新加坡REITs连载之六| 丰树产业信托

投行VCPE部落 2022-03-20

ABS讲坛 ABSLecture

听百家之言，问ABS之道问资产证券化之道，寻资产证券化之术ABS界精英翘楚、各抒己见、碰撞思想，行他山之石之益，呈著说立言之机。

一、新加坡工业房地产市场概述

（一）新加坡经济概览

1．新加坡的经济表现

2018年第一季度，新加坡经济同比增长4.4%，高于上一季度3.6%的增速。所有主要行业除建筑业外均出现增长态势，建筑业较上年同期收缩5.0%。制造业同比增长9.8%，增速高于2017年第四季度的4.8%。该行业的增长具有广泛基础，所有制造业集群(不包括生物医药制造业集群)都出现了产量增加。

除制造业外，金融保险业强劲的势头同比增长9.1%，与制造业共计占2018年第一季度国内生产总值(GDP)增长的68%。

新加坡2017年制造业获得固定资产投资总额约为62亿新元，比2016年的59亿新元高出5.5%。固定资产投资的增长主要归功于一般制造业和精密工程集群的显著增长，同比分别增长387.7%和50.0%，分别达到11亿新元和6亿新元。生物医药制造业及化学工业亦分别增长9.1%及4.6%，注册固定资产投资6亿新元及13亿新元。电子产业在固定资产投资中所占比重最大，为21亿新元，占固定资产投资总额的34.1%。与此相反，运输工程和电子产业集群同期分别下降65.4%和5.2%。

2．新加坡2018年经济展望

2017年经济表现的改善主要得益于制造业，电子和精密工程集群对制造业增长贡献最大。预计在全球电子产品需求强劲的背景下，这些产业集群的增长轨迹将继续下去，尽管从2018年下半年开始，增长速度可能会放缓。

尽管2017年服务业增速落后于制造业，但服务业对整体经济增长的贡献率今年有望提高。金融保险、批发贸易、房地产等主要依靠外部需求和外来投资支撑的服务业，预计在2018年将迎来更为有利的经营环境。

预计2018年全球经济增长将温和改善。美国强劲的经济前景可能会遭遇中国、东盟和欧元区经济放缓的潜在影响，这些国家构成新加坡一些关键的外部需求市场。通胀意外上扬可能导致美国货币政策正常化速度快于预期。这种流动性收紧可能损害全球范围内的企业和消费者信心。此外，对保护主义情绪的担忧等政治不确定性，预计将影响全球和地区经济情绪。

尽管存在外部因素，但2018年全球经济的潜在持续增长，将惠及新加坡以出口为导向的服务行业，如金融和保险、批发贸易以及运输和仓储。在国内方面，在“智慧国家”(Smart Nation)等政府政策和医疗设施扩张的推动下，信息与通信、教育、卫生与社会服务等行业应保持弹性。然而，建筑行业在短期内可能仍将保持疲软，之后才会有所改善，公共和私营部门建筑活动预计也会增加。此外，在油价波动以及海上钻井平台市场产能上升的背景下，预计海洋和海上工程部门将出现温和增长前景。

根据新加坡工商部(MTI)的数据，鉴于这些因素，新加坡经济预计在2018年将增长2.5%至3.5%。2017年制造业大幅增长，主要是贸易相关产业在全球需求复苏推动的结果，由于2017年GDP基数较高，制造业增长可能会放缓。未来几年，“物联网”等新兴技术趋势将继续支撑制造业发展。去年表现不佳的建筑项目，应该会从之前几年授予的价值14亿新元的公共部门合同中得到提振，同时也会从之前几年授予的铁路相关合同中获得一连串的进度付款。

此外，2018年外部需求持续增长的前景，也可能推动服务业的增长。随着服务业逐步升温、建筑业下滑触底回升，以及制造业增长可能放缓，到2018年，经济增长引擎应该会得到很好的平衡。

