配套差？站岗了？白蕉新城区域报告（深度版）.pdf
许多人未曾预料，曾经一度紧跟航空新城、湖心路发展步伐的白蕉新城，如今却因为配套滞后而深受诟病。
一来，因为长期缺乏商业和教育等配套，业主遭受居住不便的困扰；二来，房价上涨乏力，有项目不升反降价，导致业主高位站岗。
|网友留言截图
但是也有人夸它居住氛围好，烟火气足，房价低，是珠海楼市的价格洼地。
那么，白蕉新城究竟如何？既然褒贬不一，索性今天我们就一起来聊聊。
本文共有四个部分：
01、板块规划
02、入住情况
03、配套点评
04、房价分析
01.板块规划
首先，从板块的规划讲起。
2013年，白蕉新城控规图曝光，定位为西部中心城北二起步区，规划范围为东至胜利河，南至东湖村、友谊河，西至省道272，北至新科四路，规划总用地面积约316万平。
板块属性为居住、商业、文体，规划人口规模约7.36万人，其中教育设施用地10处，包括5所幼儿园，3所小学，2所初中。
随着板块关注度的上升，各大房企陆续入驻，包括万科、时代、华发、金地、招商、恒隆、海伦堡等均落子其中，开启了轰轰烈烈的造城运动。
此后，人居大宅相继崛起，加上路网的建设和落成，白蕉新城面貌不断焕新。
|白蕉新城控规图
02.入住情况
2015年，时代倾城1期率先交付使用，同年，万科魅力之城、时代倾城2期陆续交楼，随着楼盘入住率的提升，白蕉新城逐渐热闹。
此后，时代倾城3期、金地格林泊乐在2016年交楼，华发峰尚一期二期也在2017年、2018年先后完成交付使用。
不得不提的是，白蕉新城的入住率较为理想，整体居住氛围喜人，各楼盘底商人气旺盛，热闹可见一斑。
房姐统计了一下，白蕉新城住宅小区总户数超2万户，其中已交楼的小区总户数约1.8万户，假设按照一户3个人来算，共计约5.4万人。
| 楼盘名 | 各楼盘户数 | 交楼情况 |
| 华发峰尚 | 4884 | 已交楼 |
| 金地格林泊乐 | 2539 | 已交楼 |
| 时代倾城 | 5614 | 已交楼 |
| 万科魅力之城 | 2758 | 已交楼 |
| 香海里 | 904 | 已交楼 |
| 招商依云华府 | 1688 | 部分交楼 |
| 恒隆御景花园 | 576 | 新盘待售 |
| 丽湖名居 | 448 | 旧小区 |
| 旭日华庭 | 742 | 旧小区 |
| 总计 | 20153户 | / |
| 数据来源：学区划分方案 |
|白蕉新城小区户数统计
目前来看，万科魅力之城、时代倾城1-3期入住率在6-7成左右，华发峰尚、金地格林泊乐入住率也有3-4成，而丽湖名居、旭日华庭等较早交楼的小区，也已基本入住。
整体来看，板块居住氛围已较为浓厚，作为一个全新的居住板块，短短6年时间达到如此入住成效 ，已是十分难得。
(横屏观看效果更佳）
|白蕉新城航拍图
03.配套点评
而聊到配套，则是白蕉新城最大的一个短板，也是无数业主心中的痛。
从2012年万科魅力之城开盘至今，已10年过去，白蕉新城仍没有一个规模性的商业中心，因此也一直饱受非议。
近日，房姐报道了白蕉新城一宗商务商业地块预挂牌的消息，受到诸多网友的关注，其中白蕉业主更是纷纷喜大普奔，欣喜之情可以想象。
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|网友留言截图
该地块宗地面积达8万平，体量庞大，涵盖了商业、商务、旅馆业等功能。
从占位来看，地块处于白蕉新城的中心位置，周边环绕着万科魅力之城、时代倾城、香海里等小区。尽管落成还需时日等待，但对于白蕉业主来说犹如久旱逢甘露，可以说给整个板块带来了希望。
