房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，包括在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设或以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发建设，房屋建设完工后以自己的名义立项销售。（定义概括自国家税务总局公告2016年第18号）
01
—
一般纳税人新老项目不同的计税方式
房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，属于同一房地产项目，只能选择适用一种计税方法。
02
—
销售自行开发地产项目增值税一般纳税政策
03
—
预收款
采取预收款方式销售自行开发的房地产项目增值税预缴政策 ：
预收款开票
房地产企业向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号）。后续不需红字冲回。
已申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票
房地产企业向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号）。
预收款范围
全国层面的税收文件无详细规定，部分地区国税机关有出具相应的政策解答，一般认为房地产企业销售房产预收款范围包括具有法律约束力的定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
若当地国税税务未出具明确的文件或政策解答，则一般结合预售情况，是否已有确定的房型、销售单价、销售面积，已收取的诚意金、认筹金或订金的金额大小、期限长短综合判断是否属于预收款范围，需要与税务审核员进一步的核实沟通。
各地营改增政策解答
政策解答内容
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）
预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八）
房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税：
（一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）；
（二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。
山东国税全面推开营改增试点政策指引（六）
房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
诚意金、认筹金和订金不属于预收款。
河南国税营改增问题快速处理机制专期九
“定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。
“订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%比例的限制。
“意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。
综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。
福建国家税务局12366营改增热点问答（7.4）
销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
不同项目预收款能否混抵
依据国家税务总局公告2016年第13号《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》附件2中关于第28栏“①分次预缴税额”填报说明规定：“3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减”，因此并未要求分项目抵减，可以适用对纳税人有利的混合抵减。
04
—
销售跨地区开发项目纳税地点
1）一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法—不动产所在地3%预缴，机构所在地纳税申报
财税〔2016〕36号附件二第一条第（十）点规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2）其他项目——全国层面税收文件无明确规定，各地政策不一
一般本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款。
避免跨地区政策不一致产生税收争议，建议在项目当地成立项目公司单独运营。
05
—
土地价款
土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，开发企业应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
*******法院判决书不能作为土地扣除凭证
先受让土地后设立项目公司导致土地价款扣除凭证名称不一致
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，由于后续是由项目公司申报缴纳增值税，但是土地支付价款扣除凭证是原来受让单位的名称，导致项目公司在申报扣除土地价款时票据不合规，该种情况下财税[2016]140号第八条规定只要同时符合以下规定，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
“一次拿地、分次开发”土地成本扣除
分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算，项目口径执行《建筑工程施工许可证》。
可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：
1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：
已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。
—《浙江省国税营改增试点20个重点难点问题问答》
06
—
进项税
不同项目无法划分进项税额
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
进项税额抵扣凭证
其他抵扣政策
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。（财税【2016】36号附件2、国家税务总局公告2016年第15号）
07
—
出租自行开发房地产
政策文件
财税[2016]68号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》
一般纳税人
小规模纳税人
08
—
其他
纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。按照各地营改增政策解答，一般房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
房地产开发企业“代建”房屋的行为
营改增之前国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”
营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税；若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。
销售精装修房是否视同销售问题
房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。
例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照10%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收16%增值税。
房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：
（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）（成本不包含土地成本）
成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。
-----《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》
地下车位永久租赁行为
《合同法》规定，租赁合同超过20年无效。对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用10%增值税税率。
人防工程出售或者出租
纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。
政策链接（2019.2.24）
国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
国家税务总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》
国家税务总局公告2016年第53号《关于营改增试点若干征管问题的公告》
财税[2016]140号《关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》
本文整理自：财税小爬虫
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房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，包括在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设或以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发建设，房屋建设完工后以自己的名义立项销售。（定义概括自国家税务总局公告2016年第18号）
01
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一般纳税人新老项目不同的计税方式
房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，属于同一房地产项目，只能选择适用一种计税方法。
02
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03
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采取预收款方式销售自行开发的房地产项目增值税预缴政策 ：
预收款开票
房地产企业向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，602“销售自行开发的房地产项目预收款”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号）。后续不需红字冲回。
已申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票
房地产企业向购房者开具增值税普通发票，使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，603 “已申报缴纳营业税未开票补开票”，发票税率栏应填写“不征税”。（国家税务总局公告2016年第53号）。
预收款范围
