房市漫谈之昆明，​彩云之南的未来（下篇）

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十三篇·下篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

本文主要分享一下我对未来春城昆明房价走势的看法，仅供参考。

本次分析采用安居客的数据，因为贝壳数据不够详细。虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。

再次强调一下，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。（直到现在，还有朋友问我为什么要用二手房价格来分析，而不是选新房，）

安居客二手房数据显示，过去三年昆明的房价一直上涨，其中18年中旬以前涨幅较快，然后横盘了半年多时间，19年6月又开始了一波缓涨，涨了半年，涨幅大约1000元/平米，20年开始，又处于横盘状态。目前，安居客显示昆明二手房均价1.33万元。但是，长沙的均价才1万元。

是的，我又要和长沙对比了。为什么要和长沙对比，因为长沙泡沫小，可以说是中国最合理的二线城市房价。有些人喜欢和泡沫城市比，比如厦门，和泡沫城市能够比出个什么结果？比泡沫大小吗？有点常识的人都该清楚，要想知道房价合不合理，就该和合理的城市比。

测量仪器都会选择热膨胀系数尽量小的材料制作，因为这样的测量装置才够精确，才能作为标尺。怎么到了房价这里，你们喜欢和泡沫大的比划了呢？

2019年长沙的GDP为11884亿元，常住人口839.45万人。

2019年昆明的GDP为6475.88亿元,，常住人口685万人（2018年数据）。

其他方面更不用比了，基本上昆明全方面弱于长沙，但是昆明二手房价格比长沙强，贵了差不多3000元。18年长沙房价最高点也就1.11万元，也弱于昆明当下的1.33万元。

云南有烟草，但湖南烟草也蛮强的；昆明有昆钢昆船，但是长沙的工程机械明显经济效益更强，等等。若是以长沙作为基准，昆明的房价泡沫不小，昆明号称新一线城市，在我看来，只有名没有实。不过倒是给了房地产利益相关者一个炒作噱头。

昆明房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》

G20五万亿美元刺激计划目前我方还没有后文，静观其变就好了。不过还是那句话，即便增加市场流动性，大概率是不会流向房地产，那个雷太危险了。

1、人口方面

统计局数据显示，过去8年，昆明常住人口增加了才大约42万，户籍人口更少，仅增加约30万。

在《房市漫谈之昆明，彩云之南的未来（上篇）》文章中，已经分析了云南省的人口状况，2019年，云南人口为4800.5万，其中少数民族人口大约1600万，汉族人口大约3200万。考虑到少数民族的流动性，云南城镇化率提升严重落后全国平均水平。

因此考虑到云南人口的客观实际情况，在分析云南城市人口方面，可以将云南理解一个拥有3200万可发展人口的省份。所以，作为边界省份，云南既算人口大省，某些方面也不算人口大省。

未来，昆明的人口增量估计也有限，最近4年，昆明常住人口增幅明显放缓，而且，随着高铁的开通，云南的人才可能会被周边城市抢走，比如成都的威胁。我有些云南的朋友（硕士、博士学历），其中不少人就考虑去成都发展，因为昆明的薪资吸引力太有限了。

2、经济方面

2019年昆明的GDP为6475.88亿元，按可比价格计算，同比增长6.5%。分产业看，第一产业增加值增长5.5%；第二产业增加值增长4.6%；第三产业增加值增长7.7%。增速全部落后于全省平均水平。

一般省会城市要充当领头羊的角色，增速全面落后于全省平均水平，有点说不过去。而且第四次全国经济普查修订后的数据并不能完全解释昆明这样的增速放缓，因为全国经济普查是对全省的普查，基本上处于相同环境。

细分行业，全市规模以上工业增加值同比增长4.8%，增速较1-11月提高0.5个百分点。工业三大门类“两增一降”，采矿业下降11.8%，制造业增长4.4%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长13.3%。全市38个大类行业中，有19个行业工业增加值保持增长，行业增长面为50%。

工业方面数据来看，比较惨淡，38个大类行业中，一半都负增长了。考虑到今年的经济大环境，负增长面会进一步扩大，

2019年，昆明服务业增加值占GDP的比重达到63.7%，对经济增长的贡献率为71.3%。可见昆明对服务业的依赖，并且其中相当部分是由旅游业所贡献的，但是本次疫情下，旅游业遭受了重创。

固定资产投资方面，2019年全市固定资产投资（不含农户）同比增长2.8%，其中，房地产投资同比增长13.9%，工业投资增长2.8%，农业、水利、教育投资分别增长16.3%、12.1%和8.3%，交通、商贸、文化投资分别下降11.5%、5.6%和14.5%。由此可见，数据并不好看，工业投资增速太低了，不少行业还负增长，房地产投资增速倒是挺不错的。

总的来说，昆明过去一年的经济数据并不好看，考虑到当前的经济大环境，今年的数据会进一步下行。

总结：

综上所述，从人口、经济和政策三个维度来看，目前并没有支撑昆明房价暴涨的基础。

相反，考虑到昆明接下来的经济下行压力，房价倒退是大概率事件，而且去年昆明已经打出了房地产牌，逆势上涨。目前靠昆明的经济体量，不具备支撑房价继续攀升的实力。对比长沙，泡沫不小。

对于昆明的刚需朋友，还是等等吧，现在上车，十有八九高位接盘。

昆明的房地产更不适合投资了，别拿钱打水漂了。

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

备注：图片来自网络

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