房地产开发企业土地增值税清算知识点与清算中开发间接费审核要点

房地产开发企业土地增值税清算知识点

（一）土地增值税的清算单位

1.取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算；

2.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

【例题·单选题】（2010年）对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（　）。 　　A.规划申报项目 　　B.审批备案项目 　　C.商业推广项目 　　D.设计建筑项目
	『正确答案』B 『答案解析』以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

（二）土地增值税清算的条件

应进行清算	主管税务机关可要求纳税人进行清算
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 （3）直接转让土地使用权的	（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的 （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的 （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况

【例题·多选题】（2009年）下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（　）。 　　A.直接转让土地使用权的 　　B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 　　C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的 　　D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的
	『正确答案』ABC 『答案解析』取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的，税务机关可要求纳税人进行清算。

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定

1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

3.土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（四）土地增值税的扣除项目

1.除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

3.房地产开发企业开发建造的公共设施

用途	收入	成本费用
①建成后产权属于全体业主所有的	无需确认收入	其成本、费用可以扣除
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的
③建成后有偿转让的	计算收入

【例题·多选题】清算土地增值税时，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所等公共设施，其成本费用可以扣除的情形是（　）。 　　A.建成后开发企业转为自用的 　　B.建成后开发企业用于出租的 　　C.建成后有偿移交给其他企业的 　　D.建成后产权属于全体业主的
	『正确答案』CD 『答案解析』选项AB，成本费用不可以扣除。

4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；

5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；

6.质保金看发票

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时：

（1）建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；

（2）未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除——注意与企业所得税的区别；

8.拆迁安置费的扣除

安置类型	税务处理
（1）房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的	安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置	异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，计入本项目的拆迁补偿费。
异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置拆迁的	房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

【例题1·单选题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（　）。 　　A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 　　B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除 　　C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除 　　D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%
	『正确答案』A 『答案解析』房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。房地产开发企业销售已装修房屋，可以计入开发成本扣除。

【例题2·单选题】（2014年）房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的是（　）。 　　A.加罚的利息 　　B.已售精装修房屋的装修费用 　　C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费 　　D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金
	『正确答案』B 『答案解析』选项AC，不得扣除；选项D，未取得发票，质量保证金不得扣除，取得发票可以扣除。

（五）土地增值税清算应报送的资料

（六）土地增值税清算项目的审核鉴证

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

（七）土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税

1.依法应当设置但未设置账簿的；

2.擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的；

3.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4.符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

核定征收率原则上不得低于5%。

（八）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（九）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

【例题·计算题】2017年2月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司的房产开发项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目资料如下：

（1）2014年3月以12000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税。

（2）2014年5月开始动工建设，发生开发成本7000万，含向其他企业借款发生的利息支出800万元。

收入
扣除
地	12000+契税
开发成本	（7000-800）
开发费用
税金
加计扣除
合计

（3）2017年1月该项目已销售了建筑面积的90%，共计取得不含增值税收入36000万元；未售建筑面积用于安置回迁户，该业务在公司账务上未反应销售收入。

（4）公司已按3%的预征率预缴了土地增值税1080万，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行鉴证，税务中介机构提供了鉴证报告。

收入	36000+4000
扣除
地	12000+契税
开发成本	（7000-800）+4000
开发费用	（①+②）×10%
税金
加计扣除
合计

　　（其他资料：当地适用契税税率为4%，省级政府规定开发费用的扣除比例为10%）

收入	36000+4000
扣除
地	12000+480
开发成本	（7000-800）+4000
开发费用	（①+②）×10%
税金	2000×12%
加计扣除
合计

　　问题（1）：简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。

　　解析：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或自用的，税务机关有权要求企业清算。

　　问题（2）：计算该公司清算土地增值税时允许扣除的房地产开发成本。

　　解析：开发成本=（7000-800）+4000=10200（万元）

收入	36000+4000
扣除
地	12000+480
开发成本	（7000-800）+4000
开发费用	（①+②）×10%
税金
加计扣除
合计

　　问题（3）：计算该公司应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。

　　解析：应纳城建税、教育费附加和地方教育费附加=2000×（7%+3%+2%）=240（万元）

　　问题（4）：计算该公司应补缴的土地增值税。

　　解析：扣除项目合计

　　=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%

　　=29724（万元）

　　增值额=40000-29724=10276（万元）

　　应纳土地增值税=10276×30%=3082.8（万元）

　　应补缴的土地增值税=3082.8-1080=2002.8（万元）

　　问题（5）：回答税务机关能否对补缴的土地增值税征收滞纳金，简单说明理由。

　　解析：不能。纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

　　问题（6）：税务机关对中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。

　　解析：对按税务机关规定的格式出具的、符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

土地增值税清算中开发间接费审核要点

一、税收规定

企业所得税中的开发间接费

开发间接费,指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 

    国税发〔2009〕31号

土地增值税条例规定的开发间接费：

《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：

“开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”

上述文件正列举的八项费用。

参考湖南2014年7公告：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。

二、企业会计制度规定

企业在会计核算时，通常在上述文件所规定的八项费用之外列支了与项目相关的其他费用如职工教育经费、通讯费、交通差旅费、租赁费、管理服务费、样板间支出、利息支出、保安费用等等，

在进行土增税清算时，这些费用能否扣除。

三、会税差异处理

在作土地增值税审核时，对于直接组织、管理项目的人员发生的费用支出，应作为开发间接费扣除。

按职能划分的现场项目管理人员发生的费用，也不一定全部都能列支为开发间接费，如业务招待费、培训费..

