“河北王”的焦虑|年度房企观察⑦

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撰文|杆姐&编辑|雯雯

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“河北王”荣盛最近有点颓。

4月27日晚发布2020年报，次日股价应声大跌。在杠杆地产印象里，今年，成绩单发布后股价下跌的房企不在少数，但跌幅如荣盛这般接近5%的也是少数。

荣盛发展的2020年过得究竟如何？这让我很好奇。

01

营运数据普降

2020年，荣盛发展的数据不是很美丽。

签订商品房销售合同面积1174.45万平米，同比增长 6.96%；合同金额1270.97亿元，同比增长10.18%，完成年度签约计划的105.04%，销售额情况还算过得去。

2020年，荣盛发展营收约715.11亿元，同比增长0.85%，几乎忽略不计；

归属于上市公司股东的净利润75.01亿元，同比减少17.75%，降幅较大，不及2018年的水平；

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润74.94亿元，同比减少17.12%。

经营活动产生的现金流量净额降幅更大，为-35.53%，从2019年的21.20亿元下降至13.67亿元，比2018年的17.5亿元还低，年报的解释是报告期支付的往来款增加所致。

更值得注意的是，荣盛发展的经营活动产生的现金流量净额，这两年一直在走低。从2018年的175.1亿元，骤降至2019年的21.2亿元，再继续降至如今的水平。

每股收益也跌了17.62%，不及2018年。

从上面数据里，杠杆地产的感受是，荣盛发展的2020年，不仅增收不增利，经营性回款也是问题。

02

利润率承压，现金流情况分化

进一步杠杆地产看到，在成本控制方面，荣盛发展似乎一般。

2020年，荣盛发展的营业中成本同比增加5%，比营收的0.85%增幅要高出不少。其中营业成本同比增幅4.11%，年报说是因为报告期内公司经营规模的扩大，各地区实现收入同比增长，营业成本相应增长。不过，这似乎没怎么体现在营收增速上？

销售费用同比增幅更高，为8.5%，然而效果一般。

向管理要红利的时代，荣盛发展的管理费用不降反增，同比增加15.4%。只有财务费用的增幅稍微小一点，为1.9%。

受此影响，2020年，荣盛发展的净利率继续降低，到了10.87%，比2019年的13.52%低了2.65个百分点，降幅为五年来新低。

实际上，2017-2020这四年，荣盛发展的净利率持续在走低，分别为15.71%、14.68%、13.52%、10.87%。

毛利率方面，荣盛发展亦低于行业均值，2020年为27.82%。

经营规模在扩大，但营收上不去，扩张又需要钱，咋办？杠杆地产从荣盛发展的现金流情况里，看到了两极分化。

一边是经营活动产生的现金流量金额下降，另一边是筹资活动产生的现金流量金额大增。从2019年的负值增加到2020年的35.48亿元，同比增幅达177.74%。

荣盛财报说，筹资活动产生的现金流入增加，主要是取得借款收到的现金增加；

筹资活动产生的现金流量净额同比增加，主要是报告期支付的存单等质押转出的现金减少。

投资活动产生的现金流量金额也大降625.10%，因为投资支付的现金及支付的收购少数股权款增加。

综上，荣盛发展2020年的现金流是有所改善的，现金及现金等价物的净增加额从2019年的负数，增长229.00%到2020年的25.64亿元。

03

负债走高，更加“依赖”河北

与利润率走低相反的是，荣盛发展的总负债在逐步走高。

2017-2020年，其总负债分别为2096亿元、2156亿元、2265亿元、2368亿元。2020年，荣盛发展的资产负债率比2019年有所下降，为82.07%。将时间线拉长来看，荣盛发展这些年的资产负债率一直不算低，基本稳定在80%左右。

净负债率 80.18%，剔除预收账款后的资产负债率为 73.78%，现金短债比为 1.23，还是踩中了红线。

荣盛发展素有“河北王”之称，其名不虚传。发力于京津之心：廊坊的荣盛，成立于1996年，2007年上市，是河北省首家上市房企。

截至2020年末，荣盛土地储备建筑面积3835.98万平米，杠杆游戏计算了下，河北土地储备占比39%左右。

作为首都北京的重要腹地，河北的楼市行情也是受北京的波动，而百转千回。受调控影响，北京的楼市情况这几年整体低迷，河北自然逃不过。实际上，整个北方的楼市似乎都阴沉沉。

2020年，荣盛拿地明显放缓。新增土地储备65宗，计容建筑面积714.57万平米，完成年度计划的52.70%。

荣盛是想走出河北的，这从其这两年拿地计划里可见一斑。正如其自我介绍的，300多个房地产项目已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、内蒙古等14个省、2个直辖市、1个自治区的50多个城市。

但从营收分布来看，河北的占比反而在增加。

2020年，荣盛在河北营收为346.5亿元，占总营收的48.45%，相比2019年的35.66%，上升了37.04%，增幅不小。

另一重仓省份江苏营收占比也是上升的，从2019年的13.80%增长到2020年的14.02%。19个区域里，占比上升的占6席，其余13席占比均下降。可见，2020年的荣盛，房地产业务集中度更高了。

由此来看，2020年，荣盛发展的业务受冲击不小，2021年要扳回一城，得加把油了！

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