国企房屋转让应当进行评估、批准等规范内部程序的规定属于非效力性强制性规定，不应影响买卖合同的效力！

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2024-08-24

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编号│易居律师团案例库YJFC20358-3

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国企房屋转让应当进行评估、批准等规范内部程序的规定属于非效力性强制性规定，不应影响买卖合同的效力！

----林某等房屋买卖合同纠纷案（再审|最高法）法律解析（系列|03）

【关键词】

房地产买卖合同评估、批准效力性强制性规定国有资产转让合同效力

【要点提示】

国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，该规定并非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。

【当事人信息】

原告：某旅行社（被上诉人、再审被申请人）

被告：林某、陈某（上诉人、再审申请人）

【案情简介】

某旅行社（以下简称某青旅）系共青团某省委员会（以下简称团省委）下属全民所有制企业。2008年11月28日，青旅作为卖方、林某和陈某作为买方约定，青旅依法取得201号房产的建设用地使用权，规划用途为商铺、宾馆，土地使用年限自1996年1月1日至2036年12月31日。已有《房屋所有权证》。林某、陈某购买的房地产为本合同规定的土地上的一层商铺及二至九层全部楼房。所售房屋面积经双方实地丈量确认，共计为3316.98平方米。……林某、陈某购买该房地产的房价款总额为1010万元。办理该房地产买卖合同的产权过户、土地证时所涉及的相关费用双方约定由青旅全部承担……。

后发生纠纷。2009年9月，林某、陈某向某仲裁委员会申请仲裁，请求青旅履行合同，交付房产并办理过户手续。青旅提出了反申请，要求确认《房地产买卖合同》无效。2010年10月15日，经仲裁庭主持调解，三方当事人最终达成如下调解协议：一、林某、陈某购买案涉201号房产及相应土地使用权，包括一层商铺及二至九层全部楼房……。二、全部房、地价款总额为1270万元。各方签收仲裁调解书后，林某、陈某应在十五个工作日内向青旅支付首笔款项960万元……。

2010年10月28日，林某、陈某向青旅收支付的购房款960万元整，但青旅并未将房屋产权手续转移至林某、陈某名下。2010年11月26日，林某、陈某向法院提出强制执行申请，2011年1月13日，某省纪律检查委员会以防止国有资产流失为由，致函要求法院暂中止执行。2012年6月7日，法院作出执行裁定书，认为被执行人青旅为全民性质的国有企业，所涉房屋系国有资产，为维护公共利益，防止国有资产的流失，裁定对某仲裁委员会仲裁调解书（以下简称50号调解书）不予执行。

青旅向法院诉请：1、确认《房地产买卖合同》无效；2、林某、陈某返还案涉房产，并支付占用期间的房屋使用费。

【法院判决】

【一审】

一、《房地产买卖合同》无效；

二、林某、陈某内向青旅返还案涉201号的房产；

三、青旅向林某、陈某返还已付购房款960万元；

四、驳回青旅的其他诉讼请求。

【二审】

驳回上诉，维持原判。

【再审】（改判）

一、撤销一审、二审民事判决；

二、驳回青旅的诉讼请求。

【案件解析】

上文1：房地产买卖遇纠纷仲裁达成协议，调解书却被法院裁定不予执行，可否再起诉？

【详见本公众号2020年3月10日推文】房地产买卖遇纠纷仲裁达成协议，调解书却被法院裁定不予执行，可否再起诉？

上文2：交易房产有加盖部分被认定为违法建筑，全部房地产买卖合同会被判无效吗？

【详见张涛律师公众号2020年3月11日推文】交易房产有加盖部分被认定为违法建筑，全部房地产买卖合同会被判无效吗？

国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定属于非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力！

就涉案房产是否为国有资产等问题，法院曾向团省委进行了调查了解，团省委于2013年7月23日回函答复：“…青旅是我单位出资设立的全民所有制企业，我单位依据《中国共产主义青年团章程》相关规定，作为上级主管部门对该企业行使管理权。涉案的房产属于国有资产。该房产的转让没有经过上级单位的批准，没有经过全社职工大会的讨论，没有履行相关资产出让程序，也没有报国有资产管理单位备案，应属无效合同。”

一审、二审法院均认为：《房地产买卖合同》所涉的房地产为国有资产。根据《企业国有产权转让管理暂行办法》、《国有资产评估管理办法》等的规定，本案所涉房地产属在转让时应当进行评估，并按照企业国有产权转让的程序报请相关部门批准的情形。青旅与林某、陈某签订的《房地产买卖合同》约定转让的房地产未进行申请立项、资产清查、评定估算、验证确认等评估程序，亦未遵守企业国有产权转让的程序，违反了国家关于国有资产转让程序的强制性规定，应属无效合同。

最高法院再审改判认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《全民所有制工业企业转换经营机制条例》、《国有资产评估管理办法》以及《企业国有资产监督管理暂行条例》中关于国有资产转让应当进行评估、批准等程序的规定，系对履行出资人职责的机构及相关人员行为的规范，是法律对国有资产管理者课以的义务，要求管理者审慎地履行自己的职责，上述规定均属规范内部程序的管理性规定，而非效力性强制性规定，不应影响国有企业与第三人签订合同的效力。

本案中，根据省人民政府国有资产监督管理委员会向法院出具的《省政府国资委关于青旅大厦产权问题的复函》，案涉资产由团省委作为主管部门承担保值增值责任。根据最高法院再审查明的事实，团省委曾向林某、陈某发函同意该项资产处置。对于案涉资产转让是否损害社会公共利益。最高法院认为，国有资产转让是国有企业经营权的体现。作为资产的管理者，有责任对资产保值增值，但亦应承担市场经营的风险。《中华人民共和国物权法》第三条规定，国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。在市场经济条件下，国有企业参与市场交易与其他市场主体地位平等，其资产利益不能等同于社会公共利益。此外，青旅亦未提供证据证明房地产转让双方存在恶意串通损害国有资产权益的情形。相反，从法院再审查明的事实看，第一，《房地产买卖合同》第九条明确约定，案涉房产产权无任何限定条件，亦不存在法律、法规规定禁止出售的其他情形。第二，青旅在仲裁中即提出确认《房地产买卖合同》无效的反请求，但在仲裁达成调解协议时，并未提出案涉房产转让未经评估、批准等问题。第三，50号调解书作出后，青旅和团省委又先后向林某、陈某发函，要求提高价款，亦未主张案涉房产不能转让。