高房价之困 ——香港住房制度反思（上）

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高房价之困 ——香港住房制度反思（上）

From: 夏磊夏磊地产观察 2019-11-20

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首席房地产研究员：夏磊

联系人：郑南宏陈雨田

导读

房地产是周期之母，事关国计民生。住房制度则是一国之重器。有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果，住房制度是深植于一国房地产市场的基因密码。

香港模式是内地房地产市场的启蒙。近年来，内地房地产市场迅速发展的同时，有些城市也面临着同样的高房价困境。追本溯源，深入研究香港住房制度，对反思内地住房制度、解决高房价难题有积极意义。

摘要

香港高房价困境

自开埠后，香港经济快速发展，成功跻身“亚洲四小龙”，2017年人均GDP高达5.77万美元，是全球最富裕的地区之一。经济高度繁荣，住房却面临困境。香港市民居住条件较差，人均住房仅16平米；房价持续多年上涨，市民买房背负巨大压力。1986-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和 14倍，年均增长10%、10%和 9%，2018年房价收入比接近48倍，位居世界主要城市前列。由于房价过高，住房自有率从2004年的54%下滑到2017年的49%。

尽管香港政府兴建了大量的公营房屋，2016年香港房屋套户比达到1.09，房价居高不下，高房价与住房困境并存。

香港住房制度四大支柱

（1）土地制度：所有权国有，使用权批租，但土地供给长期不足

土地所有权归国家所有，批租后使用权可自由转让。鸦片战争后，港岛、九龙土地陆续归英国王室所有；1997年回归祖国，香港土地所有权归国家所有，使用权延续土地批租制度，通过拍卖、招标、协议对外出让，允许使用权自由转让；新批土地除特殊用地外，期限为50年。

高度重视生态环保，土地供给长期不足。香港土地供给长期不足，人均住宅用地仅10平米。供给不足原因：（1）重视生态保护，占地37%的郊野公园无法开发；（2）因环保人士抗议，05年以来填海造地大幅减少；（3）03-10年为维护楼市稳定，政府大幅减少土地出让。

（2）税收制度：炒房成本高，但保有环节税负低

交易环节征收重税。香港居民购买首套房须缴纳4.5%以下的从价印花税，购买二套以上住房缴纳15%的从价印花税；非香港居民购房除缴纳15%的从价印花税，还须缴纳15%的买家印花税。此外，如果购买的是未满3年内转售的房屋，买家还须与卖家共同缴纳10%-20%的额外印花税。税基均为物业售价或评估价的较高者。

保有环节税负低。保有环节基于租金征税，包括5%的差饷与3%的土地租金，出租物业另缴15%的物业税。但差饷与土地租金只占物业价值0.2%-0.5%，与欧美物业税1%-2%相比偏低。

（3）金融制度：按揭业务灵活多样，利率低，刺激居民加杠杆购房

按揭灵活多样，支持多种形式贷款。香港本地居民购买首套房最低首付40%，但购买资助出售房屋或申请按揭保险，首付可低至5%；地产商与财务公司按揭首付低于20%，并支持首付款按揭。香港还有加按（偿还部分贷款后重新按揭）、转按（银行间按揭转移）、楼换楼按揭（旧楼抵押支持新楼按揭）等按揭业务。

房贷利率低。香港实行联系汇率制，利率追随美国而长期处于低位，目前三大发钞银行按揭利率上限2.35%。按揭业务灵活，叠加利率低，刺激居民加杠杆购房。2017年，香港按揭贷款余额占GDP的45%，居民杠杆水平较高。

（4）公营房屋制度：低价租售，但条件偏差且供应不足

公屋租金低廉，但轮候时间长，条件偏差。公屋租金为私人房屋1/3到1/7，居民满足资产收入限制，便可排队轮候。但平均需要轮候5.3年，且人均面积中位数仅13平米。07-17年，人均面积中位数仅提高1平米。

资助出售单位折价出售，但价格偏高且供应少。资助出售单位以居屋为主，售价约为私人房屋的60%-70%。由于与市场价挂钩，价格水涨船高，房源供应少。02-17年，房委会年均仅竣工580个单位。

