孙宏斌：中国房企的投资逻辑和风险控制

文章转载自微信公众号“经济观察报”&“地产大哥”，米筐投资综合，已获授权转载。文章观点不代表米筐投资立场。

“无论是对购房者、开发商还是银行来说，这次的宏观调控都是好事。”11月23日，在民生银行主办的“中国不动产金融年会”上，融创中国董事长孙宏斌谈到近期楼市的宏观调控时表示。

10月以来，北京、上海等多个城市出台了房地产调控政策；11月初，多个热点城市的市场调控又再度升级。孙宏斌认为，地价越来越贵、房价越来越高，意味着风险越来越大，对企业的发展并不利，“所以我们对宏观调控是欢迎的。”

对当前经济形势和调控的严峻程度，孙宏斌谨慎而不恐慌。他认为，即使在下行期，中国向好的经济大趋势并没有发生变化，房企的投资逻辑也始终没有变化，所以即便在波动周期内，企业仍然能在时间和空间的错配中寻找发展机遇。

“无论形势如何不确定，房企的选择是确定的，做好两件事就行：买对地、盖好房。”孙宏斌表示，地买错了，盖什么房子都错；地买对了，如果再能够把产品和服务做好，把品牌做好，无论形势再差，企业也能够获得良好的发展。

拿对地、盖有品质的房

截至2016年10月底，融创中国实现合约销售金额约1080.3亿元，同比增长91%，提前跨入千亿房企俱乐部，也成为三年来首个新晋的千亿房企。

“我们选择的都是供求关系比较好的城市，都是区域的核心、有人口汇聚能力和具有增长潜力的。”融创中国管理层在2016中期业绩会上透露，2016年全年可售资源达到1680亿元，分布在一二线健康良好的城市。

“买对地方、买对时间”，是孙宏斌认为房企首先应该做好的事情，“要充分认识中国城市发展、市场供需、宏观政策的发展规律和资源错位的不平衡现状，做好时间和空间上的选择。”房地产的投资周期较长，需要两三年时间，所以“提前做好判断”是关键。

如今再看融创近年来的城市布局，孙宏斌几乎踩准了每一次市场动荡的节点。2015年之前，房企们纷纷抢滩二三线城市，融创坚守少数几个一线城市并将业绩冲入房企前十，单城平均贡献近百亿；2015年，房企们开始回归一线城市，融创却悄然开启强二线城市占位，主要通过并购拿下大量项目，最终2016年二线城市迎来新一轮增长。数据显示，目前融创已经完成全国化布局，成功进入近30个一线及强二线城市，成功实现了在环渤海、长三角、珠三角、中西部的卡位布局。

先“拿对地”，再“盖好房”，两者缺一不可。孙宏斌认为，对本次调控的严峻程度很多人预计不足，随着调控逐步深入，购买资格和金融贷款的限制，市场预期终将发生改变。

但高端物业开发商依然有较好的发展空间。孙宏斌认为，虽然从整体收入房价比来看，很多人买不起房，但总有30%甚至10%的客群是对房子有更高需求的，所以坚持做高端和改善型物业的融创能够持续获得稳健增长。“客户原来能买多套房，现在只能买1套房，那一定会选择位置好、品牌好、品质好的房子。” 

近年来，融创坚持高端精品战略，一方面，通过多年在一线城市的打磨，形成了一套以“壹号院”为代表的高端产品体系和质量管控体系；另一方面，2015年开始全面推进全产品周期、全生活周期的“臻生活”高端生活价值体系，不断提升产品的服务配套和品牌价值。

做好现金流和价值的风险控制

数据显示，截至今年10月底，房地产行业销售规模已经达到9万亿。孙宏斌判断，到10万亿后，房地产规模再增长已经很难，这时会加速向大企业集中。

目前来看，销售排名前100名房企的市场占有率为40%左右，去年前10名房企的市场占有率是17%，今年已经超过了20%。孙宏斌认为，未来5-10年前100名房企的市场占有率会达到70%-80%，前10名会占35%-40%，未来没有两三千亿都进不了前10名。

行业集中度提升的路径，一是小公司买地后挣钱退出让给大公司做，二是企业间的收购和兼并。“看不懂这个规律，很多企业容易从小而‘美’就变成小而‘没’了，美不了。”孙宏斌说。

孙宏斌指出，房企要做好两个风险管控，一是现金流，二是（土地）价值。“如果现金流没有问题，但是土地价值有问题，地买错了或者买贵了，转着转着也会转出窟窿来；如果价值没问题，现金流有问题，企业又活不下去。”