第一，会计科目适用错误，按会计核算要求调整会计科目，调整后会税没有差异。

第二，会税政策差异，调表不调账。

审核人员应计算出开发间接费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。

如房地产开发企业的开发间接费用与多个工程项目相关、工程项目进度不一且仅部分项目应进行清算，原则上应根据项目相关的明细项目（工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等）进行分配，如确实无法分清的，以明细项目按多个相关工程建筑总面积进行分配。

四、具体费用的处理

（一）关于样板间的支出问题

售楼处、样板间发生的支出税务总局答复如下：

临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？【发布日期】： 2010年12月21日

房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

国家税务总局

2010/12/21

1、对于租用房屋装修为样板间，其装修支出应作为销售费用，不能在土地增值税前扣除，计征土地增值税时作纳税调整。

2、对于开发商品装修为样板间，并在以后年度销售，其装修费支出应作为“建安费”科目核算，根据具体情况将计入开发间接费的样板间的装修费用调整到建安费科目核算，与销售精装修商品房核算一致。

3、对于开发商品装修为样板间，但在以后年度不销售作为固定资产入账，则相关的装修费应计入固定资产价值，其折旧作为期间费用入账，不能作为土地增值税前扣除。

所以，样板间支出只有在销售完成后，才能确定是否可以扣除。

（二）周转房摊销可以扣除

该科目是指将开发商品或自有房屋用于安置拆迁户的摊销费或折旧费，但目前也有一些公司租用房屋来安置拆迁户，所支付的房屋租金也应计入周转房摊销科目。租用房屋需要按拆迁户的要求进行装修费、工程改造费、布线费等相关支出并由开发企承担部分也应计入本科目。

（三）管理人员工资及福利费

管理人员工资是支付给直接组织、管理项目的人员的工资及福利费，这类费用需要提供项目管理人员名单及劳务合同，但是否列支规划部、采购部、预算部、保安部等部门人员的工资及福利费，要视具体情况而定，一般是不可以作为间接开发费扣除。

（四）通讯费

项目工程部安装电话，发生的电话费可以作为其他开发间接费列支，但项目管理人员报销的手机费难以与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。

（五）交通差旅费支出

项目管理人员直接坐出租车发生的交通费可以列支开发间接费，但报销的私车加油费，难以区分与项目直接相关，不能列支在开发间接费，在土增税前扣除。

（六）保安服务费

项目公司与保安公司签订的保安服务费，主要判断是否直接为项目管理有关，如有关可以作为开发间接费入账，不相关不能计入开发间接费。

（七）模型制作费

一般模型是为销售而制作的，属于销售费用，不能计入开发间接费。按会计科目适用错误调整。

（八）利息支出

利息支出在土增税清算时有不同的扣除方式，所以，计入开发间接费的利息支出应按会税政策差异调整。

（九）职工教育经费和业务招待费

按会计制度相关规定，职工教育经费、业务招待费，不能直接归集于开发产品的成本，作为期间费用核算，其原理与印花税税收处理一致，按会税会计科目适用错误调整。

（十）在房地产开发过程中施工方发生的临时水电费（俗称“临水、临电”）通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项（一般为“其他应收款”科目）进行核算，不允许作为扣除项目扣除。

在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在 “建筑安装成本”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。

（十一）房地产开发企业在“开发成本”、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许作为扣除项目扣除。

（十二）房地产开发企业在“开发间接费”科目中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费等费用，按照规定以上各项费用支出应在销售费用科目归集，不允许作为扣除项目扣除。

“融资顾问费”不能作为利息支出扣除。

房地产开发企业聘请的中介机构，负责企业开发楼盘的全程管理监督，将楼盘打造成一定品牌。企业向该中介机构所支付的费用扣除问题。

房地产开发企业发生的上述费用属于管理费用，应当作为房地产开发费用在计算土地增值税时按规定扣除。

开发间接费审核总结

土地增值税与会计核算和31号文件基本一致。

周转房摊销，一般情况下没有这个费用。

审核重点：归属性审核。

与管理费用界限不清。

关键看看直接组织的管理的开发项目相关人员确定。

检查组织结构、部门分工、业务流程、员工名册确定。

抽取部分凭证资料看看签字。

公司高级管理人员费用不能在开发间接费中列支。

合同备案费用属于销售费用。

招待费考察费都应在管理费用。

前期物业费，在项目未移交前支付给物业公司的费用，合理性是允许列支的。

如果不能区分园区项目管理和办公室管理，不能计成本。

如果区分开，现场的竣工前物业管理费用可以计间接费。

取暖费，交房之前的，应该列销售费用。

交房后的应计管理费用。

但销售率不高，开栓必须缴纳的应计开发间接费。

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