从市场结构看，香港住房供给呈现“双轨制”。（1）政府主导建设的公营房屋居住人口占比近半。公营房屋包括公屋与资助出售单位两类。2016年，公屋居住人口占香港人口29%，资助出售单位居住人口占16%，合计占比45%。（2）公屋数量众多，叠加房价过高，近一半家庭选择租房。2016年，香港租房家庭占比49%。

香港住房制度的反思

房地产业在经济中占比较高。香港房地产与经济高度相关，房地产相关行业占GDP比重一度超过30%，06年以来保持20%-25%。2016年，土地出让金占财政收入22%，持有环节税收约占5%，交易环节印花税占3%，合计贡献32%。

土地供应不足，为高房价埋下伏笔。因重视生态保护、楼市维稳等原因，香港土地供给不足，02-10年年均仅出让住宅用地5公顷。人口持续增长背景下，土地供给过少，叠加金融环境宽松，造成香港房价持续上涨。

中产置业缺乏支持，住房阶层逐渐固化。理想情况下，香港可形成“公屋-居屋-私人住宅”的阶梯化供应体系。但由于居屋供给大幅减少，叠加房价持续上涨，中低收入阶层购房困难，住房条件难以改善。近期，新特首房屋政策提出，加大土地供给的同时，将公营房屋供应比例从六成提高至七成，重点资助中低收入群体购房置业。

风险提示：香港与内地经济文化制度差异影响适用性

1 导言

2 香港住房制度的四大支柱

2.1 土地制度：所有权国有，使用权批租，供给数量不足

2.1.1 香港回归后，土地所有权归属国有

2.1.2 使用权对外批租，供给数量不足

2.1.3 政府有权征收土地，但难度较大

2.2 税收制度：炒房成本高，持有成本低

2.2.1 差饷税：土地房屋拥有者缴纳，税率5%

2.2.2 土地年租：土地契约业主缴纳，税率3%

2.2.3 物业税：出租物业者缴纳，税率15%

2.2.4 从价印花税：居民买二套房、非香港居民购房征收15%

2.2.5 买家印花税：非香港永久居民或公司购房多征收15%

2.2.6 额外印花税：购房三年内转售再征收10%-20%

2.2.7 租约印花税：签订租约时缴纳，税率0.25%-1%

2.3 金融制度：按揭业务灵活多样，贷款利率低

2.3.1 货币政策：盯紧美元，2009年以来利率低

2.3.2 住房金融体系：按揭业务灵活多样，浮动利率主导

2.4 公营房屋制度：低价租售，但条件偏差且供应不足

2.4.1 公营房屋：数量众多，房委会主导供应.

2.4.2 公营租住房屋：租金低廉，但条件偏差，轮候时间长

2.4.3 资助出售房屋：折价出售，但价格偏高，房源供应少

3 从历史看未来：香港住房制度演变的五大阶段

3.1 土地制度初成（1841-1942）

3.1.1 时代背景：英国侵占香港，人口快速增长

3.1.2 制度演变：建立土地批租、税收与法律体系

3.1.3 政策效果：房屋稀缺，华人居住环境恶劣

3.2 战后管制时代（1945-1953）

3.2.1 时代背景：战后房荒与人口骤增

3.2.2 制度演变：租金管制，鼓励私人机构维修建房

3.2.3 政策效果：住房依旧严重短缺

3.3 兴建公屋时代（1954-1986）

3.3.1 时代背景：寮屋区过度蔓延，私营部门住房保障不足

3.3.2 制度演变：兴建大量公屋，扩大住房保障范围

3.3.3 政策效果：告别房荒，公屋居住人口大幅增长

3.4 鼓励购房时代（1987-2001）

3.4.1 时代背景：居民购房需求强烈，公屋资源分配不公

3.4.2 制度演变：提租带补，鼓励居民自置居所

3.4.3 政策效果：住房自有率提高，公屋轮候时间缩短

3.5 市场主导时代（2002-至今）

3.5.1 时代背景：楼市与经济低迷，“八万五计划”失败

3.5.2 制度演变：减少公营房屋供给，维护市场稳定.

