马上杀入！周边二手次新房逼4万！奥园翠微项目，能买吗？
步入7月，最值得期待的市区新盘要来！
翠微村旧改项目奥园学苑壹号，据房姐了解，项目预计7月中旬开放售楼部和样板间，7月下旬开售，户型方面选择颇多，推77-125平三至四房。
由于位置中心，主城新房又“挤牙膏”式供应，于是该盘一直被买家盯紧。
在今年推出的主城十大新盘中，关注度更仅次于中海和华发项目。
| 投票结果截图
事实上，这个盘到底能不能买？对比片区新房及周边二手房，性价比如何？优劣势在哪？
这一篇，一次给大家说清楚。
配套齐全，片区成熟度极高
奥园学苑壹号，由拥700年历史的翠微村旧改而来。
根据规划，翠微村总用地面积约34.4万平，相当于招商花园城二期的3倍有余，总建面约170万平，约是招商花园城二期的6倍。
项目规划有可售商业、可售住宅、回迁住宅、办公、小学、幼儿园、城市道路、公园绿地、市级不可移动文物韦式大宅、公交首末站场、邻里中心、文化活动中心等。
位置上，项目位于主干道明珠北路旁，属前山商圈，房姐用百度测算，开车10分钟内，能到明珠商业广场、诚丰广场、印象城。
依托规划配套+主城现有配套，生活方便程度完全不用担心，但靠主干道一侧的楼栋，噪音问题可能需要注意。
此外，通过百度地图测算，项目直线距离城轨明珠站约1.4公里、梅华立交约2公里，交通便利。
| 百度地图测距截图
首推3号楼，户型涵盖77-125平三、四房
据悉，项目首推1#-1地块的3号楼，大家可以看下图：
该楼栋位于人民西路南侧、明珠路东侧，距离商业区和学校较远，但远离村民回迁安置区，也不靠主干道，居住体验较佳。
且从效果图来看，其余商品房大多以高层为主，舒适性上，3号楼为18层小高层，作为首推产品，看来，开发商拿出了一定诚意。
| 翠微旧改项目规划
至于户型，买家注意了，选择很多，囊括77-125平三至四房，精装交付。
刚需、刚改、从外围区置换回市区的改善买家，都可以了解下。
77平三房：
令房姐最感意外的，是这个77平户型，三房设计，全珠海都非常少见，可以说是为刚需、投资买家量身定制。
而且厨房做到U型厨，操作比较方便，给个赞。
不过具体空间感如何？还需要现场了解，毕竟户型图只是看个大概，具体实用率、采光等，还需看过样板房才知。
88平三房：
88平三房，主卧比77平多出一个卫生间，做成了一个套房，次卧也更宽敞些，其余厨房、客厅、餐厅等布局，与77平大同小异。
99平四房：
99平四房，整体空间动静分区，除了计一半面积的“+1”房，其余三房房间都带赠送的飘窗。
相比88平，主卧增添了步入式衣帽间的位置，客厅横厅设计，阳台宽敞了很多，且餐厅也能有采光面。
125平四房：
125平四房，相比99平，整体格局几乎一样，但空间感肯定更好，比如三个卧室，都大了很多。
而且四面采光这一点，是其它户型都没有做到的。
能不能买？适合哪些人买？
从项目整体情况、首推楼栋位置、产品质素来看，都相当不错。
一则，交通便利，配套齐全且丰富；
二则，3号楼位置较佳，舒适度较高；
三则，产品面积段丰富，且三至四房都是很实用的主流房型。
想置业主城的刚需买家，可选择77平、88平户型，总价低些，上车门槛不用超出负荷，而且三房完全能满足家庭成长需要。
改善买家则可看看99平、125平户型，两者主要区别是空间大小，房型基本一样，所以可看兜下菜。
至于投资买家，建议入手小户型，投入资金少些，还好出租，但目前三孩政策放开，很多家庭也有二胎需求，四房也未尝不可。
值得一的是，新房等交楼需要两三年，加上限售，所以投资买家，需要注意持有时长的问题。
| 奥园学苑壹号售楼部，建设中
一手or二手？优劣势分析
先来看一手情况：
