房市漫谈之常州，​三剑客之最终剑

特别提示：本文是『典型城市房市漫谈系列文』的第三十三篇文章，若有不当之处，欢迎留言讨论。

苏锡常三剑客，苏州和无锡早早就分析过了，只剩下常州，本次就补齐常州这座重要的城市。

其实，常州也可以说是长三角地区最后一座还未分析的主要城市了，其他的比如上海、南京、杭州、苏州、宁波、无锡、南通等都已经覆盖了。这里不是说长三角的其他城市不重要，只不过说体量上和上述城市还有一些差距。

对于常州这座城市，我还是蛮喜欢的，很易居，适合生活。我曾经在这里生活过一段日子，驾驶证也是在常州获得的。

15年之前，好像是12年吧，常州一位朋友和我说：“新北区房价都6千多了，真特么离谱啊，我一个朋友早前买了，赚了一波，可惜我没有买。”记得当时我说：“6千也不算贵啊！”现在，安居客的数据显示，新北区的二手房挂牌均价达到了大约1.5万/平米。

其实，我当时对比过武汉和常州，我觉得常州更宜居，武汉那个时候还在“满城挖”，名副其实的“大县城”。

安居客数据显示，目前常州二手房的整体均价大约1.48万/平米，过去三年的趋势显示，18年曾经达到一个阶段性高点，然后大幅回撤。19年又开始了新一轮上涨，涨幅比较明显；进入到2020年，刚开始是有回调的，但是疫情之后又随着市场的炒作小幅上涨。

不过，按照最新的市场行情，以及政府的政策，常州这一轮到顶了，未来的回撤幅度超过18年末的低点不成问题。今年9月份，常州公布了房地产新政：“市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易；已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%”

再次强调一下，虽然说安居客采用的是二手房挂牌价，与成交价存在差别，不过虽然挂牌价不够准确，但是挂牌价的趋势图还是很有参考意义的，足够让我们看清楚所在城市房价的走势。

并且，选取二手房价格作为参考，是因为新房被政府管控太严了，而且新开楼盘的地区分布不均，因此一手房的数据严重失真，而二手房因为房源多、分布均衡，所以更具有参考价值。

常州房价未来如何呢？

还是那句话，房价上涨的理由主要有三点：一是需求旺盛，换言之接盘侠丰富；二是经济发展良好，人民荷包鼓了；三是政府刺激，换言之放水。（参考旧文：2020 年的房价还会大幅度升高吗？）

关于会不会放水不再赘述，可以参考旧文：《疫情的思考：经济、房产和其他》、《房地产杂谈，“放水？不要想多、想偏了！”》、《如何看待4月M2余额209.35万亿元，同比增长11.1%？》、《房地产杂谈：三条融资红线与各地土拍上涨》、《房地产杂谈，涉房贷款降至30%以下》和《【最新版】1.3万字讲清楚房地产的没落趋势》。

目前高层比我想的还要谨小慎微，用的比较多的就是定向降准，何为定向？不就是怕流到房地产，吹大泡沫导致自爆么。

我国目前所有的发展方向，没有一条是给房地产的，而且，房地产目前不是推进器，而是刹车片，甚至可以说是路障！

鼓吹房地产的无非寄希望于最后一条路：放水！但是两会过后，这条路已经被斩断！

今年两会政府工作报告充分说明，政府是不可能放水了，某些人最后一丝希望彻底没了。

深圳的最新房地产政策也进一步证实了国家防控泡沫经济的决心！

随后，高层召集10个典型城市召开了房地产相关会议，之后，各个城市心领神会出台了各种政策！

最近的房地产融资“三条红线”和“涉房贷款占比降至30%以下”以及“严厉打击消费贷经营贷”进入房地产领域，可以说从两头掐住了房地产的七寸。

1、人口方面

2019年末，常州市的常住人口为473.6万人，较上年增加0.7万人。其中城镇人口347万人，城镇化率达到73.3%。

拉长时间线来看，过去4年，常州市的常住人口总增量大约为3.5万，平均每年不足0.9万人，可以说基本上保持镜面平衡态！

当然了，正如江苏的其他城市一样，这样的常住人口涨跌情况在江苏非常普遍，江苏的几个大城市都是这样的局面。由于江苏省各个城市的经济都具备竞争力，所以人口并没有向少数几个城市聚集。

