土地增值税之车库解读

注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件

以上是关于车库的文章，在实务中，车库分为几类，在土地增值税清算时如何处理，小编整理如下：

一

车库的形态1、完全独立的车库2、利用地下基础设施形成的非人防地下车库（多为此类）3、地下人防车库

二

税务处理

1、完全独立的车库

由于与地上建筑没有关联，应作为一个单独的清算单位进行土地增值税清算，收入的计量和成本的归集均需单独核算。

2、利用地下基础设施形成的非人防地下车库

地下车库与地上建筑不可分离，开发建设的规划、建设、验收均为一体的情况下，应将整体作为一个清算单位。但是，根据相关规定，同一清算单位存在不同类型的房地产时，应分别计算增值额，即划分不同的清算对象，实务中有“二分法”、“三分法”、“四分法”。目前，“二分法”、“三分法”是主流，“三分法”是趋势。

3、地下人防车库

总局：“人防车位”该如何进行税收处理？（点击蓝字部分学习）

由于地下人防车库的产权问题比较模糊，各地政策大相径庭，往往会带来税务认定的一定难度和争议。实务中，可以参考以下原则处理：

①建成后无偿移交人防办并取得移交证明的，按照相关规定应作为公共配套设施处理，相关收入不计，成本分摊计入地上建筑进行清算。

②建成后未移交人防办且未进行出售或未取得移交证明的，根据防空法规定，人防工程平时由投资人使用和管理，收益归投资人所有。应当属于开发商用于经营用途，收取租金，未转让其所有权，不属于土地增值税的征税范围，不征收土地增值税。即取得的租金收入缴纳增值税，相关的建造成本应当合理分摊，不计入土地增值税清算的扣除项目，不参与土地增值税的清算。

③建成后未移交人防办直接向业主出售并办理产权，有些地方对于地下人防车库允许其直接出售并办理产权，比如重庆地区。在这种情况下，虽然是属于人防工程，但实际构成了有偿转让行为，应当依法缴纳土地增值税，应当视为普通车库的销售进行税务处理。

④建成后未移交人防办且当地政策允许出售但无法办理产权的，具体又可以分为转让车库的永久使用权，或通过长期租赁变相转让永久使用权，此情形下可能存在较大的争议，原因如下：

这种形式虽不涉及产权转移，不符合土地增值税的基本征税条件。但，根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳增值税、土地增值税和契税等相关税收。

对于车库的土地增值税处理，可能会存在地方文件规定差异，具体需要结合地方政策进行分析。点击学习各地政策规定：各地关于车位、储藏室土地增值税处理的规定

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