遭遇“动态停贷”的烂尾楼，谁知吾殇？！

世界上有两种房地产。一种叫房地产，另一种叫中国房地产。

这篇文章应该算是我有史以来写的最长篇。恰好赶上出差，只能见缝插针的写作。从上周四开始断断续续写了4、5天。关于房地产的问题远非一两句话就能说清楚的。本着应说尽说的原则，所以也就没有太吝惜笔墨。下面是本文导读。为了减轻阅读负担，对任何一部分感兴趣可以直接跳转阅读。

第1、2部分，房地产是怎么一步步走到今天的。政府、银行，开发商分别扮演了什么角色？

第3、4部分，为什么房地产行业赚钱，但房地产公司不赚钱？房地产高杠杆的支点是怎么坍塌的？

第5部分，解铃还须系铃人！

以下为正文：

从今年6月份开始，一场前所未有的“停贷”浪潮势不可挡的席卷而来。最初是恒大系列楼盘。接下来的是一众房地产头部企业的跟进。涉及的城市也覆盖了郑州、长沙、武汉、西安、南昌、上海、重庆等多地，新加入的楼盘每天都在不断增加。开发商和银行被推到了风口浪尖。网上有人说：“这不是停贷，是动态还贷，你动我才还。”很多人在为这四个字鼓掌叫绝。当劳动人民的智慧开始闪光，肯定会有人坐不住。

图源：澎湃·美数课

说到“动态停贷”，最近网上有一位年轻小夫妻的经历令人不忍卒读。两人经历了8年恋爱长跑，多年异地，终于走到一起。他们像所有中国式青年那样努力的活着。只要生活给他们一点希望，他们就会996干得任劳任怨。辛苦，同时又对生活充满热爱。两人去年11月份在郑州买房，贷款102万。但不到半个月女生所在公司就全员降薪，基础工资降到2000多。为了减轻男生的负担，女生在菜市场想买块肉，最后只买了块豆腐。夫妻二人一边租房，一边却要面对高达6300元×30年的房贷。而刚刚孕育新生命的喜悦也抵挡不住烂尾楼带来的暴击。俗话说，兔子急了还咬人，何况是两条腿的大活人。当老百姓眼中的希望之光一点点熄灭，凭什么还要给“他们”留下希望！

楼盘为什么会烂尾，开发商为什么会没钱盖房？！这是最近大家都在问的一个问题。

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我看到有不少文字作者在众口一词的说：都是因为银行违规发放贷款，监管缺位导致开发商违规挪用了预售资金。但这个理由并不能解释的是整体性问题：既然房地产企业挪用了资金，那这些钱必然会有一个去处。如果老百姓没钱了，银行没钱了，房地产企业也没钱了，那么钱到底去哪儿了？是不是感觉到有点诡异？总不能都买了H头腰带了吧？

如果不能彻底看清楚楼盘烂尾和“动态停贷”真正的成因，就算短时间内通过干预手段让一部分矛盾得到缓解。例如，银行破例暂缓还贷（是暂缓而不是不还）；或者逼迫房地产开发商“割肉”。但从长期来看，无异是在为更大的雷暴蓄能。这就好比是一个人腿上长了恶疮。最合理的方式是剜除腐肉，再施以对症的药物和治疗手段。如果只是打麻药，然后用布条把烂肉一层层包裹起来。短时间感觉不到疼，外表上也被捂住了看不出来。但时间一久，创口就会恶化、恶疮蔓延。假以时日，可能整条腿都会烂掉。严重的还会危及整个人的生命。