（二）工业地产市场概况

自2018年1月1日起，JTC[1]正式拥有新加坡所有公共部门工业用地和物业的全部所有权，其中包括10700个工业单位和540个工业租约，而这些都是HDB[2]之前拥有的。把所有公营部门的工业用地和物业合并为一个单一的政府机构，有助政府更好地支援实业家，特别是中小型企业的业务增长。根据JTC的资料，所有HDB租约及租约的条款及条件，在租约或租约期内均维持不变。合并后，约16,300个工业单位及3,640个土地契约(总土地面积8,100公顷，简称“公顷”)将纳入JTC的管理范围。

二、项目概况

丰树产业信托(“MIT”)是一家在新加坡交易所主板上市的房地产投资信托(产品代码：“SGX-ST”)。其主要投资策略是投资于新加坡国内能产生现金流的工业地产，以及美国的数据中心等资产组合。

MIT的房地产投资组合包括新加坡的85个工业地产和美国的14个数据中心(其中40%的权益通过丰树投资私人公司获得)。新加坡的房产包括高科技建筑、厂房、园区房产、堆叠/倾斜建筑和轻工业建筑。截至2018年3月31日，“MIT”管理的总资产为43亿新元。

MIT由丰树产业信托管理有限公司（管理人）管理，丰树产业信托管理有限公司是丰树投资有限公司(发起人)的全资子公司。发起人是一家领先的房地产开发、投资和资本管理公司，总部设在新加坡。

17/18财政年度，在推动高科技楼宇发展策略方面，MIT已取得重大进展。2017年10月，MIT完成了在美国的第一次海外收购，与发起人丰树投资私人有限公司(发起人)一起以7.5亿美元收购了14个数据中心。这些物业主要采用三净租约[3]模式整体打包出租，租赁和运营风险极小，这将使丰树更顺利进入全球最大的数据中心市场。租户包括世界500强公司和在纽约证券交易所或和纳斯达克上市的公司，租约期较长，这笔收购提高了投资组合的质量和回报的稳定性。

MIT投资组合策略主要分布在新加坡本土和美国，如下图所示：

图1：新加坡物业分布

图2：美国物业分布

（一）实现回报的可持续性

MIT在17/18财年发布了另一组健康的财务业绩。17/18财年可分配收入增长5.3%，至2.158亿新元。17/18财年11.75新加坡分的DPU比16/17财年11.39新加坡分的DPU高出3.2%。在17/18财年，单位投资者的总回报率约为20.6%，其中包括14.0%的资本增值和6.6%的发行收益率。

（二）优化投资组合业绩

虽然制造业的扩张仍为新加坡的经济增长提供支持，但新加坡工业地产市场的全面改善仍有待观察。加上即将到来的大量工业用地供应，投资组合的平均占用率从16/17财年的92.4%下降到17/18财年的89.6%。新加坡投资组合在17/18财年的入住率也较低，为89.1%。这在一定程度上归因于BTS项目第二期在1&1A车厂附近的完工与惠普开始起租之间的时间间隔较短，以及在30AKallang Place的AEI竣工后可租赁面积的增加。在17/18财年，美国的投资组合入住率稳定在97.4%。

为了缓释工业地产大量供应带来的风险，MIT继续关注续约租户，以维持可持续的资产组合出租率。通过在租客租约期满前主动与他们接触，这些措施使得新加坡投资组合的留存率从16/17财年的71.0%提高到17/18财年的77.2%。

（三）增强财务适应能力

在2017年10月，MIT通过定向增发形式募集成功募集1.557亿新元，为美国的收购提供部分资金。此次定向增发获得了来自不同投资者群体的大力支持，产品认购倍数超过3倍。

MIT的资产负债表依然稳健，17/18财年的利息覆盖率为7.1倍，加权平均融资成本为2.9%。截至2018年3月31日，MIT约85.1%的债务通过利率互换和固定利率借款进行了对冲。为了减轻美元利率波动的影响，MIT以美元计价的贷款的99.3%的利率敞口已经进行了对冲。截至2018年3月31日，MIT的总杠杆率为33.1%，为投资机会提供了足够的空间。

MIT将继续采用适当的对冲策略，以缓释投资组合受利率及汇率波动的影响。

（四）MIT结构模式

MIT由丰树产业信托管理有限公司（管理人）管理，丰树产业信托管理有限公司是丰树投资私人有限公司(发起人)的全资子公司。发起人是一家领先的房地产开发、投资和资本管理公司，总部设在新加坡。星展银行作为托管人，共同合作管理MIT。

