判令李某、李某1给付周某、李某2相应的建房款和物品折价款。同样，李某1和李某要求分割租金，因二人在建房时未出资，且法院已分配二人房屋所有权，故未支持其二人要求分割租金的诉请。

另，因建房时周某尚不是×号院所在村的村民，故法院确认×号院内除归李某、李某1所有的以及已由生效法律文书确认归李某2所有房屋之外的其他房屋归李某2所有，但此认定不妨碍这些房屋属李某2、周某夫妻关系存续期间取得的财产进而属于夫妻共同财产的性质。此外，本案中仅是对涉诉院内房屋权属的确认，不涉及宅基地使用权的确认。

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