3.5.3 政策效果：公屋轮候时间延长，私屋房价过度上涨

4 香港住房制度的评价与反思

4.1 香港住房制度评价

4.1.1 住房需求基本满足，套户比1.09

4.1.2 居住条件较差，人均仅16平米

4.1.3 房价持续上涨，居民购房困难

4.1.4 租房家庭近半，房租水涨船高

4.2 香港住房制度反思

4.2.1 房地产业在香港经济中占比较高

4.2.2 土地供应不足，为高房价埋下伏笔

4.2.3 中产置业缺乏支持，住房阶层逐渐固化

正文

1 导言

1840年，英国发动鸦片战争，次年入侵香港，随即宣布开埠。1842年，英国与清王朝签订《南京条约》，正式割占香港。1856年，英国发动第二次鸦片战争，再次割占九龙半岛。1898年，英国强行租借新界地区，租借期99年（至1997年6月30日）。二战期间，香港遭到日军3年多的统治，1945年，港英政府重回香港。1985年，中英签署《联合声明》。1997年7月1日，香港正式回归中国。

在贸易物流等产业带动下，香港经济实现腾飞。香港岛开埠以后，从传统的小渔村转变为重要的贸易港口；50-70年代转型工业化，纺织、成衣、电子等劳动密集型工业快速发展；80年代后，金融地产、贸易物流等成为主导产业，推动香港经济向金融服务业转型。1961-2017年，香港GDP（不变价）从988亿港元增长到25852亿港元，年均增长5.89%，人均GDP高达57713美元，是全球最富裕的地区之一。

经济高度繁荣的背后，住房却面临困境。一方面，市民居住条件较差，人均住房面积仅16平米；另一方面，房价持续多年上涨，居民买房背负巨大压力。1986-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和 14倍，年均增长10%、10%和9%。2018年11月，香港房价收入比接近48倍，绝对房价与房价收入比均位居世界主要城市前列。

高房价一方面脱离了居民购买能力，自置居所住户在香港家庭住户总数占比从2004年的54.3%下滑到2017年的49.20%；另一方面使得小面积户型广受欢迎，住房条件改善有限。2009-2017年，40平米以下私人房屋竣工量占私人房屋竣工量的比重从5%提高到39%。

从市场结构看，香港住房供给呈现“双轨制”。（1）政府主导建设的公营房屋数量众多，居住人口占比近半。公营房屋包括公营租住房屋（简称公屋，类似廉租房）与资助出售单位（类似经济适用房，以居屋为主）两类。2016年，公屋居住人口占香港人口29%，资助出售单位居住人口占16%，合计占比45%。（2）公屋数量众多，叠加房价过高，香港近一半家庭选择租房。2016年，租住公屋与私人房屋的家庭合计122.4万户，占香港家庭比重的49%。

尽管香港政府兴建了大量的公营房屋，2016年香港房屋套户比达到1.09，房价居高不下，高房价与住房困境并存。

住房制度是一国之重器，有因必有果，有什么样的政策和制度，就有什么样的房地产市场运行结果。本文将回顾香港住房制度的演变历程，深入探讨政府住房责任、政策体系、市场运行机制，总结在中国城市化进程，可资借鉴的经验和教训。

2 香港住房制度的四大支柱

2.1 土地制度：所有权国有，使用权批租，供给数量不足

2.2.1 香港回归后，土地所有权归属国有

1842-1997年回归前，香港土地归属英国王室所有（新界除外）。1842年8月29日，英国与清政府签订《南京条约》，改变了香港沿袭的土地私有制度，香港岛土地所有权转归英国王室所有；1860年英国再与清政府签订《北京条约》，九龙半岛土地也归英国王室所有；1898年英国强迫清政府签订《展拓香港界址专条》，强行租借新界土地，租借期至1997年6月30日。但英国承认清政府发给新界原居民土地契约的法律地位，征用这些土地需支付费用，未列入契约范围的土地，由英国政府行使支配权。

