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房开企业土地增值税预征与核定的八大问题
在实务中，很多纳税人对土地增值税预征与核定相关问题存在诸多疑问，例如土地增值税预征率是多少?土地增值税核定征收率是多少?如何计算预征土地增值税税额?为了便于各位纳税人理解掌握土地增值税预征与核定相关规定，小编精心准备了8个问题，具体内容如下：
问题一、预售房地产所取得的收入是否申报纳税?
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十四条关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题相关规定：
“根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。”
问题二、土地增值税预征率是多少?
根据 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定：
“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。”
例如 某房地产开发有限公司2018年5月预售住宅与非住宅项目共计取得不含税收入8000万元，其中预售住宅取得的不含税收入为5000万元，该住宅项目容积率均大于1，预售非住宅项目取得的不含税收入为3000万元。该地区属于东部省份，当地规定：容积率大于1.0(含)的住宅项目，土地增值税预征率为1.5%；容积率小于1.0的住宅项目，土地增值税预征率调整为3%；非住宅项目，土地增值税预征率为3%。那么，该公司应预征土地增值税多少元?
预售住宅应预征的税额：5000*1.5%=75万元
预售非住宅应预征的税额：3000*3%=90万元
共计：75+90=165万元
问题三、营改增后，土地增值税预征的计征依据是否为含税收入?
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条关于营改增后土地增值税应税收入确认问题规定：
营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；
适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
问题四、如何计算预征土地增值税税额?
例如、2018年5月某房地产开发有限公司销售商品房时，取得了预收款了1100万元(含税收入)，该公司所在地适用的土地增值税预征率为3%。那么，该公司应缴纳预征土地增值税多少元?
第一步、计算企业取得预售款预缴的增值税
1100万÷(1+10%)*3%=30万元
第二步、计算土地增值税预征的计征依据
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
=1100-30
=1070万元
第三步、计算土地增值税预征税额
土地增值税预征税额=土地增值税预征的计征依据*预征率
=1070*3%
=32.1万元
问题五、土地增值税核定征收的情形有哪些?
根据 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条“土地增值税的核定征收”相关规定：
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
问题六、土地增值税核定征收率是多少?
核定征收率原则上不得低于5%。
根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条“规范核定征收，堵塞税收征管漏洞”相关规定：
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
问题七、土地增值税核定征收税款如何计算?
应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率
例：2018年5月，税务机关对某房地产开发企业实施税务检查，该公司开发的产品均为普通住宅。经检查发现该公司虽设置账簿，收入总额可以确定但成本费用凭证等扣除项目资料残缺不全，难以确定扣除项目金额。经核查确认后，该公司不含增值税的收入为18亿元，当地规定核定征收率为7%。那么，该房地产公司应如何缴纳土地增值税?
应缴税款=转让房地产收入(不含增值税)×核定征收率
=18亿*7%=1.26亿元
问题八、核定征收纳税期限如何确定?
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第十六条关于纳税期限的问题条款规定：
根据条例第十条、第十二条和细则第十五条的规定，税务机关核定的纳税期限，应在纳税人签订房地产转让合同之后、办理房地产权属转让(即过户及登记)手续之前。
华税短评：《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)赋予了省级税务机关根据当地实际制定土地增值税核定征收率的权力，同时也规定了核定征收率的下限。近年来，由于不动产价格不断攀升，土地的实际增值率也不断上升，各省的土地增值税核定征收率调整趋势也是稳中有升，部分省市还制定了带有惩罚性的核定征收率，土地增值税核定征收对房地产开发企业的“杀伤力”日益显现。建议房地产开发企业规范项目核算，积极索取发票等有效扣除凭证，规范地做好房地产开发项目成本费用归集，为土地增值税据实清算创造条件，进而降低企业税收负担，增加企业利润。
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