项目吹风价3.5-4万/平，周边新盘还有绿景喜悦荟（3.5万/平、精装）、路福•星光上（3.2万/平、精装），目前来看，吹风价要比周边新盘高出不少。
但三个新盘同属前山板块，距离相近，可以说共享区域便捷的配套。
所以怎么选，一要看奥园学苑壹号的入市价，二就是在买家能接受的价格范围内，比拼产品力。
至于周边二手市场，此前，房姐做过调研：
•成交直逼3.7万/平！比一手还贵！市区次新房叫价企硬！
•3.6万/平成交！珠海前山，次新房成交现新高！
•腾笼换鸟，“翠微一带要涨5000-10000元/平”！可能吗？
时至今日，房姐再次查看二手房成交记录时，发现代表性的次新盘成交均价在2.5-3万/平上下，品质更高的小区，成交均价基本在3.5万/平以上，且有房源成交价逼近4万/平。
小区 | 小区均价 （万/平） | 成交均价 （万/平） | 总价 （万/套） |
招商花园城一期 | 30719 | 32652 | 294 |
31136 | 280 | ||
28476 | 255 | ||
招商花园城二期 | 37837 | 39635 | 348 |
38676 | 340 | ||
33933 | 302 | ||
恒隆御园 | 34984 | 35820 | 462 |
36542 | 333 | ||
数据来源：贝壳二手平台 整理时间：2021.7.2 |
这个价格，比片区一手新房还贵，主要有两点原因：
其一，片区成熟，周边次新房学区也不错（区实验学校、第十中学、梅华中学），但供应不足，于是二手次新房成香饽饽。
其二，十几二十年楼龄的老小区，叫不起价，二手次新房小区品质、环境等各方面更优，因此更“吃香”，业主心态更稳。
那么，选一手还是二手？房姐建议：
一是自住、且着急入住的买家，选择二手次新房，首先是不用等待交楼期，其次虽然二手次新房价格不低，但小区品质好，自住也能很舒适。
二是打算珠海定居的刚需买家，建议一手新房，既然定居珠海，等个两三年交楼期也不成问题。
而且，6月22日，房姐曾致电珠海各大银行获悉，现时中国银行、农商银行已经暂时停止接收二手房贷款，兴业银行则要视乎额度，也较难接收二手房的贷款单。
其余银行基本都能接单，不过放款时间对比一手房要等待更长。（由于房贷政策具有时效性，最新情况，请买家自行致电各大银行咨询）
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| 翠微旧改项目，建设中
三是改善买家，建议首选新盘。
据了解，奥园学苑壹号是奥园“学苑”系高端城市更新项目，又拥有大配套，社区很全能，未来或许会成为片区的标杆盘。
倘若想买二手房，则建议选择品质高的次新房，此类盘，品质并不比新盘逊色，且一般都是二手房价的风向标，比较有保障。
四是关注学区的买家，片区次新房如招商花园城、恒隆御园学校不俗，而奥园学苑壹号规划有新小学，引进的学校，房姐猜测大抵不会差。
| 恒隆御园小区环境
房姐有话说
供不应求的主城，有新盘推出，先天便自带稀缺性光环，加之户型上，77-88平三房、99平四房，都是片区甚至珠海稀缺户型。
不过，该盘货量不小，后续还会有持续供应。
此外，作为巨无霸旧改项目，升级后的配套也很有看点，比如新学校、岭南风情古建筑商业街，这样的业态，或许开创珠海商业之先河。
最后，说说市场，二手市场的活跃度从一定程度上，反映了片区置业需求旺盛，不管新房还是二手房，都有其价值和成长空间。
且届时新盘入市，一手房价也许会带动二手房价跟涨，实现双赢。
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