1997年香港回归后，土地归属中华人民共和国国家所有。1997年7月1日，中国对香港恢复行使主权。依据《中华人民共和国香港特别行政区基本法》，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配”。

2.1.2 使用权对外批租，供给数量不足

1841年，英国王室授权港英政府通过拍卖出让土地使用权，逐渐形成现行的土地批租制度。即港英政府把土地使用权以一定期限和条件批租给承租者或地产发展商，一次性收取土地出让金；同时，允许该土地使用权在期限内自由转让、抵押、继承和赠送，土地使用者可以根据租约所定条款建造建筑物，连同租约在市场出售。

（1）土地批租期限：回归后统一为50年

香港回归前：1985年5月27日以前，土地批租期限主要是75年。港英政府早期批出土地期限包括75年、99年、999年等，1898年起将后续出让土地期限统一恢复为75年，并容许契约续期。1985年5月27日至1997年6月30日，新批土地期限不超过2047年6月30日。根据1984年《中英联合声明》规定，1985年5月27日起港英政府土地批租期限不得超过2047年6月30日；对于1997年6月30日前期满的契约，也可续期至2047年。香港回归后：新批土地除特殊用地外，期限一律为50年。1997年7月1日，香港特区政府颁布新政，新批租的土地除特殊用地外，租期一律为50年。

（2）土地出让方式：以公开拍卖为主

政府出让土地方式包括公开拍卖、投标、协议与勾地，以公开拍卖为主。公开拍卖适用于一般住宅、工业等用途的土地，是主要出让方式；投标、协议主要用于涉及社会公益、公共事业或政府鼓励投资建设的土地；勾地则在土地拍卖前增加询价程序，避免土地贱卖与流拍。勾地于1999年推出，2004-2010年土地市场低迷，政府全面采用勾地方式出让土地，2013年取消勾地。

政府还可通过两家公营机构（市区重建局与香港地铁有限公司）对外出售土地。市区重建局负责确定需要重建的市区地皮，邀请私人地产商提交有关地皮的发展建议书，也有权收回市区的残破旧楼重建，并与业主商讨赔偿方案。香港地铁有权出售获批土地（邻近铁路的土地或地铁站上盖物业）的发展权，为铁路建设筹集资金。市建局与香港地铁的地皮招标采用半公开式进行，中标者需向政府补缴地价。

（3）土地出让数量：由于重视生态保护、维护楼市发展等供给不足

政府土地供给长期不足。1985-2017财年，政府累计出让土地779万平米（年均23.59万平米），其中住宅用地556万平米（年均16.84万平米）；同期，香港年末人口增长198万（从1984年末的543万增长到2017年末的741万），人均增加土地供应2.81平米。

供给不足原因一：香港重视自然生态保护，大量土地受到保护。香港土地面积1111平方公里，地形以丘陵为主（20%土地为低地），地表多植被覆盖，林地/灌丛/草地/湿地占比高达66%。依据1976年《郊野公园条例》与1996年《海岸公园及海岸保护区规例》，超过415平方公里（占比37%）的郊野公园与特殊地区受到政府保护，无法进行开发。目前，已开发城市用地占香港土地比重的24%，住宅用地占比7%（包括大量土地利用率低下的乡郊用地），人均住宅用地仅10.39平米。

供给不足原因二：因环保人士抗议，2005年以来填海造地大幅减少。由于土地可开发数量有限，填海造地成为政府新增土地的重要来源。1887年以来，政府填海造地面积超过69平方公里，占已开发城市土地的25%，约容纳香港27%的人口与70%的写字楼总楼面面积。由于大量环保人士抗议填海，2005年以来政府填海造地几近停顿。2005-2009年间填海面积只有84公顷，2010-2013年低至8公顷。截至2012年中，全港未经批租或拨用的、用于住宅建设的土地（扣除不适合/现时未能发展的土地），仅剩3.92平方公里，土地短缺问题严峻。

供给不足原因三：2004-2010年为维护楼市稳定发展，采用勾地方式减少土地出让。2004-2010年，为防止土地贱卖与恢复楼市信心，香港政府在暂停一年土地出让后，放弃定期土地拍卖，全面采用勾地方式。由于政府勾地底价有所提高，叠加楼市尚处于恢复阶段，房地产开发商拿地动力不强。2003-2010年，香港年均供应住宅用地5.37万平米。

