【浩瑞恒泰】以公允价值模式计量的投资性房地产是否能计提折旧在企业所得税前扣除？（网上答疑23）
以公允价值模式计量的投资性房地产是否能计提折旧在企业所得税前扣除？
浩瑞恒泰解析
以公允价值模式计量的投资性房地产是否能计提折旧在企业所得税前扣除问题，先看一下各地12366解答：
【北京税务】以公允价值模式计量的投资性房地产是否能计提折旧在企业所得税前扣除？
留言时间：2020-04-04 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=e14655c952c340f483e7df29a4566aac
以公允价值模式计量的投资性房地产是否能计提折旧在企业所得税前扣除？
12366北京中心答复：
您好，请参阅《中华人民共和国企业所得税法》的规定：“第二十一条 在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”
请参阅《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）的规定：“八、关于税前扣除规定与企业实际会计处理之间的协调问题
根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”
以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，不属于“实际在财务会计处理上已确认的支出”，因此，不得计提折旧在企业所得税前扣除。
【海南税务】按公允价值计量的投资性房地产汇算清缴是否扣除折旧
留言时间：2020-03-21 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=46568db1abcf45dfbd33d4ec1bd6ebe9
您好！关于按公允价值计量的投资性房地产在按会计上不能计提折旧的，但税法上解释投资性房地产符合固定资产，可以按固定资产计提折旧，但也有提出会计上既然没有做实际支出处理，就不存在税法上要做税会差异调整，请问到底按公允价值计量的投资性房地产在汇算清缴是否可以计提折旧？
海南省税务局
您好！您提交的问题已收悉，现针对您所提供的信息回复如下：
根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国企业所得税法>的决定》（中华人民共和国主席令第64号）第二十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”
根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第八条规定：“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”
以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，不属于“实际在财务会计处理上已确认的支出”，因此，不得计提折旧在企业所得税前扣除。
感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系海南税务12366或主管税务机关。
【广西税务】投资性房地产税务上可以计提折旧吗？
留言时间：2019-11-15 https://12366.chinatax.gov.cn/nszx/onlinemessage/detail?id=2077041ab8d942a796c16c914eeec06e
请问以公允价值计量的投资性房地产，税务上可以计算折旧税前扣除吗？请结合实例进行解答，谢谢。
国家税务总局广西壮族自治区税务局12366纳税服务中心：尊敬的纳税人您好！您提交的网上留言咨询已收悉，现答复如下：企业以公允价值计量的投资性房地产，税务上可以计算折旧，根据《中华人民共和国企业所得税法》第十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。”《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第512号）第五十七条规定：“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”
若有其他疑问可拨打0771-12366，我们将竭诚为您服务。
浩瑞恒泰观点
对于以上三地观点，北京、海南认为不允许扣除；广西认为可以扣除，浩瑞恒泰观点比较认同广西税务观点，分析如下：
1、从税务角度，只认固定资产，从来没有投资性房地产这个概念，看看税法对固定资产如何规定的，根据《企业所得税法实施条例》第五十七条规定，企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。
根据《企业所得税法》第二十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”也就是说，当会计与税务产生差异时，计算应纳税所得额时，依从税法规定；
《中华人民共和国企业所得税法》第十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。”
2、但有一个特殊情况，根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第八条规定：“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。”也就是说，当会计处理与税法规定产生差异时，只要会计处理沒有超过税法规定的标准限制，那么，企业可以选择按会计处理确认支出税前扣除，注意这里用"可"一字，就是企业的一种选择权，即企业可选择按会计处理，也可选择按税法规定进行纳税调整；
以公允价值模式计量的投资性房地产，依据会计准则不计提折旧，即折旧额为零，都不会超过税法限制规定，因为从税法角度对固定资产只设置导致折旧额增加的限定，并没有设置折旧额减少的限定，甚至从国家税收利益角度考虑，鼓励少计提折旧额，符合2012年第15号公告第八条的规定，此时，交给企业一个选择权，可以按会计处理不计提折旧，也可以根据固定资产使用情况，选择税法允许的折旧方法计算折旧额；
在这里，有人会认为，可不可以适用"税法沒规定的，依照会计制度执行"会计处理没有计提折旧，所以，不允许税前扣除呢？
浩瑞恒泰认为，此种情况不适用这个原则，因为对会计上的投资性房地产，符合税法固定资产概念，被税法上认定为固定资产，对于固定资产的折旧计提，税法上是有规定的，所以不适用。
还有观点认为，根据国家税务总局公告2014年第29号第五条（二）规定，"企业固定资产会计折旧年限如果长于税法规定的最低折旧年限，其折旧应按会计折旧年限计算扣除，税法另有规定除外。"会计处理固定资产折旧额比税法小，就应按会计处理，即固定资产折旧额税会差异，在计算应纳税所得额时只能调增不能调减。浩瑞恒泰认为，在2014年29号公告中有个"税法另有规定除外"的表述，那么2012年第15号第八条可以认为是此类业务的"税法另有规定除外"的规定，即因固定资产折旧额税会差异，企业有权选择纳税调减的。
浩瑞恒泰观点不代表税务执行口径，仅供交流学习参考！
参考文件及链接：
1、《企业所得税法》；
2、《企业所得税法实施条例》；
3、《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）；
4、《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）
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本文由浩瑞恒泰董红岩原创整理，转载请注明来源和作者姓名。
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吉林浩瑞恒泰会计师事务所、吉林浩瑞恒泰税务师事务所总经理董红岩，注册会计师、税务师、资产评估师，个人微信号：dhy15704423555，添加可互动交流，并可申请加入“浩瑞恒泰财税交流群”，每天互动交流。