各位，挽救地产大败局，光靠放水是远远不够的
宏观政策学习与建议之⑯
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本周，克尔瑞公布了2023年1月份百强房地产企业销售情况。数据显示，1月，Top100房企仅实现销售操盘金额3542.9亿元，同比去年1月份降低32.5%，环比去年12月份销售金额降低48.6%。Top10房企中，国企开发商占据了7席。
这表明，虽然过去半年多来，各级政府采取了大量的房地产支持性政策，虽然疫情管控全面松绑，虽然春节假期返乡高峰下存在返乡置业窗口期，但楼市整体仍旧低迷，预期中的回暖和复苏并未出现。
过去两年来，房地产市场经历了一场“生死浩劫”，整个行业处于“悬崖边缘”：
民营房地产开发商集体陷入危机：Top100民营开发商中，超过60%出现各种资金危机、债券违约和楼盘烂尾等问题；
地产行业一夜入冬：2022年，房地产销售面积、新开工面积和投资较去年下降24%、39%和10%，惨烈程度已非“硬着陆”可以刻画。
土地市场陷入冰冻：2022年全年，地方卖地收入6.7万亿元，同比下降23%，里外里损失3万亿元，导致地方财政陷入严重危机。
去年下半年以来，政策迅速掉头。认知和定位上，权威人士和权威部门定调，房地产是“支柱”行业，必须确保房地产市场平稳发展；松绑宽松措施上，过去一年，各部门和地方采取了诸多实质性松绑和放水措施：
降息、降准：5年期LPR利率下调2次，累计35bps，至4.3%；2次降准，累计75bps。首套房利率下限调整为5年起“LPR-20bps”。 首套房首付比率：超过60个城市首套房首付比例降至20%。 二套房首付和利率：超过40个城市二套房利率降幅超过LPR降幅，首付比率也有下降。 图1、首套房和二套房利率：均已处于十年最低 限购松绑及减税：接近50个城市公布了放松限购的措施，限购基本名存实亡；30多个城市出台了放松资金监管措施和土拍规则；超过100个城市发放购房补贴，超过20个城市降低契税、土地增值税等税收。
这一波政策松绑和放水的力度，即使在历史来看，也算是相当大的了（如果不是最大的话）。这么大的宽松力度，放在以前，早已点燃整个楼市情绪，聪明资金早已闻风而动，开发商也已封盘待价而沽了。
但这一次，到目前为止，却连个水花都没有掀起，楼市依旧冷的刺骨（图2）。
过去二十年，房地产市场在"收死放乱"循环中不断重复。但大家的基本预期，和对房地产长期信心保持稳定：
房价暴涨时，一般会出台限购限贷等措施，给楼市降温，避免房价过快上涨；
调控不会触及高房价的根源——土地财政。调控的根本目的是确保了房价基本稳定（不能过快上涨，但更不能大幅下跌），从而确保地价和卖地收入平稳向上。
房价不能大跌情况下，为了平息社会对高房价的不满，偶尔会打两下“坏孩子”——房地产开发商，让大家出出气。作为整个链条中最为弱势者，房地产开发商义不容辞地承担了“本泽马”的背锅侠角色，承受了社会上对高房价的所有“恶意”。
开发商虽然经常被修理，但不至于伤筋动骨。由于房价地价向上预期不变，一旦政策放松的发令枪响起，开发商立马满血复活；购房者也闻风而动，用足政策指标，推动楼市迅速回暖，使宏观调控“如臂使指”。
但2021年以来的房地产风暴，打破了大部分“旧默契”：
“背锅”多年后，社会主流开始把（民营）开发商，看成是高房价问题根源，对民营开发商下“死手”的言论一浪高过一浪。
强大的舆论裹挟下，房地产控杠杆行动拉开序幕。客观地讲，控制杠杆的初衷是好的，但实施过程中也出现了力度过大，部门政策效果叠加等问题，三条红线、两集中、涉房贷款集中度管理、压缩信托涉房业务...，合成谬误下，民营开发商出现了系统性的资金困难。
作为房地产行业的中坚力量，民营地产商的倒下，导致了新房烂尾、土地流拍等问题，引发了财政危机，对宏观经济稳定形成重大威胁。
开发商资金困难，导致了大量新盘烂尾现象，引发了购房者的烂尾断贷，威胁到金融安全。
过去支撑房地产市场良好运转的隐性契约被打破。高度的不确定性下，宽松放水的效果自然也大打折扣：