2.1.3 政府有权征收土地，但难度较大

香港的土地征收包括三类：（1）依据《收回土地条例》，政府因卫生、健康、军事等公共目的有权收回土地，主要用于公营房屋、道路基建、军事基地等项目建设；（2）依据《土地(为重新发展而强制售卖)条例》，针对分散的多业主的物业而强制征收土地，用于私人重新发展旧物业；（3）特定历史时期内，政府为征收新界原居民根据传统习惯法享有的土地所有权，而制定的特别的土地征收政策，现已不适用（林峰2007）。

由于原住民、环保人士等利益群体反对，政府收回土地以重新开发难度大，耗时较长。由于香港可发展土地不足，回收郊区利用效率低下的土地成为政府增加土地房屋供应的重要策略。但因土地使用权分散，政府回收土地须咨询公众意见，往往触发争议而不断搁置。因此，尽管香港荒废农地、工业用地等数量众多，但政府短期内难以开发，进一步加剧土地短缺问题。

典型如“新界东北发展计划”。政府计划将古洞、粉岭北和坪輋/打鼓岭的农地划出为新界东北新发展区，预计可建成5.4万个住宅单位（60%为政府公营房屋）。2008年发展计划立项以来，经过了三阶段公众参与，但仍有部分社会团体因担忧毁坏村民家园、破坏生态农业、涉嫌利益输送、反对香港内地融合、浪费财政等原由予以反对，直到2014年6月发展计划前期工程拨款申请才获得立法会通过。

2.2 税收制度：炒房成本高，持有成本低

香港税收制度中，与居民相关的房地产相关税种主要包括差饷、土地租金、物业税、从价印花税、买家印花税、额外印花税、租约印花税。税负设置上，香港在交易环节多层次加征印花税，抑制投机炒房；但保有环节差饷与土地租金只占物业价值0.2%-0.5%，与欧美物业税1%-2%相比偏低。

2.2.1 差饷税：土地房屋拥有者缴纳，税率5%

差饷面向所有租赁、持有或占用物业者征收。差饷税是历史最久、覆盖最广、占比最高的税种，也是房屋持有环节主要税种。如果土地与楼宇归属同一业主，合并征收差饷；如果属于不同业主，则分别征税；对于出租物业，如果租约无规定差饷由业主缴交，则由物业使用人缴交；对于政府物业、领事馆、军事用地、坟场及火葬场，以及若干新界乡村式屋宇，则免征差饷。

差饷税基为应课差饷租值，税率5%。应课差饷租值指截止到某一指定估价日期时，假设在市场上按年出租可得的年租，估值及征收由香港差饷物业估价署负责。政府常年宽减差饷，但额度不高。如2018年4月至2019年3月，规定每个应缴差饷物业的宽减额为每季2500港元，如物业该季度应缴差饷额不超过2500港元，将宽免该季度差饷。但香港房屋月租金普遍在4000港元以上，差饷宽减力度有限。

2.2.2 土地年租：土地契约业主缴纳，税率3%

土地契约业主每年需缴纳土地租金。1841年，英国开始批租土地后，要求承购者除缴纳土地出让金，还须每年缴纳地租。随着土地陆续到期，港英政府规定土地续用阶段涉及的费用以年租形式缴纳，所有被占用或空置的物业都需缴纳土地年租。1997年香港回归以后，土地年租制度基本保留。

土地年租分地租与地税两种，主要区别在于纳税主体不同。（1）地租即“实际年租制”，征税主体为香港差饷物业估价署，纳税主体是适用于新界和新九龙（界限街以北）的物业，或是在1985年5月27日（《中英联合声明》生效日）或以后获批或获续期土地契约的港岛和九龙物业的土地契约业主。地租纳税税基为应课差饷租值，税率为3%。（2）地税即“名义年租制”，征税主体为香港地政总署，纳税主体是在1985年5月27日以前获批土地契约的港岛和九龙物业，或是业主为新界原有乡村原居村民或合资格的祖或堂的土地契约业主。地税纳税税基是续期当日物业差饷租值，税率为3%。

