再次“降息”，房价还能涨吗？

克而瑞徐州 2022-05-16

昨日，央行在《2019年第三季度中国货币政策执行报告》中再次重申按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

今日，央行开展逆回购操作1800亿元，中标利率为2.5%，较上期下降5个基点。这意味着商业银行能够以更低的利率向人民银行借钱。

对于楼市来说，短期看政策，中期看土地，长期看人口，任何政策端的调整都会对市场预期产生影响。

而在房地产市场平稳的状态下，央行频率快、幅度小的渐进式降息会对楼市产生一定程度利好，但对行业整体带来的波动并不大。

房地产总体平稳

根据报告显示，第三季度以来，房地产市场运行总体平稳，房地产贷款增速平稳回落，房价涨幅有所回落，房地产开发投资与新开工增速平稳下降。

房价上涨城市数量有所下降。2019 年 9 月，全国 70 个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有 50个，比 6 月份减少 13个。

商品房销售额略有回升。前三季度，全国商品房销售额为 11.15万亿元，同比增长 7.1%，增速较上半年提高 1.5 个百分点。

房地产开发投资与新开工面积增速平稳回落。前三季度，全国房地产开发投资累计完成 9.8 万亿元，同比增长 10.5%，增速较上半年下降 0.4 个百分点。全国房屋新开工面积 16.6 亿平方米，累计同比增长 8.6%，增速较上半年下降 1.5 个百分点。

房地产贷款增速平稳回落。9 月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为 43.3 万亿元，同比增长 15.6%，增速较上半年下降 1.5 个百分点。

保障房信贷增长放缓。9 月末，全国保障性住房开发贷款余额为4.65 万亿元，同比增长 9.4%，增速较 6 月末下降 3.5 个百分点。

信贷政策对市场的影响

8月20日、9月20日，央行分别降低LPR加点6BP、5BP。11月5日，央行发布公开市场业务交易公告，开展中期借贷便利（MLF）操作4000亿元，中标利率为3.25%，较上期下降5个基点，这是自2018年4月以来，首次调降1年期MLF利率。

11月18日，央行开展逆回购操作1800亿元，中标利率为2.5%，较上期下降5个基点，央行上一次下调7天逆回购利率是2015年10月27日，距今已超过4年。

11月份已开展了6000亿元MLF操作，叠加今天1800亿元逆回购操作，反映出央行继续通过“OMO+MLF”的政策工具组合，长短搭配，确保流动性合理充裕，稳定流动性预期。

此次央行通过下调MLF利率引导，目的是引导实体经济融资成本下降，并非直接指向房地产。自实行LPR新型利率后，降息分为1年期及5年期以上品种降息幅度，短期内，降息对于管控较强的房地产来说，实行5年期以上利率，政策并没有松动。

LPR降低的主要目的是为了降低实体经济的融资成本，并不是为了刺激楼市，早在LPR出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套房不得低于LPR，二套房不得低于LPR+60个基点。

总的来说，目前国内经济下行压力加大，坚持房住不炒的前提下通过微调房地产政策保持市场稳定，MLF利率仍处历史较高水平，未来还有降息空间。徐州房地产市场稳中有升，开发商仍保持一定拿地速度，购房者尚有挑选优质房源的机会。

部分来源：中国人民银行、中房研协

编辑：Fay

审核：MM