全国层面的税收文件无详细规定，部分地区国税机关有出具相应的政策解答，一般认为房地产企业销售房产预收款范围包括具有法律约束力的定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。
若当地国税税务未出具明确的文件或政策解答，则一般结合预售情况，是否已有确定的房型、销售单价、销售面积，已收取的诚意金、认筹金或订金的金额大小、期限长短综合判断是否属于预收款范围，需要与税务审核员进一步的核实沟通。
各地营改增政策解答 | 政策解答内容 |
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二） | 预收款包括分期取得的预收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款；诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 |
河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之八） | 房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收取的款项不同时符合下列条件的均属于预收款性质，应按规定预缴增值税： （一）收取的款项金额不超过5万元（含5万元）； （二）收取的款项从收取之日起三个月内退还给购房人。 |
山东国税全面推开营改增试点政策指引（六） | 房地产开发企业取得的预收款包括定金、分期取得的预收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。 诚意金、认筹金和订金不属于预收款。 |
河南国税营改增问题快速处理机制专期九 | “定金”是一个法律概念，属于一种法律上的担保方式，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。定金数额可以由合同双方当事人自行约定，但是不得超过主合同总价款的20%，超过20%部分无效。 “订金”目前我国现行法律中没有明确规定，它不具备“定金”的担保性质，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任，一方违约，另一方无权要求其双倍返还，只能得到原额，也没有20%比例的限制。 “意向金（诚意金）”在我国现行法律中不具有法律约束力，主要是房产中介行业为试探购房人的购买诚意及对其有更好的把控而创设出来的概念，在实践中意向金（诚意金）未转定金之前客户可要求返还且无需承担由此产生的不利后果。 综上，定金、订金、意向金、诚意金中，只有“定金”具有法律约束力，而订金、意向金、诚意金都不是法律概念，无论当事人是否违约，支付的款项均需返还。因此，房地产开发企业收到购房人的定金，可视同收到预收款；收到订金、意向金、诚意金，不视同收到预收款。 |
福建国家税务局12366营改增热点问答（7.4） | 销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款的一部分，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。 |
不同项目预收款能否混抵
依据国家税务总局公告2016年第13号《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》附件2中关于第28栏“①分次预缴税额”填报说明规定：“3.销售不动产并按规定预缴增值税的纳税人，其可以从本期增值税应纳税额中抵减的已缴纳的税款，按当期实际可抵减数填入本栏，不足抵减部分结转下期继续抵减”，因此并未要求分项目抵减，可以适用对纳税人有利的混合抵减。
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1）一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法—不动产所在地3%预缴，机构所在地纳税申报
财税〔2016〕36号附件二第一条第（十）点规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
2）其他项目——全国层面税收文件无明确规定，各地政策不一
一般本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款。
避免跨地区政策不一致产生税收争议，建议在项目当地成立项目公司单独运营。
05
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土地价款
土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，开发企业应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
*******法院判决书不能作为土地扣除凭证
先受让土地后设立项目公司导致土地价款扣除凭证名称不一致
房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，由于后续是由项目公司申报缴纳增值税，但是土地支付价款扣除凭证是原来受让单位的名称，导致项目公司在申报扣除土地价款时票据不合规，该种情况下财税[2016]140号第八条规定只要同时符合以下规定，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;
（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；
（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
“一次拿地、分次开发”土地成本扣除
分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算，项目口径执行《建筑工程施工许可证》。
可供销售建筑面积无法一次全部确定的，按照均衡配比的原则，按以下顺序计算当期允许扣除的土地价款：
1）首先，计算出已开发项目所对应的土地价款：
已开发项目所对应的土地价款=支付的土地总价款×（已开发项目占地面积÷开发用地总面积）
2）然后，再按照以下公式计算当期允许扣除的土地价款：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷当期已开发房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所对应的土地价款。
—《浙江省国税营改增试点20个重点难点问题问答》
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不同项目无法划分进项税额
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
进项税额抵扣凭证
其他抵扣政策
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。（财税【2016】36号附件2、国家税务总局公告2016年第15号）
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政策文件
财税[2016]68号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》
一般纳税人
小规模纳税人
08
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其他
纳税义务发生时间
纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。按照各地营改增政策解答，一般房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。
房地产开发企业“代建”房屋的行为
营改增之前国税函〔1998〕554号对“代建”行为的规定为：“房地产开发企业〔以下简称甲方〕取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位〔以下简称乙方〕的要求进行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完工后，甲方替乙方办理产权转移等手续。甲方的上述行为属于销售不动产，应按‘销售不动产’税目征收营业税；如甲方自备施工力量修建该房屋，还应对甲方的自建行为，按‘建筑业’税目征收营业税。”
营改增后，房地产开发企业“代建”房屋的行为，若只自备施工力量修建房屋不替乙方办理产权转移手续的，应按照建筑业税目征收增值税；若自备施工力量修建房屋的同时替乙方办理产权转移手续的，应按照销售不动产税目征收增值税。
销售精装修房是否视同销售问题
房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。
例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照10%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收16%增值税。
房地产开发企业向被拆迁业主交付回迁房
房地产开发企业以自己名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税。区分以下两种情形：
（一）房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按下列方法和顺序确定：
1、按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
2、按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。
（二）房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公式为：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）（成本不包含土地成本）
成本利润率在国家税务总局未发布之前，暂按照《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）中有关房地产开发企业视同销售成本利润率的相关规定，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由各市国税局确定。
-----《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》
地下车位永久租赁行为
《合同法》规定，租赁合同超过20年无效。对永久租赁，按财税〔2016〕36号文件规定，应按销售不动产处理，适用10%增值税税率。
人防工程出售或者出租
纳税人将人防工程建成商铺、车库，对外一次性出租若干年经营权的，属于提供不动产租赁服务。
政策链接（2019.2.24）
国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
财税〔2016〕36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》
国家税务总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》
国家税务总局公告2016年第53号《关于营改增试点若干征管问题的公告》
财税[2016]140号《关于明确金融 房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》
本文整理自：财税小爬虫
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