图3：MIT结构模式

三、市场表现

本财政年度，由于市场预期全球经济将同步增长，新加坡股市出现反弹。随后，新加坡房地产投资信托基金(REIT)在2018年2月出现价格调整，源于10年期债券收益率大幅上升，以及人们对通胀的担忧。

新加坡股市在2018年3月中旬之前反弹，原因是美国就业数据较为正面，以及投资者对通胀、更快加息和关税战的担忧有所缓解。MIT的单价在17/18财年上涨14.0%，收于2.030新元，平均收市价为1.913新元。在17/18财年，MIT的收盘价达到2.120新元上市以来的最高水平。成交量为8.779亿股，日均成交量为335万股。

相应地，富时ST REIT指数和富时海峡时报指数分别上涨了8.3%和8.0%。自2010年10月21日上市以来，MIT的单价上涨了118.3%，单位投资者的总回报率为199.7%。截至2018年3月31日，其市值已由13.6亿新元增至38.3亿新元。

表1 ：MIT单价和成交量（数据来源：MIT年报）

图4：17/18财年的交易业绩（数据来源：MIT年报）

表2 ：MIT投资回报（数据来源：MIT年报）

四、MIT部分房地产投资组合概述

（一）高科技建筑-新加坡

高新技术建筑是为技术和知识密集型行业租户提供办公内容较高的高规格工业建筑。通常设有空调升降机大堂及公共地方。MIT的大部分高科技建筑都被主力租户租用，他们从事的是精密工程和数据中心运营等轻工业主营业务。这些租户包括跨国公司和新加坡上市公司，它们签署长期租赁合同，租金也在租赁期内不断上涨。

图5：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)

（二）高科技建筑-美国

MIT在美国的高科技建筑由数据中心组成，这些数据中心主要以三净租约形式整体打包出租。他们都是高质量和成熟的租户，包括世界500强公司和在纽约证券交易所或纳斯达克上市的公司。这些租户承诺长期租约，租金在租约内持续上涨。

图6 ：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)

（三）分层工厂

分层工厂由高层多租户建筑组成。标准单位面积从1000平方英尺到10000平方英尺不等，共用自然通风的走廊和升降机大堂。其他常见设施包括停车场、装卸货区及货物电梯。选定的平房工厂享有位于区域内的便利设施中心。

MIT的许多工厂位于新加坡租屋附件，为租户提供现成的劳动力资源，以及便利的商店和服务。这些工厂大多与主干道、高速公路和大众捷运系统相连，为租户提供了便捷的交通。

图7：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)

（四）商业中心

商业中心多为高层建筑，租户众多且景色宜人。每个物业单元均设有带有空调的电梯、大堂及公共区域，每个物业单元可根据住户的需要进行改装。该类型物业的主要客群为跨国公司的区域总部、研究所、以及知识密集型企业。

商业中心建筑位于政府指定的 “商业园区”区域范围内，可提供餐饮、健身中心、便利店和托儿中心等设施。具有良好的公共交通网络，并方便连接交通主干道及高速公路。

图8 ：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)

（五）复合/螺旋式厂房

复合/螺旋式建筑厂房是多层建筑服务于多种工业生产，主要业务包括精密工程、半导体组装及制造模具、模具、工具及商品等产品。

六层的建筑厂房内的每一个单元都是一个独立的工厂，有自己的装载区和停车场。八层的厂房的每一层都像一个典型的扁平工厂的一楼。位于螺旋式建筑的每层的单元共享公共装卸区域。

图9：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)

（六）轻工业厂房

轻工业厂房包括适合工业活动的中高层建筑，包括制造业和仓库。它们战略性的坐落于已确定的具有高速公路的工业地产区内。轻工业建筑可以是单租户的，也可以一栋楼内有少量租户。

图10：租赁行业分类(按租金收入毛额计算)

[1] JTC：裕廊集团（Jurong Town Corporation），新加坡贸工部下属的官方机构，是新加坡最大的工业地产发展商

[2] HDB：新加坡建屋发展局(Housing Development Board)