“如果价值没问题，现金流出问题，还可以通过市场方式解决，比如找融创收购。”孙宏斌表示，融创是市场公认最好的合作伙伴，“一是价格好谈，我们只要市场价，不占你便宜；二是不想卖了还可以退；三是你可以不全卖，转让50%~70%，你继续当股东，融创产品好、有溢价能力，大家可以共同发展。”

收并购是产业价值链的最高端，但在全世界的成功率都非常低。近年来，融创凭借专业与厚道，在收并购市场上积累了口碑品牌和实践经验，今年上半年新增的1990万平方米土地储备中，有2/3是通过收购、并购带来的。

对于当下房企的发展策略，孙宏斌也给出了建议，他认为目前很多人对形势的严峻程度预估不足，“如果企业有钱放到账上别着急花，借钱尽可能借能够穿越周期的钱，因为后面还有机会”。

孙宏斌认为，这是不确定经济形势下的确定选择。对于企业来说，认清土地价值，投资上做好时间和空间上的判断，产品和服务上做好品质和品牌，“任何形势再不确定，企业的选择和发展都是确定的”。

以下为讲话全文版！

我的题目是“中国房企的投资逻辑和风险控制”，这是命题作文，给的命题作文里前面还有未来两个字，但是我把未来去掉了。

我们这个行业的投资逻辑在未来和今天、昨天是一样的，因为这个行业是一个很古老的行业，有人的时候就有人盖房子。

那时候的房子是用木头、土坯，现在用砖、石头，原来窗户都是纸糊的，现在有玻璃。根本的价值点没有变，要的还是安全、舒适、地段好，要有钱才能盖房子。

我觉得投资逻辑是一样的，所以我把未来去掉了。

我觉得特别好，刚才专家讲对中国宏观经济的判断，因为专家弄得很复杂，其实我们需要简单的判断。因为你没有对宏观形势的判断，投资逻辑怎么来的呢？

一、对中国宏观经济的判断

从企业的角度最有用的有六点：

（一）全球、包括中国的经济下行的压力特别大。

中国说6.7%大家都不信，我觉得没有那么多，也没有必要那么多，因为是多少就是多少。

经济增长不管是4%还是5%还是6.7%，这个经济增长还是挺多的，这是挺重要的事。

中国经济下行压力比较大，但在全球还是增长最快的。中国经济增长最差还有4%，中国经济下行压力比较大，但还是挺好的。

还有一点判断，只要在经济下行压力特别大的时候，不管全世界哪个政府都会选择量化宽松、低利率。这几乎是必须的选择。

中国即使经济下行压力很大，增长4%、5%还是有的，或者还有6.5%。

其实在这种增长下，还是会有挺多的机会。

经济下行压力比较大的时候，量化宽松、低利率是必然选择。

全球央行都是这样的，日本都30多年了，美国欧洲也是这样的选择。

（二）流动性。

流动性宽松，利率很低，会改变吗？

专家总是分析拐点。什么叫拐点？没有拐点。因为你没有办法。

如果说有变化的话，那可能是M2原来的增长是13%，变成12%或者11%，不可能变成不增长。

所以你担心什么？！

13%变成12%、11%对企业没有什么影响。

利率会涨吗？

美国肯定是要加息的，共和党本来是要加利率的，特朗普要修路、修桥、要减税，这两点对通胀有预期，所以美国加息可能会快一点。

但是美国加息中国就加息吗？不太可能的。

所以第二个判断就是：

流动性很多，还要继续印钱，利率很低，这个是不会变的。

你觉得这个会变的话，就不知道干什么了。

（三）汇率。

我觉得人民币汇率应该是8-9。

2014年之前，人民币的增值大概是35%，现在贬值是12%-13%，增的那些还没有贬完呢。

人民币贬值压力肯定有的，只是快点贬还是慢点贬的事。

这个对我们也挺重要的，因为它可能会影响资产价格。

为什么我们最近对一家香港的境内公司的并购没有做成？

我跟你谈的是人民币价格，就付人民币，对方要港币，我说付港币打八折。

人民币谈价人民币付钱，港币付钱打八折，否则我的风险非常大，因为我觉得它是要贬那么多的。

（四）关于去杠杆。

去杠杆、去产能、去库存。

去产能和去库存相对容易些， 但是去杠杆挺难的。

因为差的企业，要想让它活着，就要借他钱，让他还利息，你不借他钱，还不了利息。

好的企业，银行想借他钱，所以杠杆肯定是要加的。

如果说结构性改革成功了，坏企业都死了，好企业银行更想给钱了，然后杠杆就更高了。

在经济下行压力大的时候，有很多并购的机会。

谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱，可以穿越周期的钱，就有很大的优势。

如果有这个机会不去做，反而减杠杆那是不对的。

去不去杠杆，还要看企业的情况。

如果你的素质好、资产质量好、操作能力强，那你是可以加杠杆的。

如果你的资产质量差、运作能力差，你的杠杆越多 死得越快。

（五）全世界的贫富分化越来越严重。

这个事我已经关注了10年，我从2006年开始关注这个问题。

其实在2008年之前，美国老百姓的工资涨的很少，老板的钱更多了。

逻辑就是，因为全球化把工厂搬到中国了，老百姓没有工作了，但是老板成本降低了。或者是有了信息化系统以后，比如说沃尔玛商场，收银员少了，但老板的成本降低了。

2008年以前的趋势是，有钱人越来越有钱了，老百姓收入增长很慢。

2008年量化宽松以后，美国的贫富分化更厉害。

量化宽松那么多钱都去哪里了？

穷人的收入并没有很多的增加，钱都去有钱人那里了。

所以，美国的贫富分化、欧洲的贫富分化都是很多很多年存在的事实。

中国的贫富分化其实也是很严重的，不会比欧美要好。

这个问题怎么解决呢？

西方是通过选举和税收来调节财富的重新分配，所以才会出现这样选举结果。

中国怎么办？我不知道。

但是有了这个判断之后，我们做房地产怎么定位，就知道怎么变化了。

融创做的是高端，如果算老百姓整体的收入房价比，怎么算都买不起房。

但你算30%那是买的起的；如果算10%更买的起；如果算5%的话，那他什么房子都买得起。

因为房价涨得很快，GDP增长是6.7%，人民币在贬值，老百姓的收入实际上并没有增加。

融创一直坚持做高端和改善的，将来一定是有市场的。

因为我们是对的30%的客户，10%对客户，也许那些5%的客户，所以是越来越好做了。

（六）去全球化。

去全球化，你可以讨论去全球化好或者不好，但是去全球化确实已经在发生了。

所以你知道了这一点，对我们下一步的决策一定是有好处的。

如果说美国有投资机会，那么中国也有。

我不觉得中国的投资机会比美国差，所以这也是我们不愿意去国外开发的原因。

上面这几点对宏观经济的判断还是很重要的，我觉得对宏观经济你必须有判断。

你的判断可以是对的，也可以是不对的，不对可以慢慢再调整。

但是你没有判断的话，你就无法得出投资逻辑，你的投资逻辑就很难是对的。

所以这就是我们对宏观经济的判断。

你可以说它不对，说它离谱，但是你必须有，这就是我们的判断。

二、投资逻辑

第二点我想说的是这个行业的投资逻辑，我理解我们这个行业只有三个特点：

（一） 这个行业一定要理解分两段：投资、盖房子。

投资错了，盖什么房子都是赔钱的，你的地买错了。

投资本来就是很难的事，这个行业投资比别的行业更难。

为什么？杠杆太多。

有银行、客户预付款，有杠杆以后让投资变得很复杂。

现在投了钱以后，杠杆很高，而且能不能赚钱要在三年以后，比种庄稼还难。

这个行业首先是投资，投错了以后做什么都不行。

地买对了以后有品牌，做高端的，就更好。

我觉得这是这个行业的第一个特点。

（二）规模。

这个行业去年不到10万亿的规模，到今年10月底9万亿了。

10万亿的规模再增长也难了，但是在快速向大公司集中。

现在前100名占40%多，前10名占20%多。

去年前10名占17%，今年已经20%多了，前100名已经占40%多了。

我觉得，这个行业下一步5-10年或者5年左右，前100名会占70%-80%，前10名会占35%-40%。这样的话，前10名平均就要4000亿，

没有两三千亿进不了前10名。

当然，这个是怎么形成的？

小公司干不了了，买了地以后挣钱退出做不了让大公司做，另外就是收购、兼并。这个行业本身就有金融属性。

这个特别重要。

（三）不平衡。

这个行业的不平衡，城市之间的不平衡、空间的不平衡、时间的不平衡。

很多投资人问我，你觉得中国的房地产行业怎么样？

我觉得从来不存在中国房地产的行业。

你说北京、上海或者哪里，不存在中国房地产，完全错配掉。缺房的地方缺供应，有供应的地方不缺房。

北京、上海50%的基本农田，很荒唐。

不到50%的基本用地里，住宅占比很低，有一堆的工业用地，然后再盖一堆商业，每个项目都有50%的商业，住房占比很低，容积率很低，这三个加起来供应量就上不来，完全错配。