出租物业与租金豁免。对于出租物业，如果租约无规定地租由使用人缴交，则由业主缴交；此外，如果香港原居村民或其父系合法继承人（或祖、堂）自1984年6月30日起一直拥有旧批地段、乡村屋地、小型屋宇或其他乡郊土地，或于该日期后获批小型屋宇或迁置屋宇，可免交新地租。

2.2.3 物业税：出租物业者缴纳，税率15%

物业税面向出租物业者征收。物业税于1940年开始征收，是向土地及建筑物拥有人出租物业所得收入征收的税种，对全部由业主自住和纯作家用的楼宇、空置或不作任何用途的物业、以及社会或商会拥有的物业免征；此外，有限公司将拥有的物业出租，所得收入可豁免物业税，只需缴纳利得税。物业税税基为应评税净值（剔除不能追回的租金、差饷、修葺及支出免税额后的出租收入，由差饷物业估价署负责确定），税率15%，征税主体为香港税务局。

2.2.4 从价印花税：居民买二套房、非香港居民购房征收15%

不动产买卖或转让时需缴纳从价印花税，纳税主体原则上为买卖双方，实际操作中基本由买方缴纳。从价印花税税基是物业售价和价值的较高者，税率自2013年2月起分第一标准与第二标准，香港永久性居民购买首套房屋适用第二标准，税率不超过4.25%；其他交易情况税率从第二标准提高到第一标准，税率1.5%-8.5%，即“双倍印花税”。2016年11月5日起，从价印花税第一标准进一步提高到15%，即非香港居民购房或香港居民购买第二套房起税率从1.5%-8.5%提高到15%，香港居民购买首套房税率保持不变。

2.2.5 买家印花税：非香港永久居民或公司购房多征收15%

非香港永久性居民、香港及外地公司购房，买家需再缴纳买家印花税。2012年10月27日起，香港开始向非香港永久居民及公司(不论在何地注册)购房征收买家印花税，纳税主体为买家或承让人。买家印花税税基取物业售价与价值的较高者，税率15%。买家印花税是在从价印花税基础上，就非香港永久居民、香港及外地公司购房加征的印花税。

2.2.6 额外印花税：购房三年内转售再征收10%-20%

如果个人或公司购房未满3年就转售，转售时买卖双方还需缴纳额外印花税，并协商决定各自缴税比例。额外印花税自2010年10月27日开始征收，原先规定任何个人或公司购房2年内转售，须缴纳额外印花税，税基为物业售价和价值较高者,税率5%-10%，按转售前持有物业的期限而定。2012年10月27日，香港提高额外印花税，征收范围从购房2年扩大到3年，税率提高到10%-20%。

2.2.7 租约印花税：签订租约时缴纳，税率0.25%-1%

签订租约需送交政府打厘印，并缴纳租约印花税。为处理租务纠纷、保障业主及租客权利，政府要求业主与租客签订楼宇租约时，租约应送交政府打厘印，并交纳租约印花税（厘印税），未经打厘印的租约将不会被法律承认。租约印花税税基是不动产租约协议的代价款额或价值，税率采用比例税率、定额税率、比例税率与定额税率相结合的多种方式，约为年租或平均年租的0.25%-1%，费用由租客与业主公平承担。

2.3 金融制度：按揭业务灵活多样，贷款利率低

2.3.1 货币政策：盯紧美元，2009年以来利率低

香港实施联系汇率制度，货币政策盯紧美元。香港于1983年10月实施联系汇率制度，维持美元兑港元汇率7.8：1左右。由于经济自由开放，联系汇率制度使得香港无法执行独立的货币政策，市场利率被动追随美国利率。1982-1988年香港通胀率居高不下，实际利率低至负数，大量资金涌入房地产，刺激八九十年代香港楼市火热。

