云中飞：房地产非传统土地分摊方法，财务得格外留意！
注：文中蓝字为超链接部分，点击可看原文件
案例四：房企提升业绩的技巧，也可能带来税收风险！案例五：财务总监对中介机构采取非传统的土地分摊方法要留一个心眼
云中飞点评案例五：
一、房地产企业传统土地的分摊方法
（一）企业所得税的土地分摊方法
一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
文件依据：国税发[2009]31号 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
（二）土地增值税的土地分摊方法
可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
文件依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
那么建筑面积法与占地面积法有什么区别？在实务中又如何运用？大家可以通过学习平台文章“成本分摊方法：建筑面积法还是占地面积法？”更加详细的了解两种分摊方法。点击蓝字学习！
云中飞稍微总结一下：税务机关认可的土地增值税的土地分摊的传统方法一般是占地面积法或建筑面积法。如果房地产企业想用其他的土地分摊方法，应商税务机关同意。你可能会问，专管员或者局长的口头同意有用吗？云中飞回复：基本上没有用。这里税务机关同意的肯定要书面同意，但是，你见过税务机关书面同意可以使用其他土地分摊方法吗？云中飞告诉你：基本上不可能有。
各地关于土地增值税成本分摊方法的规定不同，对此，建议大家学习平台相关专题内容【点击蓝字了解】，专题内容持续更新，记得持续关注！
二、为什么一些中介机构喜欢采取非传统的土地分摊方法，这些非传统的土地分摊方法有哪些？
云中飞给你分析一下，如果你建造的是城市综合体，你的业态中销售物业为住宅、写字楼、自持物业为商业，那么，这里的税收筹划的思路是什么呢？其中一个税收筹划的思路就是增加销售物业的土地成本，减少自持物业土地成本，一些筹划人员甚至采取激端的自持物业零成本的做法。这样，销售物业的土地成本增大了，销售物业的增值就减少了，就会减少企业所得税、土地增值税。那么，中介机构是采取什么方法增加销售物业的土地成本呢？中介机构往往是不采取占地面积法，而是采取一些公允价值分摊法、销售价格分摊法等方法，当然，前面说了，这些非传统的土地分摊方法很难获得税务机关书面同意，一些中介机构就想出了一个必然能获得税务机关书面同意的所谓的方法，这个所谓方法就是进行行政复议，甚至是行政诉讼。云中飞不建议企业动不动一点小事就和税务机关搞行政复议。行政复议、行政诉讼，相当于是核武器，不到最后关头，绝不轻易使用。
不同的成本分摊方法，计算出的土地增值税税负差异较大。土地成本分摊方法主要有占地面积法、建筑面积法、预算造价法、直接成本法、层高系数法、其他方法。对于这些方法的运用，王皓鹏老师分别进行了分析，点击蓝字学习！
回到案例五，该中介机构没有取得任何税务机关的书面同意，就想在《鉴证报告》中土地出让金及拆迁补偿费按土地级别和基准地价为权重进行成本分摊计算，当然被税务机关拒绝了，法院也支持税务机关。
所以，财务总监要对中介机构采取非传统的土地分摊方法要留一个心眼，中介机构的水平并不一定比你高多少，中介机构可能只会在分摊方法上做文章，而中介机构的非传统分摊方法，并不一定能获得税务机关的认可，这一点务必要和自己的老板讲清楚。
本月金穗源特邀云中飞老师，在太原组织2天的现场学习，主题为《房企全程并购重组的税务风险防控》（详细内容点击了解）。
贵州省安顺市中级人民法院行政判决书（2017）黔04行终24号
上诉人（原审原告）贵州安顺银城房地产开发有限公司。法定代表人成勇，总经理。委托代理人常开祥，贵州圣丰律师事务所律师。委托代理人王东山，贵州氧源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）安顺市平坝区地方税务局。法定代表人鲍秀华，局长。委托代理人李世民，安顺市平坝区地方税务局五分局局长。委托代理人曹秉新，贵州黔平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）安顺市地方税务局。法定代表人谭尚辉，局长。