想搞清楚这个问题，我们可以先从简单回顾房地产的发展历史开始。世界上有两种房地产。一种叫房地产，另一种叫中国房地产。

上个世纪八九十年代，随着改革开放，中国的房地产市场开始发展。早已经习惯了“分房”的中国人逐渐接受“买房”这一新兴事物。我们现在所熟知的“楼花”“开盘”“案场”“按揭”等一系列词汇，都是从九十年代开始被港台企业引入大陆。尤其是“期房”销售，作为一种“先进理念”迅速成为房地产的主流。可以说，中国早期的房地产企业无一例外的经历过“空手套白狼”式的野蛮生长过程。在以前的文章中我曾经举过中弘股份的例子。曾经凭借“北京像素”一个项目就击败万科、保利等对手，一举获得2010年上半年北京市项目销售金额和销售面积的双冠王。通过低成本拿地+土地增值红利+擅自改变建筑用途+疯狂广告炒作，一气呵成。让已经锒铛入狱的王永红一把就赚了足足50亿。而后，国家出台了“831大限”。房地产开始告别“一本万利”的野蛮原始积累，走上规范化发展的道路。同时，持续发展的房地产市场带来的土地增值也使地方政府尝到了“土地财政”的甜头。随之而来的是房地产的“黄金十年”。

图文无关

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很多人认为的所谓土地财政，仅仅是地方政府通过把土地高价卖给房地产开发企业，然后再把钱用于当地发展建设。但真正的操作其实远没有那么简单。随着地方政府对房地产认识水平的不断提高，围绕着房地产，可玩的花样也越来越多。房地产开发和土地挂牌“一事一议”是否起源于河南不好说。但河南一定是最早开始这么玩的。而房地产企业为了尽可能降低土地取得成本，获得更优越的政策支持，也开始八仙过海各显神通，不断“创新”与政府和银行的合作方式。双方一拍即合之下，名为“区域开发”实为“圈地”的开发模式开始兴起。诸如华夏幸福基业这样的企业不再局限于一块土地一块土地的开发建设，而是主动参与到整个城市板块的建设规划中。通过规划手段把“精肉”装进自己的篮子里。而一些已经完成资本原始积累的大型房地产企业作为“外来的和尚”，纷纷得到地方政府抛来的橄榄枝。他们在为城市注入大笔资金的同时也会带来一些先进经验和社会资源。诸如，优质教育资源，产业资源，商业资源甚至“特殊”资源等。功夫在诗外，多角度多层次的充分满足城市管理者的需求。而作为掌握着房地产命脉——土地资源的地方政府也把土地和政策这两张牌打得越来越熟练。

在这个过程里，政府变得越来越像是一个商人，开发商的某些行为反而越来越像政府。政府把本应由自己承担的责任转移给了企业承担，还美其名曰“招商引智”。而企业既然付出那么多，肯定会把追求利润放在第一位。于是，城市的长远发展让位给了房地产的短期利益。规划方案优劣的评判标准从老百姓的长远福祉，变成满足领导的好恶和政治目标。城市建设只顾追求表面形式的高大上，回避可能带来的长期财政负担。银行变成实现“一盘棋统筹”的经济杠杆。有些政府为了取得更高的收益，甚至不惜亲自赤膊上阵扮演中间商“赚差价”，在不断吹起泡沫的同时制造出越来越大的债务陷阱。

说个典型的玩法。某些地方政府通过直接控制的“城投公司”以旧城改造、新区建设等名义规划出大量建设用地。然后通过政策性贷款，用最低的成本完成土地一级开发和基础设施建设。有些“空手套白狼”的手段玩得比开发商还大胆。通过土地部门运作，将其中部分土地转为商业用途后，再以挂牌拍卖的方式卖给房地产企业。在一些三四线城市，土地价格上不去，就索性指挥“城投公司”下属的二级开发公司摘牌。哪怕知道价格明显高于市场也无所谓。因为高价摘牌的目的根本不是为了开发，而是可以带动整体土地的评估价格。然后通过金融手段操作，将其他大面积的土地包装成信托、政府债等方式变现。等到地价真的涨上来以后再用土地销售的回款偿还债务。这相当于地方政府在还没有卖出土地的时候就已经拿到了土地溢价，本质上是对城市未来经济前景的透支。而这种操作也会使得新一任政府官员无比头疼。债务雪球越滚越大，原本应该由市场自发调节的土地价格不想降也不敢降，大家只能有样学样的把击鼓传花的游戏玩下去。总之只要雷不是在自己手上暴掉，别的都不重要。而对定价权的垄断必然会导致价格脱离市场。