虽然都说散装的江苏，但是也表明了江苏各地区的发展比较均衡，政府口袋不虚才是他们散装的底气啊。

共同富裕这一点是很值得其他省市效仿的！

2、经济方面

首先声明一下，虽然2020年上半年的经济数据已经有了，但是考虑到疫情等突发事件，各种数据已经受到污染，而房地产分析看的是中长期的变化，而不是半年的变化，因此还是以19年数据为基准。疫情的影响详见上面推荐的几篇关于疫情影响下的政策分析文章。

2019年，常州GDP为7400.9亿元，按可比价计算增长6.8%（名义增速为4.9%），增速居全省第三。分三次产业看，第一产业实现增加值157亿元，下降2%；第二产业实现增加值3529.2亿元，增长8.4%；第三产业实现增加值3714.7亿元，增长5.8%。三次产业增加值比例调整为2.1∶47.7∶50.2。

按照常州统计局公布的经济增速，6.8%似乎还是蛮不错的成绩，但是，名义增速仅有4.9%，2018年名义增速约为6.5%，名义增速减少1.7个百分点，远大于实际增速减少的0.2个百分点。

而且，即便是实际增速，从过去几年的数据来看，基本上也是一路下滑（不过比苏州和无锡还是要强一些）。

工业方面，全年规模以上工业增加值按可比价计算增长9.1%，增速列苏南第一、全省第二。规模以上工业总产值增长9.6%，七大行业产值五增二降，建材、生物医药、机械、冶金、电子行业产值分别同比增长23.2%、14%、12.8%、11%、5.6%，纺织服装和化工行业分别下降6.7%和0.9%。总体来说，虽然有负增长，但是新兴产业保持了较高的增速。

固投方面，全年固定资产投资比上年增长5.6%，其中工业投资增长2.2%，服务业投资增长8.7%。房地产开发投资高位运行。全年房地产开发投资增长49.9%，其中住宅投资增长57.6%。住宅新开工面积866.4万平方米，年末住宅待售面积77.8万平方米，下降25.6%。

固投方面的增速主要在服务业，工业方面的增速比较小，房地产开发投资增速很猛。全面住宅新开工面积866.4万平方米、年末住宅待售面积77万。

这两个数据也太恐怖了，每户100平米算，新开工面积够大约8.6万个家庭居住，三口之家来算大约是25万人口；待售面积来算大约存量约8千套待售。

总结：

房地产的走势始终要盯死三点：人口、经济和政策。长期看人口、中期看经济、短期看政策。

人口方面，常州过去几年人口增长缓慢，几无增长，未来估计也不会有明显增长。

经济方面，虽然去年经济增长放缓，但是相较于三剑客另外两家还是强一点，工业方面也在努力转型升级，不过这还需要时日完成。

常州是一个对外资比较依赖的城市，外资对全市规模以上工业产值、利税的贡献占到1/3，出口约占1/2。这次无论如何都会影响到国际企业在中国的产业链布局，外资这方面可能会有一些影响，就想去年外资对苏州的影响就特别大。

苏锡常虽然总体上差不多，但是细究起来另外两家总体上还是比常州强一点，比如人均可支配收入，无锡总体上比常州多大约5000元。

2019年无锡的房价收入比为10.1，按照人均可支配收入来估算，常州的房价收入比大约是12。

常州在建住宅商品房和待售住宅商品房加起来够大约28万人居住，这还没有考虑存量二手房数目，看新闻也是10万套级别，这样一加起来，就是够60万人口居住了，但是常州的人口体量才不超过500万，每年还有新开工的住宅项目。

对于刚需的朋友，可以慎重上车，不建议投资！

最后重申一下我的个人看法（仅供参考）：

当前任何城市都不值得你去投资当地的房地产，如果是刚需你可以考虑购买，但是需要注意的是我对刚需的定义是——不买房可能会导致家庭破裂。

买房前，请务必和家人摊开说明当前形势，分析利害，然后再做决策。决策之后不管怎么样，同甘共苦，不要再出现互相埋怨。

备注：图片来自网络

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