上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司（以下简称银城公司）因税务其他行政行为一案，不服安顺市西秀区人民法院（2016）黔0402行初72号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原判认定：2016年1月5日，银城公司向安顺市平坝区地方税务局（以下简称平坝地税局）申报“紫金名门”房地产开发项目土地增值税清算，平坝地税局于2016年2月2日受理。银城公司向平坝地税局提交其委托贵州金桥税务师事务有限公司对“紫金名门”房地产项目土地增值税清算所作的《土地增值税汇算清缴鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》），该报告中对土地增值税清算扣除项目土地出让金及拆迁补偿费按项目所在地政府公布的土地级别和基准地价为权重进行分摊计算，鉴证结论为银城公司应缴纳土地增值税4534217.67元。2016年3月18日平坝地税局经审核后作出平地税通（2016）01号《税务事项通知书》，对《鉴证报告》中“土地出让金及拆迁补偿费按土地级别和基准地价为权重进行成本分摊计算”不予采纳，并根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定，决定在本次土地增值税清算审核中，对土地成本按建筑面积法进行分摊计算。同时，作出平地税清税（结）（2016）01号《土地增值税清算结论通知书》审核结论为银城公司“紫金名门”房地产开发项目应缴纳土地增值税6165280.46元。银城公司不服，向安顺市地方税务局提起行政复议，安顺市地方税务局于2016年8月12日作出行政复议决定，维持原行政行为。
原判认为，本案的争议焦点为：
一、被告平坝地税局对原告银城公司“紫金名门”房地产开发项目进行土地增值税清算审核中，对于土地增值税清算扣除项目金额计算分摊方式的确认，适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定，对土地成本按建筑面积法进行分摊计算，是否正确；
二、被告安顺市地方税务局的行政复议决定是否合法。
关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国税收管理法》第三条的规定，税收的开征、停征以及减税、免税、退税、补税，依照法律的规定执行；法律授权国务院规定的，依照国务院制定的行政法规的规定执行。任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。这一规定反映了税收法定原则的要求，税收征管中的全部涉税事项，应当以税收法律规范为依据。据此，本案土地增值税清算应依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，增值额为转让房地产取得的收入减除扣除项目后的余额，应纳税款的具体计算方式为增值额乘以相应税率。据此，影响纳税人税额的因素包括纳税人取得的收入额、扣除金额及税率等。
因此，上述影响最终应纳税额的各个因素的计算方法，属于税收要素，应以法律规定为客观标准。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条对土地增值税扣除项目的确定及计算方法作出了金规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。”税务机关有权依据上述规定确定计算分摊的方法，并据此计算应纳税额。
本案中，被告平坝地税局作为原告银城公司“紫金名门”房地产开发项目的征税机关，依法审核原告申报土地增值税清算资料后，适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定的按建筑面积计算分摊的方法，审定原告银城公司应缴纳土地增值税税额，符合税收法定原则和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定“合理调节土地增值收益，维护国家利益”的要求及本案实际情况，适用法律正确。
关于原告提出“紫金名门”房地产开发项目系整体开发并销售，不是分期分批开发、转让房地产，不应适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定，按建筑面积法计算分摊的方式确定原告的应纳税额，应依据《土地增值税清算管理规程》第二十一条第（五）项的规定，区分受益对象，合理分摊扣除项目金额的起诉理由，因《土地增值税清算管理规程》是依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》制定，《土地增值税清算管理规程》第二十一条规定税务机关在土地增值税清算工作中穗对扣除项目的审核要求，而非计算方法。其中第（五）项虽然规定“应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用”，但并未明确合理的方法，故对于原告“紫金名门”房地产开发项目一次性整体开发的情形也应适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定。
关于第二个争议焦点，被告安顺市地方税务局在收到银城公司的行政复议申请后，依照法定程序进行审查，根据查明的事实，决定维持平坝地税局作出的行政行为。该行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。