其实平心而论，地方政府的这种玩法并非完全没有可取之处。事实上，其也为中国的城市化的快速发展起到了关键的推动作用。但这种“花别人的钱，办别人的事”的做法恰恰符合了我以前给朋友们讲到的弗里德曼的“花钱矩阵”。感兴趣的朋友可以点击《让7亿农民重回公有制？你这是在玩火！》阅读。在一个自由市场里，既当运动员又当裁判员的做法注定是不可取，也是不能持久的。

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如果问中国哪个行业的市场化水平和成熟度最高，管理政策和法规最完善，监管手段最丰富和严格，我认为非房地产莫属。连金融业也都要让位。因为这个行业并不是谁想干就能干的。而房地产基本可以算是对民间资本开放程度最高的行业。因而势必会成为各方的竞逐之鹿。所以，如果房地产出现了问题，一定不会是单纯的房地产问题。而这样一个关键行业偏偏又没有“娘家”。于是就会不断的在“宠儿”、“背锅侠”、“夜壶”角色之间走马灯般的变换。而银行，作为政府的“另一只手”，也在其中起到了至关重要的作用。

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中国的房地产走到今天，有一个不得不面对的残酷现实：房地产行业赚钱，但房地产公司不赚钱。

我看到有些自媒体人在文章里写，房地产公司在竞得土地后会把土地抵押给银行。然后用贷款进行开发建设。完成销售后再把钱还给银行。这样就等于以较低的投入取得较高利润。只能说，这是典型的门外汉说法，和卢某文意淫日本血流成河一样可笑。据我所知，这条路在至少十年前就已经走不通了。即便有个别企业竞得的土地可以抵押给银行，在还完贷款以前也不允许开工建设。这就导致房地产公司转而谋求成本更高，更曲折的融资渠道。当然，少数违规操作和城投公司的政策性抵押土地是例外，相关话题不在这里讨论。

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土地，是房地产的生产资料。因为地方政府以极低的成本取得土地后又以“价高者得”的方式卖给开发商。这就导致开发商越来越难以从土地溢价上获得收益。当然，我个人非常反对房地产公司通过“捂盘惜售”的方式囤地赚差价。但对于任何一个行业来说，如果连基本利润都保证不了，一定不会健康发展。

曾经担任过多个房地产项目总经理，现任优铺网董事长的陈云峰去年曾经撰文称：现在的房地产项目成本在增高、利润在降低，尤其是很多项目，商办等持有物业面积过高，可销售物业面积越来越低，即使有点利润，全沉淀到了商办物业当中，可能干好几年，算总帐不赚钱。如果不精打细算，开发商的利润比不上要归还融资单位的融资成本，更比不上要上缴的各项税费之和。

在我国城镇商品房价格构成中，土地费用约占50%左右。前期工程费如果控制得好一般不会超过5%。建筑安装工程费，指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，约占总成本的30%。市政公共设施费用，按照2021年标准，约占总成本的15%左右。解释一下，市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。其中公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。所以说，这些为人民服务的设施，其实还是由购房人买单的。再下来就是管理费用。一般不会超过2%，公司销售规模越大，摊薄比例越低。而房地产的融资成本，根据各个公司融资渠道和融资能力不同，大约占总成本的10%左右。营销费用约占总成本的3-5%。但如果是通过分销渠道进行销售，有时候5%可能很难覆盖。据我所知，当年山东一些地方的海景房，销售佣金高达房屋售价的28%甚至更高。