[3]三净租约：除租金之外，租户负责全部开销，包括房产税，保险，日常维护清洁以及房屋维修等。

来源：本文主要内容图片等来源于MAPLETREE INDUSTRIAL TRUST年报以及其官网。

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延伸阅读

大势

《中国经济导报》是国家发展改革委主管，是国家指定的发布依法必须招标的投资建设项目招标公告的报纸;是国家指定的发布企业债券公告的报纸;是国家指定发布价格公报的报纸。是为全国人大政协两会、夏季达沃斯、深圳高技术交易会等重要会议提供专刊、特刊的指定报纸。

《用“技术之匙”穿透资产让资产证券化回归本质》为题在2019年9月20日05版刊登了深度报道。

点击阅读：因【ABS评论】资产证券化两大“拦路虎”：定价权和行业监管

当前的资产证券化市场存在两大急需解决的问题：

一是，行业的定价权；

二是，相关的行业监管法规尚需完善。

博弈行业定价权：在券商等传统金融机构“垄断”行业定价权的背景下，整个标的资产的分级、评估都必须要符合券商的标准。

“但目前的行业现状是，符合券商标准的基本都是大型机构的资产，而不是中小企业的资产。而在现实的另一面，广大中小企业对于资产证券化业务存在大量需求，却被传统的金融机构拒之门外。

行业监管尚待完善：法律法规的缺失，导致的一个直接问题是行业标准的缺失，目前资产证券化是由法律法规的规定，但是这个不是行业标准，而且现在仅有的行业标准太宏观。”

所以目前的资产证券化（ABS）都有点偏离其本质，它的核心应是企业的还款能力，并非拘泥于抵押物以及担保方的主体信用。

用“技术之匙”穿透资产，使资产证券化行为回归本质，让投资人重新审视行业潜力，从而重新评估资产方归还资金并带来收益的能力，即创造未来现金流的能力。

科技的模式和逻辑里，并不是打造信用或者信任体系，不需要信任谁不信任谁，只需要看现金流产生的源头和数据，勾勒出这个企业真实的经济行为，然后看现金流的汇集能力能够支撑多大的还款能力，就可以做出决定。“一切以现金流和还款能力为唯一标准。”

现阶段往往因为无法真正穿透资产，所以不得不用抵押和担保来作为融资依据。“如果真正发生了违约，资金方往往要通过冗长的法律程序来追讨资金，而且往往还会面临许多困难。也正因此，需要用技术穿透事实，保证还款现金流的生成，甚至在某些情况下，即使对方企业兑付出现问题，但是投资人能够看到企业是在真实运营并不断产生和汇集现金流的，也能及时采取延期等各种措施来灵活处理，而且是有依据有预期的处理。”

“让数据回归最本源，让我们通过数据看到最为客观的事实。”在利用区块链技术进行数据监管过程中，数据的采集和模型的建立是和区块链技术同等重要的核心问题。“真正监控现金流不是看合同加报表，以及每个月的银行流水，而是企业真正生成现金流的经营行为以及结果，多个数据形成的逻辑闭环，数据取得后不可篡改，交叉检验，这样才形成可以用来进行现金流大数据分析的基础。”

“这会是未来的大趋势，不会是昙花一现。”这是区块链融资的未来，

市场潜力待深挖，巨大的融资缺口是因素之一。据了解，2018年，世界银行、中小企业金融论坛、国际金融公司联合发布的报告显示，中国中小企业数量达到5600万户，潜在融资需求达29万亿元左右，其中41%的中小微企业存在信贷困难，迫切需要金融机构提供支持。

市场大势将聚，响应政策号召是因素之二。央行、银监会等部门联合发布的《中国小微企业金融服务报告（2018）》中要求进一步改进中小微企业金融服务的思路，提出要“加强金融科技运用，提升小微企业金融服务效率”，这就为金融科技的发展指明了方向。据了解，随着区块链、大数据等新技术手段在金融系统的应用，银行风控手段也在不断完善，通过科技赋能，银行也有能力，有意愿承接一批中小微企业的融资业务，解决小微企业融资难、融资贵的问题。