综上，被告平坝地税局作出的平地税通（2016）01号《税务事项通知书》和平地税清税（结）（2016）01号《土地增值税清算结论通知书》及被告安顺市地方税务局作出的安地税行复决字（2016）1号行政复议决定认定事实清楚，证据确凿，符合法定程序，适用法律正确。原告银城公司的起诉理由不予支持，其诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决：驳回原告银城公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告银城公司负担。
判决书送达后，上诉人银城公司不服，上诉称：
一、本案由安顺市西秀区人民法院进行审判属于管辖错误。作为共同被告之一的安顺市地方税务局的所在地为西秀区，故本案由安顺市西秀区人民法院审理违背了跨行政区域集中管辖行政案件制度所确定的地域管辖回避原则，属于管辖错误。
二、本案一审存在重大程序违法。一是本案准许专家出庭对专门问题作出说明，不符合相关法律规定；二是本案原审被告申请专家出庭的时间不符合法律所规定的时限；三是出庭专家身份的公允性值得质疑。
三、本案判决在适用税收法律上错误。一是本案严重违反行政诉讼举证规则；二是一审法院以税收法定原则作为判断行政行为合法性的依据，违反了司法裁判法律适用的基本规则；三是由于案件处源理的过程复杂，使本案的裁判依据与案件的基本事实不符，实际上助长了原审被告滥用税收执法权的行为。基于上述事实及理由，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的诉求。
被上诉人平坝地税局辩称：
一、关于管辖权问题，被上诉人认为本案原审被告分别属于两个不同县区，平坝地税局是作出行政行为的原审被告，所在地为平坝区，本案由安顺市西秀区人民法院管辖，符合法律规定；
二、关于专家出庭问题，被上诉人认为专家出庭有利于案件的审理，被上诉人依法申请专家出庭程序合法，于法有据；
三、关于一审法院判决适用税收法律法规的问题，被上诉人认为银城公司的上诉理由没有事实和法律依据；
四、关于税收法定原则适用问题，被上诉人认为一审判决不仅适用了“税收法定”原则对本案进行评判，同时也适用了相关法律进行分析，有理有据，上诉人的上诉理由不能成立；
五、关于本案土地增值税是否核定征收问题，被上诉人认为对上诉人开发项目土地增值税实行预缴清算管理，多退少补，并非核定征收，不存在违法多预征大量税款的情形。请求二审法院依法驳回上诉。
被上诉人安顺市地方税务局辩称：
一、上诉人银城公司一审起诉时选择安顺市西秀区人民法院管辖，符合法律规定；
二、专家作为诉讼辅助人员出庭，对专门问题进行说明，程序合法，于法有据；
三、上诉人上诉无理，一审法院审判程序合法，适用法律正确；
四、上诉人未对一审法院针对的第二个争议焦点提出上诉，表示其已经服判。请求二审法院依法驳回上诉。
当事人一审提交的证据材料已随案移送本院。经审查，一审判决认证正确，本院予以确认。
本院经审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条的规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。税务机关有权依据上述规定确定计算分摊的方法，并据此计算应纳税额。本案中，被上诉人平坝地税局作为法定征税机关，在依法审核上诉人申报土地增值税清算资料后，适用《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定的按建筑面积计算分摊的方法，审定上诉人银城公司应缴纳土地增值税税额，符合法律规定。被上诉人安顺市地方税务局在收到上诉人的复议申请后，依法进行复议，并作出维持决定，适用法律正确，程序合法。
依据《中华人民共和国行政诉讼法》第十八条第一款、第二十一条的规定，经复议的案件，可以选择最初作出行政行为的行政机关所在地人民法院管辖，也可以选择复议机关所在地人民法院管辖。本案中，被诉行政行为是经复议的行为，原告选择安顺市西秀区人民法院管辖符合法律规定，故安顺市西秀区人民法院对本案具有管辖权。
依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四十八条第一款的规定，对被诉行政行为涉及的专门性问题，当事人可以向法庭申请由专业人员出庭进行说明，法庭也可以通知专业人员出庭说明。本案中，一审法院准许专家出庭对土地增值税征收问题进行专门说明，程序合法。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人贵州安顺银城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长肖帮华审判员何劲松审判员洪云书记员汤晓燕（代）二〇一七年五月二十五日
RECOMMEND
推荐阅读
转发文章的版权属于原作者，部分文章推送时未能与原作者取得联系，还望谅解；同时，公众号插图均来自网络，版权属于原创人。如觉侵权，请通过平台留言联系小编，我们将竭力尊重原创。