土地知识‖转让划拨用地使用权的具体规定和法律责任
问
转让划拨用地，或者转让划拨用地上的房屋需要审批吗？如何办理手续呢？
答
2019年国务院办公厅出台的《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）提出：以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
《城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
根据上述规定，转让划拨土地使用权，应当报经土地所在地的市、县人民政府批准。经批准转让的，应当根据转让后的土地用途和《国有土地划拨决定书》的约定等，区分不同情况办理相应手续：
一、转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，受让方可以继续以划拨方式使用。受让方应当办理相应的划拨用地手续，领取新的《国有土地划拨决定书》，办理不动产登记。转让方和受让方签订的转让合同，属于划拨土地使用权的补偿合同。
二、转让后土地用途不符合《划拨用地目录》的，应当由受让方办理出让等国有土地有偿使用手续。
根据《国有土地划拨决定书》的约定及所在地行政规定的不同，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》、《协议出让国有土地使用权规范》规定应当区分两种情况办理：
（一）《国有土地划拨决定书》和法律、法规或行政规定没有明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的，受让人可以协议方式办理国有土地有偿使用手续。受让人应当与市县国土资源主管部门签订出让合同，缴纳土地使用权出让金，办理不动产登记。
应缴的土地出让金应按照土地市场价格确定，即应交纳的土地使用权出让金额=出让土地使用权市场价格-原划拨土地使用权权益价格；
转让方和受让方签订的转让合同，属于划拨土地使用权的补偿合同。转让方应取得的土地补偿=划拨土地使用权权益价格。
（二）《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地使用权重新公开出让的，应当由市、县人民政府依法收回转让人的划拨土地使用权，并对划拨土地使用权人给予相应补偿，补偿金额根据划拨土地使用权权益价格确定。
市、县人民政府依法收回划拨土地使用权后，应当依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
对未经批准擅自转让划拨用地使用权的，涉及房地产转让的优先适用《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其他违法转让土地使用权的，优先适用《土地管理法》。
《土地管理法》第七十三条规定：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得，可以并处罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。《土地管理法实施条例》第三十八条规定：依照《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。
《城市房地产管理法》第六十七条规定；违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。《城市房地产开发经营管理条例》第三十五条规定：违反本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定：对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
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