房地产项目整体开发流程业务关键节点与控制措施-附拿地投资方式及相关案例解析

房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。

房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为

▶ 房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！

▶ 前期(决策期)——由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；

▶ 中期(实施期) ——由施工图设计到入伙——重在执行；

▶ 后期(运营期) ——入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈。

房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角

案例：佳兆业项目整体开发流程

▶ 18个关键节点——里程碑计划（一级计划）

▶ 签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；

▶ 拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）

• 项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）；

• 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；

• 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；

• 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）；

• 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）；

• 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）；

• 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）；

• 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）；

• 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）；

• 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）；

• 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）；

• 施工许可证（指施工许可证的签发时间）；   

• 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）；

• 预售证（指预售许可证的签发时间）；         

• 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；

• 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）；     

• 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）；

• 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。

土地获批

行政命令式：划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。

资本市场:

1、投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司;

2、土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;    3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。

土地市场：

通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标准。

案例：佳兆业拿地原则

住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。

选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。

避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。

深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。

加速进入以下城市：

长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等；

环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等；

内地省会城市：武汉、西安等。

同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已是长沙冠军。

各部门职责：

投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项目公司。

营销部：初步市场调研及定位草案。

设计部：概念规划设计方案。

工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还是毛地）

财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。

成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成本。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。

关键要素：项目可研报告。

定位决策

案例：佳兆业项目定位决策三大要素

定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！

定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！

定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！

各部门职责：

投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。

营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案）。

设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。

工程部：编制项目工程节点计划。

财务部：概念版投资收益。（三个指标）

成本部：可研版成本2。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

采购部：营销合作方资源（广告、代理公司等）、概念性设计单位。

关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。

产品设计

常见的问题：

进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。

质量问题：评价体系和评价经验的缺失。

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方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！

各部门职责：

投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——基础施工许可证。

营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。

设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。

工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。

财务部：方案版投资收益。（三个指标）

成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算）

采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。

客服、物业部：物业策划方案。

关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。

关注风险点：

工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！

工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！

设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！

工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！

项目报建

房地产项目一般报批报建流程

如何加快项目报批报建进程？

内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等；

现场配合：项目现场现状、项目现场接待；

外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；

合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、

合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。

如何处理无证施工？

1、技术处理

文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？

2、协调关系

城管是主要查处的单位，和城管关系好可避免很多麻烦。

3、处理技巧

以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工）

减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。

施工建设

投资开发部：建设工程施工许可证。

营销部：示范区开放（含售楼处、样板房）、客户积累。

设计部：配套工程图纸（水、电、燃气、排污）、配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。

工程部：主体结构施工（示范区施工）。

财务部：方案版投资收益。（三个指标）

成本部：项目动态成本。（成本月报）

采购部：分包工程及材料设备采购。（主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等）

客服、物业部：物业公司招投标（取得预售证的必要条件）。

关键要素：建设工程施工许可证、示范区开放、主体结构施工、物业公司招投标。

质量控制！

进度控制！

成本控制！

协调管理！

项目管理者要有运营的高度！

推广销售

关键节点：

组建销售团队；  （销售总监、销售经理、销售员、策划总监、策划经理、策划师）

项目形象定位；  （主推广语、主形象画面、项目案名、项目LOGO等）

项目销售卖点提炼；（区位、地段、产品、环境、价格、品牌等）

项目营销执行方案；（开盘方案、销售手册、销售周期、价格、法律文件、培训等）

项目营销推广方案；  （推广周期、媒体组合、费用计划、重大营销活动方案等）

项目展示区包装方案；（外围导示、售楼处、样板房、看楼通道、工地等）

合作方资源使用；（广告公司、代理公司、制作公司、短信公司、媒体、印刷等）

项目第一次广告出街；

公司及项目品牌推广；

项目展示区开放；

项目价格听证会；

项目一期开盘；

营销费用预算。

各部门职责：

投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。

营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。

设计部：配合销售的设计输入（合同附图、模型、交楼标准）。

工程部：施工进度达到预售条件。（产品类型不同、城市不同，情况有异）

成本部：项目动态成本。（成本月报）

采购部：分包工程及材料设备采购。

关键要素：工程达到预售条件、取得预售许可证、开盘。

各部门职责：

投资开发部：面积实测报告——竣工验收备案。

营销部：持续销售——售罄/入伙两书（住宅使用说明书、住宅质量保证书）。

设计部：竣工图确认。

工程部：组织各专项验收——竣工验收（毛坯）——组织整改——移交物业。（精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？）

财务部：项目决算报告——项目后评报告（对内含报酬率、净利率、毛利率进行核算）。

成本部：竣工结算。（项目结算报告）

采购部：分包工程及材料设备采购。

客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投诉处理、后续服务跟进。

关键要素：竣工验收、入伙、项目后评估。

项目推进慢在各环节的主要原因

房地产开发成本构成

来源：并购达人

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19年最新出版房地产建安财税书库

《一本书看透股权架构》

作者：李利威

出版时间：2019年4月

（书款：79元 快递费12元，偏远20元）

书籍名称：

《土地增值税清算全流程操作实务与案例 》

作者：董宏，成秀美，施玉明，王亮

出版时间：2019年4月

（书款：98元 快递费12元，偏远20元）

作者简介

董  宏

国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，近10年来完成涉案税款千万元以上稽查案件十多起。业务理论探讨方面，在公开杂志、报纸上发表文章多篇，具有一定的实战和理论水平。

成秀美

南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。

施玉明

原国家税务总局南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁。曾长期从事税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。

王  亮

国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近10年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

全书逻辑顺序：

清算前期工作、清算收入确定、扣除项目确定、清算成果4大环节

每个环节分为：

清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核4个部分

清算业务流程梳理

清算鉴证规定归纳

清算涉税政策对比

清算综合案例剖析

清算税务审核要点

剖析土地增值税税收规则，梳理各地政策差异，明确核心操作要点

（书款：89元 快递费12元，偏远20元）（书款：98元 快递费12元，偏远20元）

内容简介

本书所谓“108式”，是指企业并购房地产税务规划方案设计和审查过程中经常用到的108种税务规划工具，分别在本书第六章、第七章、第八章和第九章有详细的解读。“108式”的名称如下：

作者简介

齐红雷，男，毕业于著名高校高等数学专业，正式从事律师职业已超过20年。于2009～2010年在清华大学继续教育机构PE总裁班学习一年，现为北京德和衡（石家庄）律师事务所高级合伙人并任合伙人会议主席一职。
自2003年开始，专门从事房地产专业法律服务，主要从事房地产投融资方面的地产金融业务，至今已度过15个春秋。
自2009年开始，特别关注企业并购过程中房地产税务规划业务，至今已整整10年，是“三务合一税务规划理论的核心创始人。
现如今，主要从事企业并购房地产税务规划方案设计和审查工作（数年内没有学习其他手艺的打算）。目前的客户还是以房地产企业为主。
·某房地产企业100亿元商业综合体资产剥离方案设计
·某房地产企业230亩别墅项目整体转让方案设计
·某房地产企业两栋写字楼整体转让方案设计
·某房地产企业7亿元转让全部公司股权方案设计

（书款：89元 快递费12元，偏远20元）

78元/本，运费12元偏远地区除外

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