房市漫谈之济南，​齐鲁首府的趋势

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第十五篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

去年国家统计局对2018年的GDP总量进行了修正。修正后的GDP总量比初值增加了1.93万亿，使得我国2018年的GDP总量接近92万亿。

虽然我国整体GDP上修了不少，但是也有几个省份的GDP惨遭下调，其中数山东省下调数额最大。2018年山东省的GDP总量初步核算值为76469.7亿元，但经过重新核算后，被下调至66649亿元，减少了近万亿元（实值：9821亿元）。

虽然全省2018年GDP被下调了12.84%，但是对于济南，下调幅度并不大，仅2.07%，总量183.61亿。其中菏泽更厉害，在全省大幅下调的大背景下，居然取得了上修的骄人成绩。

曾经山东省经济总量直追江苏/广东，由于本次下调近万亿，再也没可能追上第一集团了，而且第三的位置也不算稳，后面的浙江已经逼近山东省。

因为，2019年浙江省GDP增长了6155亿元，名义增速高达10.95%。以2018年终核数据计算，山东省2019年GDP名义增速为6.6%。而且考虑到二者的产业布局，山东的产业偏传统的能源化工，而浙江在新经济方面处于前列。

二、济南未来房价如何？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》

G20五万亿美元刺激计划目前我方还没有后文，静观其变就好了。不过还是那句话，即便增加市场流动性，大概率是不会流向房地产，那个雷更危险了，属于自毁模式。

1、人口方面

济南统计局分布的数据显示，2019年末济南市常住人口890.87万人，比上年末增长0.78%；户籍人口796.74万人，增长1.46%。

2019年济南常住人口相较于2018年陡增一百多万，不是因为济南人口吸引力大爆发，而是因为济南吞并了莱芜。

拉长时间线，2018年相较于2010年，济南常住人口增加大约65万人，平均每年增加8万；户籍人口增加50万左右，平均每年增加6万。

考虑到济南的面积达10244平方公里，这样的人口并不算多，而且最近几年的对人才的吸引力方面也没有突出表现，吸引力明显弱于省内的青岛。

2、经济方面

2019年济南市地区生产总值初步核算数据为9443.4亿元，按可比价格计算，比上年增长7.0%。其中，第一产业增加值343.1亿元，增长1.3%；第二产业增加值3265.2亿元，增长7.8%；第三产业增加值5835.09亿元，增长7.0%。

GDP增速虽然超过了全国平均水平，但考虑到山东省目前正在提升济南的首位度（合并莱芜可见一斑），这样的成绩并不算亮眼，只能说勉强及格吧。

全市完成规模以上工业实现增加值同比增长4.2%。规模以上工业（总量数据剔除集团上报口径变化等不可比因素）营业收入7185.1亿元，增长3.1%；实现利润328.6亿元，下降9.4%。

去年济南规模以上工业增加值和营收都微涨了一点，但是利润却大降了9.4%，反差较大。而且，作为对比，2018年济南规模以上工业实现增加值同比增长7.5%，可见增加值的增速降幅较大。

2018年济南规模以上工业41个大类行业中，有24个行业增加值实现增长，今年直接没有提这个数据，估摸着更加难看了吧，超过一半以上的行业出现正增长。

济南统计局表示：固定资产投资较快增长。全市累计完成固定资产投资同比增长12.6%。然而，分产业看，第一产业投资下降49.6%；第二产业投资下降23.5%，其中工业投资下降19.6%；第三产业投资增长22.6%，其中房地产投资增长9.7%。

第一产业和第二产业都出现较大幅度的负增长，而且由于第二产业是第三产业的基石，没有第二产业培育的消费人群，第三产业也不可能快速发展。

考虑到当前经济形势比去年更加严峻，济南的经济下行压力会持续加大，而且在二线同类城市当中，济南的产业布局也似乎慢了半拍，比如合肥，济南的产业升级还需要提速，过度依赖能源化工，在环保趋严的当下，会制约济南的经济发展。

三、总结

贝壳数据显示，2020年3月济南二手房挂牌均价为18539元/平米，而反应实际成交均价的贝壳指数显示为15858元/平米；2019年4月济南二手房挂牌均价为20023元/平米，反应实际成交均价的贝壳指数显示为17165元/平米。

意味着，过去12个月济南二手房价格降幅分别为：

• 二手房挂牌均价降幅 = （20023-18539)/20023 * 100% = 7.4%
• 二手房成交均价降幅 = （17165-15858)/17165 * 100% = 7.6%

如果拉长时间线，济南房价的降幅远不止7个百分点，比如安居客数据显示，济南二手房挂牌价从2018年最高点1.79万，降到了现在的1.60万附件，降幅达1900元，大约10个百分点。

再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。

并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。

拿房地产泡沫较小的长沙与济南进行对比，两者常住人口差不多，长沙的经济总量比济南还有好一点；城镇居民人均可支配收入方面，济南还比长沙少3000元左右，其他方面，长沙的数据也基本上要好于济南一筹。

但是，目前，贝壳济南的二手房成交均价比长沙贵了75%以上。19年上半年，济南的房价收入比为10.5，也明显高于长沙的6.4。（详见《房市漫谈之长沙，罕见的良心之城》）

基于以上认识，济南房价还有比较大的下跌空间，经济和人口并不能支撑房价上涨，甚至难以支撑住济南房价保持横盘。

未来济南的房价还会进一步下挫。（没理由比长沙高这么多，现在长沙还在微跌，贝壳成交均价9032元/平米，中心城区也没有一个均价超过12000元/平米）

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

备注：图片来自网络

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