阳光城·未来悦跑盘记——未来科技城板块（三）
专家太多了！我只想从一个普通购房者的角度，谈谈买房这事儿
这篇文章是6月30日写的，由于要发的东西太多，拖到今天才发。当时最新的土拍结果还没有出，文章末的预判倒是符合目前行情的发展。
未来科技城的三兄弟只剩下阳光城未来悦和中南樾府了，那个去年传说资金链很紧张的东原印未来反倒是快速的清盘。不得不说，是摇号让印未来最后那批大户型顺利清盘。
今天，我们来看看这个三兄弟里的地王，阳光城未来悦。
接下来要开的是6幢和7幢，等预售证和公示信息出来后，本文会重新编辑再发一次。
PART 1
阳光城·未来悦是推广名，透明售房网上备案名叫悦云邸。项目位于杭州市余杭区文二西路与绿汀路交叉口的西北角。
该项目上一次开盘的5月底，开的是13幢和14幢，共103套，房源均价为3万/㎡，其中装修标准3000元/㎡。
阳光城·未来悦位于未来科技城核心地段，占地95304㎡，建筑面积279721㎡，容积率2.0，绿化率30%。
总共有25幢，1643户，停车位1967个，车位比1：1.2。
阳光城自己的物业，物业费3.5元/㎡/月。
之前车位31.5万/个。
建筑外立面采用铝板+玻璃幕墙的形式，极具现代感。个人感觉是三兄弟里面最漂亮的。
小区周边医疗主要有正北面的浙大医学中心（建设中）和浙一医院余杭院区（建设中）。
商业配套有宝龙城市广场、万达广场、西溪天堂、海港城、亲橙里等。
周边教育配套有未来科技城双语幼儿园、蔚澜学校、杭州师范大学附属五常中学、杭州师范大学附属五常小学、学军中学海创园分校、未来科技城第二幼儿园及九年一贯制学校（建设中）。
交通配套：南面是文二西路，北面是溪望路，东侧是绿汀路，距离地铁五号线创新路站约800米，距离地铁三号线绿汀路站约800米。距离规划中的火车西站约6公里。
周边公交主要有以下这些：
朱庙: 461路、599路、785路、311路 羊锅村: 461路 绿汀路龙潭路口: 461路 万和桥: 599路、785路、311路
周边景观资源也比较丰富，南面自东往西分别是西溪湿地、五常湿地和和睦湿地。再往西去世南湖公园。创新路地铁站东面就是余杭中央公园。
楼盘的交付时间是2020年12月31日。
PART 2
阳光城未来悦位于杭州未来科技城123号地块。2016年7月5日，由阳光城竞得，出让面积95304㎡，容积率1.5-2.0，成交楼面价19664元/㎡，溢价率208%，是当时的未来科技城地王。
之前未来科技城198A和198B地块，分别有中南和东原竞得，楼面价分别为：15282元/㎡和18200元/㎡。
整个楼盘分为两期，目前在售的是一期，二期以大户型为主。下图中左边地块为二期，右边地块为一期。
下图为一期的楼幢图。
PART 3
我们来看一下现场的情况。首先是绿汀路的入口。
这是楼盘西南角拍摄。
这是楼盘一期、二期之间的小路从南往北拍摄。右侧是小区商业配套部分。
这是小区正南面的市政绿地。
售楼处入口。
售楼处下沉式会所内景。
售楼处接待台。
售楼处内景。
沙盘图。左侧水晶体是二期，右侧是一期。
沙盘一期西北角拍摄。
一期正南面拍摄。
一期已售楼幢，图上红色标志售罄。
沙盘正东面拍摄。
接下来要开的6幢和7幢。
沙盘正北朝南拍摄。
二期正北朝南拍摄。
沙盘一期主入口拍摄。
一期9幢实景图。
现场已完成外立面。
建设中的楼幢。
区位图。上面显示了最新拍的两块新地的价格。
上面显示了最新拍的两块新地的价格。135号地块，成交楼面价26993元/㎡，139号地块，成交楼面价26998元/㎡。按估算，保本房价（精装）要近4万，和目前未来科技城三兄弟的价差接近1万左右。
红线内外不利因素。
装修标准。
楼盘外部拍摄。绿汀路入口。
马路对面的中南樾府。
楼盘绿汀路东侧。近处是中南樾府，远处是东原未来印。
绿汀路文二西路南侧，今后路要延伸，延伸过去就是闲林的融创未来海。
三兄弟南面的河，途中建筑为东原未来印。
阳光城未来悦一期全景，绿汀路东南角度拍摄。
这是接下来要开的6幢（左）和7幢（右）。
东北角度拍摄。
PART 4
我们来看看这个楼盘的户型。
85A户型：85㎡，7幢两个单元中间的夹边套。
点评：一般夹边套的户型是楼盘中最差的，这个楼盘把这个户型做小成85㎡，只做一个卫生间，在保持南北通透、全明户型优势的同时，使得总价降低，用价格来把夹边套不如边套的劣势变优势，不失为一个好办法。
89B户型：89㎡，7幢东西边套。
点评：这个户型中规中矩，餐客厅一体，大飘窗，双卫，最大的缺憾是主卫竟然是暗的。
89A户型：89㎡，6幢、7幢中间套。
点评：这种中间套的户型已经非常成熟，南向三房，双卫全明，客厅带阳台，双卧室带飘窗，中间套户型，这基本是能做到最好了。
108B户型：108㎡，6幢东西边套。
点评：这个户型真的要吐槽。108㎡的面积，边套，主卫竟然还是暗的，只能说明设计师不够用心；唯一的明卫放在一进门右边通的还是内天井，不知道怎么想得。牺牲了这些换来的是餐客厅的超大空间，比一般的户型要大一些，厨房也一样。北向竟然做成了套房，进入客卧需要经过书房，建议扣设计费，哈哈。
PART 5
我们来谈一下这个楼盘的优缺点。
未来科技城三兄弟位于科技城核心地块。绿汀路可以说是未来科技城的中轴。
边上教育、医疗、商业配套齐全。南面就是今后的未来科技城公共中心。
因此，区位价值是毋庸置疑的。唯一的缺点就是离地铁站远一些，相当于要从西往东走过中南樾府和东原未来印整整两个小区才能到达地铁站。
阳光城未来悦拿地价是最高的，但目前看起来开发商诚意是有的，至少在外立面和小区园区打造上还是花了不少心思的，之前我们也拍摄了现场的实景图。
下面放几张效果图。
结 语
目前来看，未来科技城保持了较稳定的推地频率，不是特别多，也不特别少。从规划看，这里今后是大有作为。但是正如我之前写的文章所说，未来科技城最大的问题在于产业的落实。有兴趣的朋友可以看看下面这篇链接。
很多时候规划是规划，落实是落实。讲故事的时候都是利好，兑现不了的时候就成了利空。
由于后G20，前亚运会的加持，国家吹了两年多的“房住不炒”的风，在杭州一直没有让这边的人有太大的感觉。最近密集的政策出台，加之土拍行情的变化，终于让大家嗅到了一丝降温的气息。
我坚持之前的判断，杭州的楼市将会在低价一手限价房销售殆尽后逐步转冷。房子总还是有人要买的，但大范围摇号，抢房的情况会逐渐消失。
大家会变得更理性，买房的时候会更多的考虑自己的需要以及对房子的要求。而不是只看到便宜就先抢了再说。
当然，那个时候的房价也会贵好多。
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文∣杭州跑盘小王子
编辑∣杭州跑盘小王子
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