实际上，连锁美容美发店、连锁咖啡餐饮、牙医诊所、宠物医院、甚至足底按摩连锁都是没有固定资产，但是强现金流的行业。“应用到供应链领域以及其他领域想象空间更巨大。

“现在世界上也许只有3%的好资产能够被证券化，比如受制于抵押物、担保人、信用评级或者人工协调成本等，而区块链技术和方法后，可能会有30%的资产能够被证券化，不是从现有的资产证券化里切一块技术服务‘蛋糕’来锦上添花，而是创造了一块增量市场。”

————来源：祺鲲科技

解读【深度解读S基金】证券通证来助力！

我国PE二级市场方兴未艾

S基金机会涌现，潜在交易量巨大，机遇与挑战并存

2006年至2015年，市场累计存量人民币PE/VC基金规模达到3万亿元，由于经济震荡下行导致投资人流动性问题显现，有尽快转让PE基金份额意愿的LP持续出现，基金违约事件屡屡发生。按照2%的转让需求保守估计下，市场潜在转让空间约568亿人民币。同时，2010年以前成立的基金陆续进入清算期，存量规模超过1.2万亿元，尾盘交易空间庞大。

在“蹒跚学步”的中国私募股权二级市场中，信息不对称导致的“柠檬市场（The Market for Lemons）效应”是对市场参与者最严峻的挑战。所谓的柠檬市场效应，是由于交易一方不掌握商品真正价值的信息，因此只能通过市场上的平均价格来判断质量，并且因为难以分清商品好坏，也只愿意付出平均价格。同样，在中国PE二级交易市场上，由于信息不对称严重，购买者认为出售基金份额的LP之所以选择出售是因为资产价值比交易价格低，因此购买者只愿意支付更低的价格。而持有优质基金份额但急需流动性的LP因为无法证明自身持有份额的优质性，也只好承受低价完成转让。

虽然国内已经建立了多个私募基金二手份额交易平台，如北京金融资产交易所、上海股权交易中心等，但这些平台目前发挥的最大作用仅限于拓宽了交易信息披露的渠道。对于二手份额交易的实际完成和投资收益的最终实现而言，具有专业素质的投资机构和中介机构仍然是不可或缺的。

那么Pre-IPO式PE还有戏么？

Pre-IPO类型的PE，本质上做的就是一二级市场的套利，想赚钱就要低买高卖，按照几年前疑似九鼎投资吴总的话说“投资成败不能寄希望于增长,只能寄希望于价差,买的便宜是赚钱的王道。”，然而自“全民PE”以来，项目估值越来越高，市盈率从8倍、10倍、12倍，一直涨到现在的15倍左右，很多TMT、医药、军工项目，或者突击入股性质的项目，动态市盈率高达20倍以上，都快估值倒挂了。

低买越来越难，只能寄托于高卖了，然而“注册制”的加速会导致高卖也会越来越难。别看现在科创板股票动辄都是50、60倍市盈率以上，但是猪不可能一直在天上飞，毕竟还有一个叫“价值规律”的东西管着。以前是只要项目能上市就能赚大钱，现在就要看天吃饭了。有个朋友的项目，投后都快10亿了，上了603开头的主板，又发了25%的新股，稀释了一些，到去年下半年，大盘掉到2700的时候，市值就剩不到20亿了，现在勉强20多亿，关键这项目还是在申报期前半年的突击入股，要锁定三年，将来解禁照例要跌，给大宗接盘还得再打折，哥们儿自嘲说：“将来就是退出了，年化收益也就比余额宝稍高一些。。。”