最后说说房地产的税费。包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，城市建设配套费、人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在20%左右，特别是土地增值税，一般按照1.5%左右预征收，累进税率制，高于成本部分高达50%，致使很多房地产项目，每平方米卖10万元和卖15万元，公司利润一样，全上税了。说房地产开发商是在给金融单位和税务局打工，绝不是一句戏言。想想看，你买房的钱里面，超过65%的钱是付给政府和金融单位的。真正买到的你能看得见摸得着的部分，最多也就是你花的钱的三分之一。而且房价越高，占比越低。并且很多灰色成本，恰恰是难以计入的。现在的房地产就像一个痨病鬼。披着华丽的长袍，但身上爬满了吸血的虱子和水蛭。

尤其是当部分热点城市出台一系列的“竞地价，限房价，竞自持率”的抑制房地产开发过热的政策以后，只是使情况从表面上获得了缓解。但本质上相当于一边不断添柴加火，一边盖盖子压石头。导致的直接后果之一就是靠正常的房地产开发模式已经无利可图成为不争的事实。于是，房地产不受控制的进入了“人有多大胆地有多大产”的时代。说那种“拿地-开工-销售-回款”一条龙的“高周转”的策略有多一半是被低利润逼的，也并不为过。

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有人会问，既然房地产不赚钱，那为什么还会有那么多人趋之若鹜。好问题！这就涉及到我想谈的，房地产开发的逻辑已经发生了根本性变化。很多房地产企业本身就是上市公司。不能在市场上赚钱，并不耽误在股市里割酒菜。“摊子”铺得越大，销售额越高，报表越迷人。另一方面来讲，虽然按照总成本计算的利润率低得可怜。但因为房地产本身属于大资金量的行业，即便只有5%的利润率算下来也是一笔可观的数字。如果能尽可能的把自有资金的比例降低。按照实际投资计算，依然可以获得理想的收益。所以，恒大率先开始玩起了“高周转”。这套玩法又被很多同行学习借鉴。而“高周转”拆穿了就是“十个茶壶九个盖儿”的帽子戏法。这相当于在赌桌上一次又一次all in。最先把牌打出去的人赢。所以，恒大敢于拿最贵的地，借最贵的钱，摊最大的饼。但问题是，十个茶壶九个盖儿可以玩得转。八个、七个盖儿也勉强能玩。但要是只剩下四个、三个茶壶盖儿，又该怎么玩呢？

于是，房地产企业纷纷选择了“加杠杆”。说白了就是尽量用时间换效益，转嫁成本压力。能融资开发的就尽量少占用自有资金；从工程承包到广告宣传，能垫资的就不要现结；从土地款到工人工资，能拖延的就不要及时付款；各项建设承包，能用实物抵顶的就不要给现金；凡是需要结账的，能克扣的就不要如约……这就是行业内所谓的“朝管理要效益”。说白了就是只要利润不要脸。大家拼的就是谁能把“周期”这根钢丝绷得最紧！阿基米德说，给我一个支点我就可以撬起地球。那么，房地产加杠杆的支点会是什么呢？一般来讲有三个：市场预期，消费能力，信用。

在市场预期看好的时候，所有人都认为房价会继续上涨，房子会不愁卖。于是，资方会更愿意为房地产提供融资。建设施工单位也比较愿意接受垫资施工或者实物抵顶工程款。个人的消费能力也很重要。一个孩子的收入不够，还可以加上“六个钱包”。而品牌企业的口碑和信用是最重要的。大家习惯性的认为，烂尾这种事只会发生在没有实力的小企业身上。像恒大，融创这样的企业总不至于那么下作。但事实证明，信用也好良知也罢，都是可以出卖的。于是，大家纷纷把资产越做越“轻”。杠杆也就越加越大，导致企业负债越来越高。既借“内债”又借“外债”。某些房地产头部企业在海外发行的美元债，利息成本一度高达16%以上。融资能力，成了房地产公司真正的核心竞争力。可以这么说，以恒大、融创等为代表的一批房地产企业就是在钢丝上跳舞的大象。比的就是谁能大到“死不起”的程度。以恒大为例，与其有关联的银行金融机构有一百多家（具体名称自己去查，看看有没有和你有关的），关联上下游企业上万家。如果恒大破产，则会导致银行、信托、基金、债券交叉违约，引发出现金融系统性风险。

