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以房养老可行否？ 在加拿大或其他国家如何擦亮眼睛
国际上的“以房养老”
早前，有英国媒体做的一份调查显示，超过1/3的英国人打算利用房产来筹集养老金，也有一成的退休者被迫出售房产或将较大的房子换成较小的房子来维持生计。
而欧洲国家西班牙，据《全球华语广播网》介绍，有接近四分之一的老人通过固定房产来作为养老保障的一部分，比例相当高。
美国
早在上世纪60年代，美国就已经开始尝试“以房养老”模式。
如今最流行的“以房养老”模式叫做“倒按揭”，是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立。如今倒按揭在美国日趋兴旺，常说的倒按揭模式也都是以美国模式为蓝本的，贷款放贷对象是62岁以上的老年人。
美国对“倒按揭”的监管十分严格，法规由国会通过，监管机构是联邦房屋署（FHA）。
截至2010年5月，全美有近50万屋主持有“房屋产权转换按揭”，而仅2009年一年，就有13万屋主申请了“房屋产权转换按揭”。数量很多而且增加的很快！
随着战后一代进入退休年龄，而这批人有自己住房的比例很高，大大高于上一代，因此美国今后利用房屋反向贷款养老的老人或许会增多。
加拿大是倒按揭贷款业务发展比较快的国家之一，“以房养老”政策和美国差不多。
超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到XX万加元之间(看房产的具体价值和银行讨论），只要不搬家不卖房，房产主权不变，可以一直住到生命的最后，在后人处理房产时折还贷款。
比如一位老人将所住的房产抵押给银行，贷款10万加元，该老人在15年后去世，银行将其房产处置后获20万加元，减去10万加元贷款，再减去15年的贷款利息后，剩余的钱就由其子女或其他继承人继承。
加拿大“以房养老”的倒按揭极其个性化，可以根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。这使得倒按揭在加拿大赢得了成功。
不过，这也是有一系列的制度环境作为保障的。虽然加拿大没有遗产税但有个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，就需要交纳不菲的税费，这使得部分民众愿意以房养老。
在拥屋率很高的新加坡，以房养老是很常见的模式。
因为新加坡政府一向倡导国人自食其力，并且制定了年轻人自己买房的计划，并不鼓励父母留房给儿女。
在新加坡，55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄老人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。
对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。
新加坡政府还专门为独居或只和老伴居住的老人提供一种乐龄公寓，这类公寓通常面积在40平方米左右，价格低廉，一般只需五六万新元即可购买。
此外，新加坡以房养老还有一种形式：60岁以上的老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。
1981年，日本开始了对住房反向抵押贷款方式的探索，服务对象是需要退休保障的老年人。
具体操作过程是，由需要养老年金的老年人向融资机构提出申请，将自有住房作为融资担保，向融资银行分期或一次性借贷养老年金，当老年人死亡时，融资机构自动以其抵押的私有住房进行还贷。
后来为了进一步推动反向住房抵押贷款在日本的发展，新的信托反向抵押框架由日本信托经济研究会提出。
根据新的反向抵押框架，信托银行将老年人的房产形成金融资产年金，在向借款老年人提供年金的同时，还会向其提供医疗看护资金，而信托银行则对由房产形成的金融资产实行证券化管理，将其投入到金融市场进行投资交易。
一方面接受代理的老年人可以由此获得年金和医疗资金，同时受托银行也可以通过资产整合形成更大规模的资产资源，给委托代理双方带来进一步的投资收益。
也就相当于国内的养老金入市。
英国以房养老模式更多借助保险公司力量。
据调查数据显示，超过1/3英国人打算利用房产筹集养老金，有一成退休者被迫出售房产或换成较小房子来维持生计。
英国的“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。据调查，大约有20%的50岁以上的老年人打算采用这种方式。
另一种方式就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
英国的住房养老模式更多地借助于保险公司的力量，即老人将房子抵押给银行所获得的贷款须充当保费用来购买年金，住房反向抵押贷款在英国又被称作“逆向年金”。
由于英国的房子不存在使用年限的问题，相关金融服务机构在这一领域运作了很多年，操作规范，因此老年人的权益还是有保障的。
当然，也有作者提出了异议。星星生活专栏作者黄启樟就撰文：
在这几天里看到一个聚焦于五十五岁以上“长者”的广告，游说他们可将自己拥有的房产，以“反向抵押”（Housing reverse mortgages）方式向加拿大注册的某间公司贷款，取得金额相当于房产市值的55%，在有生之年不须还款，同时保有居住权。这笔贷款可免缴入息税，用途不受任何限制：可用来还债，装修房屋，支付旅游费用，享受余生美好生活。在这个广告画面上出现了几位“银发”长者，以本身经验向电视机屏幕前的观众列举计划的好处，鼓励有需要者不妨一试。
乍听之下，这间公司犹如一个“护老”的慈善机构，处处为长者着想。但只要上网一查便知道它是一家牟利的私人企业，意图诱发一些拥有不动产但缺乏流动资金“长者”的消费欲望，使他们随便放弃毕生储蓄换来房产的业权，去满足一些不迫切的消费。
当手头上突然多了一笔钱，很多人都会忘记了这些款项“其实得来不易”，盲目消费，结果很快便将钱用光。其他必须考虑的情况是：当房价上涨时，你会受到保障吗？广告对此没有交代；又当房价下跌时，你或会受到影响，但广告也没有说明责任谁属。最令人担心的是：当贷款花尽而突然出现一些预期不到但十分迫切的用途时，事主将会感到“借贷无门”，因为业权(界定含糊不清)早己失去，再不能“押上押”呀！
加拿大是个自由社会，政府不会干预正常的商业行为。在没有接到任何投诉之情况下，执法者是不会针对以上的促销广告，但消费者必须擦亮眼睛，才可避免陷入商人的圏套。
综合来说，在加拿大退休后之生活适宜尽量简化，量入为出才是自保的良方。我们也不要过分依靠子女，但必须慎重保护房产控制权，不能随便将它更改或放弃。当产权失去后便难以追讨，除非我们能够将全数奉还给贷款公司。既然如此，何必当初？“
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