即便如此，为什么“还有戏”呢？原因有二，都是源于中国特色。

一、退出通道上，中国特色的注册制也不是真的不审了，而且核准制变成注册制还需要时间，所以还有套利空间，虽然空间变窄。

二、募资渠道上，什么LP出资人愿意接受越来越窄的盈利空间？这还是一个中国特色，那就是各级政府引导基金、行业基金，这些钱不完全以盈利为目。

当然，一线股权投资机构很多都不喜欢这类引导基金，条条框框太多，又是反投比例，又是投资地域、行业限制，忙活了几年，挣的管理费很多时候像极了招商引资的中介费

在中国，VC/PE基金退出方式首选IPO，其次为股权转让，回购、并购等，通过S基金实现退出的比例非常之少，仅仅占到0.11%，这也反映出国内的二级市场交易还面临着难以规模化的问题。然而，能够实现IPO的企业百里挑一，IPO后市值稳定保持至投资人退出期的企业更是凤毛麟角。在2018年5月证监会发布《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》（简称“减持新规”）的背景下，即使公司实现IPO，是否能够维持高估值也仍是未知数。后期入场的基金，即便等到所投企业上市，也有可能无法获得可观回报。从并购方面来看，2017年国内战略投资交易数量虽然刷新了历史纪录，但绝对值依然不高。

市场亟需新的退出渠道。

目前市场上已经有了更多的退出渠道

例泰坦资本：UT-ST-IPO/三体穿透·投资参与退出机制

点击阅读：

投后管理 | 破解退出难：S基金和境外资产证券通证化的应用！

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融资破局

融资最主要的两个机制问题：交易成本高、信用风险大，所以解决融资难度问题要瞄准这两个根本性的问题，区块链在该方面有着天然的优势。

技术管理资产是手段，但却无法做到消灭不合格资产

技术永远提升的是效率，至于人性的复杂恐怕得交给上帝。

证券通证近期资讯

10 Oct 2019

区块链国内政策

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案例精彩分享

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超级证券体系

l 金融：

基于区块链的2000万美元金融服务证券通证项目。

390万美元的借贷平台证券通证项目。

由宾夕法尼亚州政府支持的通证化风险投资基金。

l 房地产：

纽约37个单元的公寓/零售业的通证化项目

泰国价值10亿美元的房地产通证化项目。

经过四轮融资、上限达7亿美元的通证化房地产基金。

由巴西房地产支持的1500万美元STO项目。

德国2.26亿美元的通证化房地产基金

加利福尼亚和纽约的通证化住房抵押贷款。

l 债券：

由阿布扎比一家国有投资银行发行的5亿美元通证化伊斯兰债券。

法国兴业银行集团在一个通证化担保债券试点项目中投入1.12亿美元。

Currency.com发行的一种白俄罗斯通证化政府债券。

l 能源&采掘：

美国石油资产的特许权使用通证化项目。

KoreConX为非洲和中东的可再生能源项目提供数字证券。

全球矿业领军企业PCF Capital与KoreConX联手发行2.5亿美元数字证券

l 媒体：

Proxima Media公司以ST形式筹集1亿美元用于投资媒体内容。

Pixelmatic游戏工作室通过ST筹集1600万美元开发游戏。

在资产证券化的环节，当前能够证券化的资产已经不能够满足现代人的需要，一些大宗商品、无形资产（比如著作权、股权、理财产品、债权）等，在现有的证券体系内，很难做到证券化并进入流通领域。

一

机构入场第一门户！ Bakkt将成为证券通证资产市场的重大推动力

Bakkt首轮融资1.825亿美元，参与首轮投资的投资机构包括波士顿咨询集团、Galaxy Digital、维港投资、洲际交易所、微软风险投资部门、Pantera Capital等。借由其强大的背景，Bakkt被视为推动传统机构投资者进入证券通证资产世界的第一个便捷门户。

10 月 26 日，被誉为「牛市之光」的 Bakkt 发文称，其比特币期货合约单日交易量达到 1179 个BTC，创下新的历史记录。

CME（芝加哥商品交易所）交易量约 5 万个 BTC。

2017 年 CME（芝加哥商品交易所）与 CBOE（芝加哥期权交易所）上线比特币合约时，市场的反应热烈。其中，CBOE 首日交易额为 3900 多个 BTC，CME 首日交易额达到 5200 多个 BTC，并且 BTC 日内涨幅均超过 10%。

美东时间8月16日，纽交所母公司洲际交易所（ICE）旗下数字资产平台Bakkt正式宣布，将于9月23日推出实物交割BTC期货合约，已经得到美国金融衍生品最高监管机构商品期货交易委员会（CFTC）的批准，经过了自我证明流程，开始了用户验收测试，最终将在ICE美国期货市场上市和交易，在ICE美国清算所清算。这是全球首例实物结算的期货合约。【利好】