但是最近三年，支撑着房地产高杠杆的三个支点被逐一解构。首先是“三条红线”的提出，切断了高负债房地产企业社会融资的渠道。连续两年多的疫情又使大多数房地产项目陷入停工停售。资金不能按照预期快速回笼，高企的债务成本以肉眼可见的速度吞噬光了利润又开始吞噬本金。而在国家重拳整治互联网大厂，教培，直播等高收入行业后，又加上疫情造成的普遍性收入减少，导致购房者的消费能力大幅缩水。“帽子戏法”眼看就玩不下去了。其实这个时候，最符合市场规律的就是降价销售，尽快止损。但房地产恰恰是一个买涨不买跌的行业。降价不仅会引发更大的市场观望情绪，而且直接影响到了土地价格。

前面说了，因为政府也在“子吃卯粮”。一旦土地价格下跌，势必会引发系统性风险。所以，各地纷纷出台一系列“保地价，稳房价”的政策。说白了就是让开发商死也得抗住。谁敢打响降价第一枪就找谁算账。但又不能眼睁睁看着房地产公司资金链断裂。否则以后都没茶壶盖儿了，只剩壶了，那还怎么玩？于是，默许一些监管措施放松就成了心照不宣的事。

中国的房地产资金监管政策其实仿效的是国外的有关政策。但国外的政策是，只有当房地产企业正式交房后，监管账户里面的资金才可以划转到开发商的账户里。而购房者购房时只需先付10%左右的房款。在正式收房前才会补足首付款。在收房以后才开始还月供。如果开发商出现烂尾，购房者可以无条件退回资金。但我国的现行政策是，银行会把按揭款放入项目的监管账户。而购房者从这时候开始就要偿还月供。开发商如果想使用监管账户里的资金，首先要根据工程进度和施工单位出具的证明向房管局（一般是监管科）提出申请，经过审核签字出解付单。开发商再持解付单去银行申请划款。虽然这套流程各地略有不同，但大致上是一样的。这套政策的初衷是为了保证开发商不会挪用资金，保障购房人的利益，但在操作中却有很多BUG难以避免。举例来说，有些开发商会通过关联单位套取监管资金。

至于说银行将本应该打入资金监管账户的贷款放进开发商的一般账户。尤其是一些地方死灰复燃的“零首付”。都是典型的违规操作。尤其是后者，其实就是开发商或者金融机构垫付客户购房首付。然后在贷款入账后把垫付的钱取出循环使用。要是真的打入监管账户就穿帮了。所以如果你看到有地方的楼市在公然搞“零首付”的，无一例外都是这些地方的监管措施已经形同虚设。但是板子也不能全打在监管缺位上。想想看，银行在放贷前总是要验看贷款人的收入证明。请问这些收入证明的水分有多大？在大数据时代，银行想了解一个人的真实收入情况并不难。而银行之所以没有这么做的一个重要理由就是，和企业贷款相比，个人房贷是笔好买卖。不仅存贷利差收益丰厚，而且安全性极佳。在个人征信大如天的时代，老百姓就算吃糠咽菜也不敢轻易拖欠银行贷款。但这次银行千算万算漏算了一点。一无所有可以使人一无所惧！