这个地方贵，那个地方便宜，所以你就有机会了。

去年最看好的是南京，今年最看好的是武汉。

南京最贵的房子是接近3万，我说南京一定有房子超过3万，我估计慢了，地价已经超过5万了。

所以我们去武汉了，武汉和南京也没有差到哪里去，这是你的机会。

这个错配，需要房子的地方没有供应，不需要房子的地方瞎供应。

另外还有实际的问题，有人说房子地太贵了，没有办法买了，然后就去美国了。

但是我说别着急，还有调控呢，一调控就又下来了。

说一下宏观调控，说三点：

1.这次的宏观调控绝对是好事。

对谁都是好事，客户、开发商、银行等都是好事。

地越来越贵、风险越来越大，最后钱更难挣了。

所以我说这个调控绝对是好事，肯定是大家愿意看到的，特别欢迎的。

2.这次调控的严厉程度是很多企业预计不足的。

这次的宏观调控力度超过每一次的，这一次是自上而下的，是目标管理的。

所以每个地方的政策不一样，所以执行力度也不一样。

首先银行越收越紧，一个一个的政策出来，对我们的影响特别大。

另外是现在大家对开发商的预期还没有变，买房的预期到目前为止还没有变，但是会变的。

为什么？一直说降，其实没降。

一直在不断地说，客户的预期，说着说着给说改了。

另外是投资者买不了了。首付款太高了，70%、80%的，想买房的原因买不了。

种种原因，基本面没有变，价值没有变。

这个对现金流的影响是巨大的。

所以，我觉得，很多开发商朋友还没有认识到这次调控的严峻性。

过去可以预期到“两会”的时候，这次直接到十九大。

这个影响是特别大的，再怎么重视这次的宏观调控，都不为过。

最主要的是，我觉得现在没有到时候。

为什么地那么贵？

原因房子卖得不错，贷款也不错，有钱了，前几个月踏空一直没买的地急了。

还没有便宜呢，会便宜吗？

一定会。

快了。

3.宏观调控以后，我们做高端的肯定好。

原来买10套，现在买1套，一定买位置好、品牌好、品质好、大一点的，那就是我们。 

理解这个行业的三个特点，

第一点，投资也要做的好、房子也要盖的好。

有的公司，第一阶段做得好，第二阶段做的差；

有的公司，第二阶段做得好，第一阶段做的差；

哪个阶段做不好都不行。

第二点，市场规律，在快速的向大公司集中。

第三点，是在时间和空间上都有错配的情况，空间和时间带来的不平衡。

有了这三点，我的投资逻辑就出来了：

你要买对地方、买对时间，多借点钱。

对现在来说，如果有钱的话放到账上别着急花，后面还有机会。

现在还不是时间，多借点钱，最好借的长一点，可以穿越周期的。

这就是我说的投资逻辑。   

三、风险控制

不确定市场环境下的确定选择，或者不确定经济形势下的确定选择。

其实对于房地产行业来说，就是买不买地或者卖不卖房子，

还有什么选择？

有钱纠结，没钱的话买不了地，就是卖不卖房子。

有钱别着急卖，没钱赶紧卖，其实没有什么可选择的。

其实你的选择不多，任何形势再不确定，你的选择都是确定的。

就那么点钱，买一块地，能选什么？

或者一块地买不了，留着怕有风险。

选什么？

所以要确定选择。你要分析好了以后再选择。

（一）现金流风险。

没有现金流就死了。

（二）价值。

这个公司有没有价值。

我看了很多公司，一种是现金流没有问题，价值有问题，然后就转着转着转出一个窟窿；

第二类公司是价值没问题，现金流有问题，活不下去。

对这个行业来说，第二类的企业可能更好一点。

因为这个行业主要看中的是价值，这个行业和别的行业不一样，别的行业并购的是资产占有率、是大脑，是专利。

而这个行业并购的就是土地的价值。

所以这个行业如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。

如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。

我觉得这个行业就是这两个风险：

首先一定要控制现金流的风险。

这个很多人都知道，但是没有那么重视。

第二个就是价值。

地别买错了，地买错了，即使现金流没问题，最后也会成为窟窿；

如果地买对了，即使现金流有问题，你还可以卖掉。

如果你的现金流没问题，价值有问题，那就惨了。

如果你的现金流有问题，但是有价值，你可以把公司卖了。

如果想卖可以找我们，因为我们是市场公认的最好的合作伙伴。

第一：因为我们要的就市场价，不占你的便宜，市场价我们都认。

价格好谈。

第二：买完不想要还可以退。

第三：有时候卖不是全卖，50%、60%或者70%，你还是股东.

因为我们产品好，有溢价能力，可以赚更多的钱，你和我们合作是合适的。

最后我想说的是，如果你的公司现金流有问题了，但是还有价值，那你就可以找我。

谢谢！

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