二

Fundament 已经获得德国金融监管机构 BaFIN 的批准，发行了第一个可以提供给个人投资者的基于ETH的通证房地产债券化，规模 2.5 亿欧元（ 2.8 亿美元），通证化债券将对所有零售投资者开放，没有最低投资限制。

换句话说，其他国家的民众也可以通过购买以ETH，从而间接投资德国商业地产。一位德国金融监管机构的代表在接受采访时表示：“我们批准了 Fundament 的招股说明书。【利好】

三

STO代表了传统资产和加密融资之间的桥梁，允许更多人参与。涉及房地产市场的STO是STO的常见用例。全球房地产市场价值217万亿美元，如果该部门通过继续采用STO方案来提高效率，那么更多的巨头资本流入这一领域。大型传统玩家已经开始进入该市场。例如：中国交通银行使用区块链网络完成了住宅抵押贷款支持证券（RMBSs）的重大发行。

民生银行与中信银行合作打造的基于区块链的国内信用证信息传输系统一期(Blockchain based Letter of Credit System , 简称BCLC)成功上线。2017年7月21日上线首日，系统就完成了首笔一亿人民币的国内信用证业务。

同期：美洲银行着眼采用以太坊智能合约信用证，联合微软加速部署区块链技术

美洲银行贸易与供应链金融主管Ann McCormack展示了一种基于以太坊的新版本应用，演示了如何实现自动化创建备用信用证。【利好】

这个区块链解决方案要解决的问题就是微软财政（Microsoft Treasury）——这家科技巨头的一种内部银行，最近的估值高达1200亿美元——拥有超过1000种不同的银行账户，只有这些账户的供应商数量要比美洲银行还要多。此外，美洲银行向广泛的潜在供应商提供信用证。

为了能够真正利用将这种工作流移动到区块链上所带来的网络效应，就需要更多的银行使用这种服务，以及更多的供应商能够利用这种技术。

这就是互操作性可以真正发挥作用的地方。

例如，美洲银行与汇丰银行合作推出了一种区块链供应链项目，该项目使用了Linux领导的超级账本。然后，微软成为了企业以太坊联盟（EEA）的创始成员之一。

因此，传统金融业的碎片正在逐渐被反映到区块链上，很有可能会需要每一种解决方案能够彼此互操作。【利好】

观势-动态

2013年，一向以勇于创新著称的纳斯达克就开始布局区块链。纳斯达克交易所 ETF 发行主管 Steve Oh 曾透露，纳斯达克进行了多种尝试，包括推出基于区块链技术的股权交易平台 Linq，并实现股东投票、清算等多种结合区块链技术的应用。

2015年9月，纳斯达克甚至牵头参与投资了区块链技术服务提供商Chain.com，投资总额高达3000万美元。

2017年，数字资产信仰者阿德娜.弗里德曼上任纳斯达克新任 CEO，又开始了紧锣密鼓的区块链布局。

尤其是自去年下半年至今，纳斯达克先后与新加坡央行、微软 Azure 云等展开了紧密合作，并投资了数字资产交易所 ErisX和区块链初创公司 Symbiont，甚至还上线了 BTC 指数（BLX）和 ETH 指数（ELX）。

在承受SEC监管的压力时，纳斯达克也一直在不断摸索和试探监管的边界。

纳斯达克几乎参加了2018年8月至11月的所有关于区块链监管的会议。

目前，纳斯达克仍然在和一些数字资产交易所合作，并为他们提供监控、交易和清算服务，解决数字资产虚假交易的问题。

而这为全球股票交易市场也起到了很好的示范作用。

2019年3月，瑞士证券交易所推出了基于以太坊的交易所交易产品。而今年下半年，香港交易所行政总裁李小加也宣布，港交所目前正在研究利用区块链解决北向交易中出现的问题，令互联互通更为畅顺。