真正给予恒大这种房地产企业致命一击的是“失信”。我在以前的文章中写过。因为房地产的本质是金融。所以，信用才是最宝贵的资产。企业一旦发生债务违约，马上会引发连锁反应。不仅讨要欠款的人踏破门槛，银行也会不失时机的抽贷。你以为这些房地产项目不想复工吗？对于已经失信的房地产企业来说，连建筑工人的工资都要日结。可是，房子卖不掉，融资又融不来，拿什么复工。于是就陷入一种“没钱→复不了工→卖不出去房→成本增加→债务违约→没钱”的死循环。对于任何一个行业，任何一个经济体来说，失去现金流动性就意味着到了生死危机的时刻。

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大面积出现的房地产烂尾造成的社会影响，最严重的莫过于会使老百姓对于期房销售失去信心。而有些“经济学家”也在不失时机的添油加柴，抛出“取消商品房预售制”。声称，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。

要我说，他们的这种“药方”基本上相当于脚底下长个疮，然后从眉毛以下截肢。等于把市场上绝大部分的在售项目的脖子一下卡死。短时间内让房地产公司的现金流彻底归零。如果连高房价的根源，市场出现流动性危机的底层逻辑都看不到，这种“经济学家”要么是眼瞎要么是TM心瞎了。就像银行会千方百计的阻止购房人停贷，但没有哪家银行会告诉你，如果房地产公司破产清算，则意味着开发商和购房人的买卖合同无法继续履行。那么开发商属于违约行为，应退还首付款，并承担相应的违约责任。在这种情况下购房者可以不用继续偿还贷款，并有权依法追回损失。大家都有自己的小九九，谁都别装大尾巴狼！

根据2021年的数据，房地产在中国GDP中的贡献超过20%，约占财政收入的40%、约20%的社融存量，构成约60%的家庭资产。硬着陆的后果没有人能负担得起。真正的市场经济，从来不会偏袒任何一个市场主体。面对这一场“停贷”引发的危机，解铃还须系铃人！

现在摆在地方政府面前最直接的选择有两个。

要求房地产企业承担压力，自筹资金解决烂尾楼问题。同时还要收紧监管，避免出现资金被挪用。但这种“既要又要”的口号喊一喊还可以，真正落实起来困难重重。举例来说，因为房地产有很强的属地性。每一个房地产项目都是独立的开发主体。将资金进行跨地域的大规模调动，这本身就容易产生金融风险。更何况，现在房地产企业的茶壶盖已经明显不够用了。所以，即便开发商想自救，可能也会面临“无米之炊”的境地。

或者要求房地产公司割肉，然后由地方政府指定的单位接盘。但这势必又会涉及到后继资金投入和市场去化的问题。在一个市场预期已经持续下挫，消费力严重衰退的环境下，这种做法无疑将会使房地产进一步“去市场化”。而这可能会导致新的市场紊乱。

其实就现状来说，首先是要重塑信心。试问，如果开发商的经济状况，市场的真实反映，政府知道，银行也知道，唯独对购房人来说是不透明的。老百姓买房相当于闭着眼睛摸彩票。这合理么？说了这么多年的法律面前人人平等。如果法律只是对老百姓平等，而对银行和监管部门无效，如果法律没有公平和正义，何谈信心呢？

此外，要让市场经济重新占据主体地位。解除一切垄断因素，形成自主的价格调节机制。避免过度的行政干预。

第三，也是最重要的。要尽快恢复正常的生产生活秩序。让老百姓有活干，有饭吃，有钱赚。只有老百姓有钱，社会财富才会积累。才有可能让地方政府逐步摆脱对土地财政的过度依赖，让社会经济进入正常的发展轨道。

本文8800字，感谢您耐心读完。虽然有些话不能不有所保留，但总算是把我想说的话大部分说完了。我不是什么经济学家，但我很清楚一件事：一件你不能主张权利也不能自由支配的东西，肯定不会是真正属于你。你顶多算是它名义上的主人。弗里德曼有一句名言：自愿交换并非繁荣和自由的充分条件，但却是繁荣和自由的必要条件。谁能理解这句话的真正含义，谁就能拿到解决问题的钥匙。

资料来源：2021房地产开发各项费用标准及比例 陈云峰

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