房地产行业定位不清：在稳增长“用人之际”时，再次被定为了支柱产业。但市场担心，一旦经济回暖，房地产是否再次成为随时被抛弃的“夜壶”？房地产人人喊打的舆论环境，也并未有实质性改善。在此情况下，银行敢放手给开发商贷款吗？会不会担心被贴上“不支持实体经济”的标签？ 民营开发商前途未知：“民营开发商退出舞台论”等极端舆论甚嚣尘上，再加上资金链普遍陷入困难的现实，使民营开发商对其前途和未来，存在高度的不确定。在此情况下，即使政策宽松，民营开发商还敢向以前一样，积极拿地、盖楼吗？ 购房者预期恶化：一方面，大疫三年，居民购买力和信心受到一定冲击，修复需要时日（图3）；另一方面，民营开发商暴雷和新盘烂尾风险大到不能忽视的情况下，“资金安全”已经取代“房价涨跌”，成为阻碍购房者入市的首要因素。 新旧模式切换的不确定性：房地产正在经历新旧模式转换，这意味着支撑房地产市场运行的根本规则，会发生根本性变化。比如是否征收房产税？这将带来新的不确定性。今天响应号召，购买的改善性住房，明天会否成为房地产税重点征收对象？未来的不确定性，抑制了购房者的信心和预期，也将使政策宽松的效果受到影响。
高度的不确定性，使房地产参与各方对未来普遍信心不足。信心不足下，光靠降息、降准、减税、松绑限购限贷等周期性宽松政策，很难说服大家回来。因为市场一旦回暖，周期性政策随时调头。
中央经济工作会议提出，纲举目张做好工作，“要从改善社会心理预期、提振发展信心入手”，无疑看到了问题的“病根”。改善社会预期，提振社会信心，应该从改善房地产市场参与各方的信心和预期入手，直面关键问题，采取实质性措施，重新启动房地产良性循环：
在最高层面明确房地产“国民经济支柱产业”定位。过去多年，很多人借着高房价问题，否定整个房地产业，什么“虚拟经济”、“吸毒上瘾”、“夜壶”。有的甚至把科技行业卡脖子问题，也归于发展房地产。
实际上，改善居住品质是人民追求美好生活和幸福的关键来源。中央从来没有全盘否定房地产，“房住不炒”的定调，就是要支持房地产健康发展。近期，虽然有权威人士出面确认房地产“支柱产业定位”，但分量还不够，场合不够正式，建议中央层面以更正式的文件，确立房地产“支柱行业”定位，而不能受到经济周期性波动的干扰。
明确民营开发商也是自己人，支持其依法大力开发房地产。2018年民营经济座谈会确立了民营企业家“自己人”的定位，作为民营企业家的一部分，民营开发商当然是自己人，两个毫不动摇当然适合房地产业。但过去三年，百强开发商中，超过60%的民营开发商出现了严重的资金问题，而国有开发商一家也没有！
过去一段时间，民营开发商退场论甚嚣尘上，结合民营开发商大面积暴雷的事实，加剧了行业的恐慌。高房价背后问题非常复杂，最主要是土地财政问题。把高房价的问题完全归因于民营开发商是不公平的。简单惩罚几个坏孩子，也无助于高房价问题的解决。实际上，民营开发商也不是“吸血鬼”和“食利者”，房地产开发行业并不存在所谓“超额利润”问题，享受的只是和其他行业差不多的平均行业利润率。
建议召开按照2018年民营企业家座谈会的规格，邀请民营开发商座谈，确定其“自己人”的地位，鼓励其为房地产健康发展贡献力量。同时，引导和改善民营开发商所处的舆论环境，对于散布投机性恐吓言论、扰乱社会信心者严厉打击。
积极处理新房烂尾问题，实质性提升购房者信心。如上面所提，新房频频烂尾，已经打破了消费者对于房地产是“安全优质资产”的信仰，极大抑制了购房意愿。解决新房烂尾问题，根子在于尽快救活民营开发商，封死出血口，而不是“头疼医头”地救项目不救开发商。
尽快明确房地产新模式的关键内容，消除不确定性，稳定长期预期。房地产新模式是今年的中央经济工作会议新提法，类似于过去提的“长效机制”。但长效机制这么些年，仍未对高房价问题有应对之策。
那么，新模式的定位和指导方针是什么？关键支柱有哪些？应该尽快对社会公布。不管是新模式，还是长效机制，都不应彻底否定过去20多年的房地产商品化改革，都应该找到降低土地财政依赖的良方，都应该以渐进式、可持续的方式进行改革，而非运动式抓几个坏典型，注意力度、节奏和社会可承受能力，确保房地产市场的平稳有序运行。