而嘉楠耘智的此番挂牌，对于纳斯达克而言，更是一次史无前例的大胆创新。

事实上，对于区块链技术，纳斯达克这架金融航母一直抱有更大的野心，即通过区块链来撼动全球证券交易所体系。

纳斯达克CEO 阿德娜·弗里德曼此前在接受 CNBC 时甚至表示，一旦时机成熟，纳斯达克将考虑成为数字资产交易所，但目前更愿意扮演合作伙伴的角色。

而纳斯达克也的确在积极行动。

据悉，到目前为止，已有 7 家数字资产交易所通过了纳斯达克的审查，可使用其专有的监测技术。纳斯达克区块链产品经理约翰·托尔此前更是透露，纳斯达克正试图将其平台通证化，相关测试正在瑞典进行，测试中的新系统使用区块链技术发行股票。

相比较之下，国内上交所和深交所在区块链探索方面则相对滞后，目前二者对待区块链态度方面，监管“敲打”的力度明显要大于对技术应用落地的探索。

不过，在嘉楠耘智成功挂牌的带头作用下，越来越多的区块链公司或开始将目光转向纳斯达克，而一旦纳斯达克或港交所趟出一条可行之路，上交所和深交所对于区块链技术的应用探索恐也将很快提上日程。

然而，一个值得深思的问题是，2013年，阿里巴巴曾寻求在香港上市，但由于港交所方面的种种原因，赴港上市计划最终泡汤，导致阿里巴巴转而投向了美国纽交所。错失阿里之后，港交所CEO李小加多次表达过遗憾。

历史上相同的一幕在区块链行业再次上演。

嘉楠耘智在挂牌纳斯达克之前，曾先后寻求在新三板、A股、港交所挂牌，但都纷纷遇阻。尽管嘉楠耘智联席董事长孔剑平称，其在任何市场IPO都从未被否决过，但仍然可以看出，国内交易所对于区块链行业一直抱有犹豫的监管态度。

不知若干年后，阿里巴巴“回归港股”的故事，是否会在嘉楠耘智身上再度重演？

伦交所深度参与的交易所AAX

实际上，近年来传统金融证券交易所入局加密市场已经屡见不鲜，并且多集中于交易所领域。

近期，背靠伦敦证券交易所的交易所 AAX 宣布即将上线，传统资本征战加密世界的阵线联盟也随之扩大。

与 Bakkt 背后的纽交所不同，伦交所将深度参与 AAX 运营，并为 AAX 带来大量的潜在的机构用户资源，而这得益于伦交所的合作伙伴网络。

“伦交所有一个 Partner Network （合作伙伴网络），接入的公司超过 300 多家，包括大型金融机构、监管机构，以及美林、摩根斯坦利、高盛、瑞银和中金公司等银行和金融巨头。”Thor Chan 解释称，“我们与伦交所的战略合作使得 AAX 成为这个网络里最高级别的合作伙伴。我们可以通过这个网络，直接与伦交所的机构客户对接，这是市面上的交易所所没有的（资源）。”

面对数字证券通证资产浪潮，无论是纽交所、纳斯达克，还是伦交所，这三家世界顶尖的交易所，都不希望错过。

Bakkt 与 AAX 相继上线，标志着纽交所和伦交所均已正式入局，

观势--

查理·芒格所：宏观是我们必须要接受的，而微观才是我们能有所作为的。

在宏观周期的力量面前，每个人都很渺小，只能被动接受。

如果對週期缺乏清醒的認識，微觀上再怎麼努力也很容易變成徒勞

大势--

1、证券通证目前主要是华尔街精英·投行·在推动( 索罗斯量子基金等)，近几个月很多华尔街的其他大型机构的人出来进入证券通证生态，且伦敦香港日本新加坡迪拜澳洲等二三级金融中心在持续跟进，所以证券通证赋能实体经济是大趋势。

2、华尔街为什么要推动证券通证,因为证券通证把全球所有价值资产都证券化了(房产股债艺术品IP大宗等)，华尔街的金融精英们要的是:

全球金融定价权、全球金融游戏规则

3、如何赴美做证券通证,合法合规是关键，最好参照现有美股上市标准来进行，主体，财务，法律，信息披露等，让投资人在信息公开透明的环境下做选择，即保护发行方也保护投资者。

让外资投资中国企业，解决了当地税收和就业，促进当地产业发展，这就是Blockchain以证券通证的形式对当前阶段实体经济最大的赋能。