此外，招商依云华府三期将打造约7.3万㎡的商业体，规划涵盖影院、超市、精品零售、餐饮、亲子、运动等多元业态，也赋予了板块无限的期待。
|区位示意图
此外，教育配套也是白蕉新城的“硬伤”之一。
由于白蕉新城规划的学校均未落成，所以前期已入住的业主小孩，只能去到东湖小学以及6公里外的城东中学就读，交通也是十分不便。
值得庆幸的是，博雅中学（建设中）已确定在今年秋季招生，博雅小学（暂用名）也已进入批前公示，意味着小学也将进入动工阶段。
|白蕉新城
此外，白蕉可以期待的新学校还有新城小学（暂用名）、新城中学（暂用名），正在开展设计招标等工作，具体可以回看房姐前期的报道。
|网友留言截图
尽管白蕉新城因配套跟不上一直备受吐槽，但如今看来，一切已在逐步落实中，大前景还是整体看好。
房姐实地走访发现，白蕉新城整体居住氛围比想象中的要好。
各小区底商配套种类繁多，基本能满足业主日常需求，包括华润万家、麦当劳、钱大妈、古春堂、嘉宝华等均已开业。
此外，健身房、美容院、培训机构等也都配齐，茶楼、大排档、茶餐厅、面馆、烧烤吧等餐饮店铺也基本都有，烟火气十足。
往远一点看，井岸的大信新都汇、湖心路的家和城，也是10-15分钟的车程即可到达。
毕竟，衡量一个区域是否宜居，人气是重要的参考指标，白蕉新城各小区入住率相对理想，沿街底商更是相当热闹，如果单纯考虑居住，这里或许是一个不错的选择。
|白蕉新城
04.房价分析
有人夸它环境优美，人居氛围好，而且是珠海房价的良心，宜居性比湖心路更强。
但也有人吐槽它配套不足，在这里买房会站岗好几年。
回顾早期的新盘，例如万科、时代等均价都不过万，不过2016年开始房价暴涨，2017年白蕉新城最高房价去到15000元/㎡以上，之后又出现房价回落。
如今来看，早期入手的买家，已然尝到涨价甜头，而2016后入手却成了高位站岗。
|白蕉新城
纵观目前白蕉新城整体房价，相较于其它几个火热的板块，这里明显会更偏向于刚需。
其中一手房源并不多，招商依云华府均价15500元/㎡，恒隆御景花园还未入市。而二手房可选择比较多，成熟小区已是肉眼可见，均价在13000元/㎡左右，且多是未入住的次新房，性价比还是可以。
| 小区 | 二手挂牌 （元/㎡） |
| 华发峰尚 | 13289 |
| 万科魅力之城 | 13005 |
| 时代倾城 | 12785 |
| 金地格林泊乐 | 13932 |
| 数据来源：链家 |
如果再往北走，有刚开盘的鸿基岸芷汀兰，推出74-95㎡二至三房单位，均价在15000元/㎡左右，格力双子星在售97-100㎡三房，均价14500元/㎡。
隔着一条白蕉大道，还有时代天韵、保利茉莉公馆等一手楼盘，均价15000元/㎡。
整体来看，白蕉的新盘已不多，房价与湖心路2万/㎡的均价相比，价差优势的确明显，毕竟，多走十分钟路程，足足便宜了5000元/㎡。
如何权衡利弊，只有买房者自己衡量。
写在最后：
有人问，白蕉房价会涨吗？
房姐想说，最近这里又甩出一重磅利好。
备受关注的香海大桥预计明年通车，且新增了通往白蕉新城的香海北路的规划，这对于白蕉新城来说，无疑不是一振奋人心的消息。
|区位图
与此同时，博雅中学即将建成，教育资源的逐步完善，也给白蕉新城打了一剂强心针。加上商业的逐步完善，大型商业地块的挂牌，未来商业体的落成……
总之，白蕉新城将会越来越好，一切只需时间兑现。你觉得呢？
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板块：北围，退烧！