新城控股：风波之后

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撰文|张银银&编辑|欣欣然

杆友欣欣然推荐音频怪物的《百鬼夜行》：你妹现场还是合格。（ps:欢迎杆友们点第二天的歌，或将自己的歌发给我们，可以写句简短的话，我们会将音乐下面原文附上）

前几天，杠杆游戏看到新城控股披露了2021年度担保计划，额度不低。

作为一名A股房地产板块的长期投资者，这让我又对这家曾因前董事长某刑事案件，而被卷入舆论中心的A股上市房企更感兴趣了。

2019年自身黑天鹅，2020年全球黑天鹅，不得不感叹，新城控股这两年真的不容易。

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经营活动现金流大跌背后

新城控股的2020年到底如何？看营运数据，杠杆游戏认为是非常不错的。具体如下图：

2020年，新城控股营业收入1454.75亿元，实现归属于上市公司股东净利润152.56亿元，分别比2019年增长69.46%和 20.56%。

截至2020年12月31日，其总资产 5,377.53 亿元，归属于上市公司股东的净资产505.91 亿元，分别比上年同期增长16.37%和 31.65%。

这个增速，算是可以的，尤其营收增速，相当快了。

同时，杆友们应该也注意到，一众正增长里，-99.12%这一数据颇为刺眼。2020年，新城控股的经营活动产生的现金流量净额为3.82亿元，比2019年的435.8亿元跌去了400多个亿。这是为啥？

对此，年报的解释是，本年较去年新增了更多的土地储备。

财报披露，全年公司共计新增土地储备120幅，总建筑面积为4139.41万平米，平均楼面地价为3031.11元/平米。

2020年，新城控股的预付款项确实同比增加了不少，增幅为947.56%。从2019年的12.76亿元，增长到2020年的133.66亿元。

不过，对新城控股来说，2019年是个极特殊年份，没有太大可比性。

因为前董事长猥亵案件，新城控股遭遇重创，后续虽然快速和王振华切割。但是案件发生后，新城控股的股价依旧是大跌、机构抛售、估值下调。彼时，1987年出生的二代王晓松临危受命、紧急接班。

对此，新城控股一方面放缓拿地，此外还陆续出售20多个项目套现上百亿元。在此背景下，2019年，新城控股实现经营性现金流净流入435.80亿元，为近十来年新高。

2020年，又遇上全球黑天鹅，房企格局加速重塑，新城控股要奋起直追、加速拿地补仓，站稳脚跟，也在情理之中。

这样来看，往年经营活动产生的现金流量净额本就不高的新城控股，出现此项数据大跌的情况，并不意外了。

如王晓松所言，2021年，新城控股仍执行“销售额的40%用于拿地”策略。也就是说，今年新城控股拿地预算将是千亿级别。

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毛利率、净利率均走低

在此之外，有几项数据异动，也让杠杆游戏分外注意。从纵向来看，新城控股的营收增速自2015年以来，一直是保持稳步向上趋势的。

年销售额更猛，从2015年度的319亿元，迅速增长到2018年度的2211亿元，三年内增长了六倍！

2015年前后，新城控股排名还没这么显著，到了2018年，其已经迅速飙升到了房企前十。

即便是漩涡中的2019年，新城控股也实现了2708.01亿元的合同销售金额，同比增长22.48%，销售面达2432.00万平米，同比增长34.21%。

2020年略有下滑，累计合同销售金额约2509.63亿元，比上年同期下降7.33%，累计销售面积约2348.85万平方米，比上年同期下降3.42%。

但毛利率和净利率似乎就没那么漂亮了。

2012-2016年，新城控股的毛利率长期徘徊在20%-30%的区间，2017-2019年突破了30%，但从2018年开始，便呈现出逐年下滑的趋势。

净利率方面，这两年下滑幅度更大。从2018年的20%+，降至2020年的10%+。

在前几天的业绩说明会上，新城控股管理层正面回答了这个问题。行业来看，各地不断出台限地价、限房价政策，未来行业的超高回报很难再出现。

公司内部，前几年规模快速扩张，并战略性进入一些新的城市，也包括部分非长三角的低能级城市，没有体现出规模优势。同时人才储备显得不足，管控能力尚待加强。

同时官方也说了，随着在这些城市的深耕，团队能力的提升，毛利率有一定程度改善。究竟改善情况如何，接下来就看其半年度数据了。

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红线之外

三道红线方面，新城控股踩中了一条：剔除预收账款后的资产负债率为 74.12%。此外，随着新城控股2020年度报告一同披露的，是其2021年度担保计划公告。

其中杠杆游戏看到，2021年，新城控股预计对公司全资子公司净增加担保额度300亿元，对控股子公司净增加担保额度600亿元，对合营公司及联营公司净增加担保额度300亿元。上述议案尚需提交公司 2020年年度股东大会审议。

请注意，房企在非并表项目公司层面需要按权益比例承担的负债，一般会体现在对联合营公司的担保金额上。

出于追求规模扩张、降低拿地成本、分散风险等目的，合作开发成为房地产行业的趋势。长期股权投资是房企在联合营企业的股权投资。通过对外担保/长期股权投资，可以大致判断非并表项目的债务率水平。

截至2020年12月31日，新城控股及子公司的对外担保余额为733亿元，其中对全资子公司的担保余额为62亿元，对控股子公司的担保余额为535亿元，对合营公司及联营公司的担保余额为 136 亿元。

2020年，新城控股其长期股权投资为223.26亿元，由此大致可以计算出，新城控股非并表项目的债务率为61%左右。

综合来看，虽然有一定程度缓解，新城控股未来降负债仍需努力。

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