房市漫谈之南昌，低调的省会城市
特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第二十九篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。
中部五省里面，目前就江西省还尚未谈及，考虑到南昌的呼声很高，本次就选取南昌作为江西的典型城市来分析其房价的未来趋势。
最新的安居客数据显示，当前，南昌二手房均价大约为1.22万元/平米，过去三年，南昌房价最高点是19年8月份的1.25万元/平米；南昌主要是昌北比较贵，均价达到了2.14万元/平米，其他区域的均价不超过1.4万元/平米。
从安居客的数据同样可以看出，自18年中旬以来，南昌的二手房价格基本上围绕均价1.22万上下波动，其中，19年中旬以前是震荡向上，直到19年8月最高点的均价1.25万元，然后开始震荡向下，直到现在1.22万元的均价。
这说明19年中旬以来，南昌房价已经走上了下行通道，虽然过程一波三折。那么，均价1.22万元的南昌房价处于合理区域吗？如果不合理，下降空间还有多大呢？
南昌作为典型的中部城市，因此拿华中的长沙作为比较对象是合适的，两座城市的关键数据对比如下：
2019年南昌GDP为5596亿元，增速8.0%；
2019年长沙GDP为11884亿元，增速8.1%；
2019年末南昌常住人口560.06万人，比上年增加5.50万人；
2019年末长沙常住人口839.45万人，比上年增加23.98万人；
2019年南昌城镇居民人均可支配收入44136元；
2019年长沙城镇居民人均可支配收入55211元；
目前，安居客南昌二手房均价大约1.22万元，而对应的长沙二手房均价大约1.01万元，均价方面南昌比长沙贵了大约21%，再考虑人均可支配收入的差距，南昌的房价的估值泡沫几乎比长沙高50%。
再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。
并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。
南昌房价未来如何呢？
还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）
关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《7省25万亿投资计划，值得大惊小怪吗？》和《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》《年轻人还有必要买房吗？》《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》
目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。
我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！
鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！
今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。
深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！
随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！
最新高层划的房企融资“三条红线”可以说从根本上遏制住了资本密集型的房地产行业。
1、人口方面
2019年末，南昌常住人口为560.06万人，比上年末增加5.50万人。其中，城镇人口420.93万人，常住人口城镇化率为75.16%。
2014年南昌常住人口为524.02万人，5年间南昌常住人口增加约36万，平均每年增长7.2万人。
和中部其他省会城市武汉、长沙、郑州和合肥的比较，这样的人口增速表现可以说乏善可陈。
2、经济方面
首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。
2019年，南昌GDP为5596. 18亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%（但是，实际增速仅为6.1%）。其中，第一产业增加值212.89亿元，增长2.9%;第二产业增加值2653.82亿元，增长8.0%;第三产业增加值2729.47亿元，增长8.4%。
虽然过去一年南昌的名义GDP增速达到了8.0%的好成绩，但是实际增速并不亮眼，仅为6.1%。对于经济体量比较小的省会城市，即便是8%的实际增速也不能说优秀，比如南昌的GDP相当于长沙的一半，长沙GDP实际增速如果是4%，那么南昌实际增速要达到8%才能获得和长沙一样的实际增量。
而且，从过去几年的经济数据来看，南昌的经济增速也出现了明显下滑。虽然名义GDP增速相较于18年仅下滑0.9个百分点，但是，实际GDP增速下滑超过了3个百分点（2018年南昌实际GDP增速为9.4%）。
财政收入的变化可能更接近经济降速的真实情况！
工业方面，全年规模以上工业增加值比上年增长8.5%，全年规模以上工业营业收入6997.07亿元，比上年增长6. 6%，但是，实现利润总额345. 14亿元，比上年下降4.9%。
固投方面，全市500万元及以上固定资产投资比上年增长10. 2%。其中，工业投资增长15. 7%，房地产开发投资增长2.5%。房地产开发投资出现了明显降速。
结论：
房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。
人口方面，南昌在过去两年的抢人大战中乏善可陈，这其实比较好理解，有好的产业布局才能吸引人才落户，没有好的产业配套，不管如何吆喝都难有效果。环顾江西四周，基本上南部被广东虹吸，北部被长三角虹吸。
经济方面，经济发展降速明显、产业布局也没有亮眼地方，也不是国家战略布局城市，总的来说，未来发展前景有限。
目前南昌的房价收入比为10.9，高于无锡、成都和青岛等城市，更高于长沙的6.4.按照房价收入比来看，南昌的房价估值比长沙高70%。
对于南昌的房价，打对折可能是小概率事件，但是跌个3成还是有很大可能的。
最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：
当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。
买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。
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