2009年以来市场利率大幅下降。2009年以后，美国实行量化宽松政策，货币供应量大幅增长，香港为维持港元汇率稳定，市场利率长期保持低位，银行同业拆借利率（一个月）从2007年10月12日的5.70%一度下降到2009年5月21日的0.05%。受美国加息等影响，近两年香港市场利率有所回升，2018年8月28日银行同业拆借利率（一个月）为1.43%。

2.3.2 住房金融体系：按揭业务灵活多样，浮动利率主导

香港按揭业务灵活多样，支持多形式按揭贷款，包括“一按”、“二按”、“加按”、“转按”、“楼换楼按揭”，还款方式灵活。“一按”指对首付款以外的房款提供按揭贷款；“二按”指对首付款按揭；“加按”指偿还部分贷款后，将原有物业再作抵押套现；“转按”指为客户提供按揭业务在银行间转移；“楼换楼按揭”指以借款人旗下旧楼转让收益为还款来源，发放的用于支付新楼首付款的信用贷款。此外，还款周期分每月还款或每两周还款，既有等额本金和等额本息还款，又有固定期限和固定额度期限随利率变化还款，还可根据借款人收入情况设定的递增还款和递减还款。

银行一按要求严格，首付要求40%以上。为遏制炒房投机，2009年起香港收紧按揭贷款要求。香港居民购买首套房最低首付比例提高至40%，月还款收入比（包括信用卡等债务还款）上限50%；若房价超过1000万港元、已就其他按揭物业做出借贷或担保、购买第二套房，首付比与还款收入比要求进一步提高。

部分情况可向银行申请低首付，同时地产发展商与财务公司按揭要求宽松，并提供二按服务，近年来业务活跃。在获得香港按揭证券保险公司审核通过且购买保险情况下，收入来自香港的居民购买首套房（600万港元以下），银行按揭首付只须10%；购买政府资助出售单位同样可申请低首付，如居屋计划仅要求首付5%，租者置其屋计划首付低至0%。此外，发展商与财务公司首付普遍20%，并提供二按服务，吸引许多购房者申请按揭贷款。中原地产资料显示，2017年落成的新盘由财务公司提供按揭的有921宗，涉及买卖合约金额73亿港元，分别占总数的15%及16%。

按揭贷款以浮动利率为主，主要参考银行同业拆借利率。香港住房按揭主要有三种定价方式:（1）以香港银行同业拆借利率作为定价参考，是2014年以来最主要的按揭贷款方式，占比接近90%。（2）以最优惠贷款利率作为定价参考，最优惠贷款利率自2009年以来保持5%（近期汇丰银行上调至5.125%）。（3）保持固定利率。由于同业拆借利率波动范围大，部分银行采取两种利率定价相结合的方式。如汇丰香港银行推出的银行同业拆息按揭计划，贷款期30年，按揭利率紧贴银行同业拆息变化（一个月HIBOR+1.6%），并设置以港元最优惠利率为基准的利率上限（2.25%）。

按揭贷款利率较低，三大发钞银行利率上限2.35%。1997年，香港按揭利率普遍在10%或以上。随着楼市低迷与美国货币宽松，香港利率大幅下降，以浮动利率为主的按揭贷款利率也随之下降，目前三大发钞银行按揭利率上限2.35%。其中，与香港银行间利率挂钩的按揭利率上限2.35％，以最优惠利率为基准的利率上限2.25％。

按揭业务灵活多样，叠加房贷利率宽松，刺激居民加杠杆购房意愿，香港居民杠杆在国际上处于较高水平。2017年，香港居民按揭贷款余额1.21万亿，占GDP比重的45%，高于英国、德国、日本等发达国家。2016年香港家庭总贷款占GDP比重的67.6%，居民杠杆处于国际较高水平。

2.4 公营房屋制度：低价租售，但条件偏差且供应不足

2.4.1 公营房屋：数量众多，房委会主导供应

香港兴建了大量的公营房屋，占房屋总量比重高达44%，包括公营租住房屋与资助出售房屋两种。2017年公营租住房屋单位80.8万个，资助出售单位40万个，合计120.8万个，占香港非临时性房屋比重的44%。

公营房屋供应以房屋委员会为主，房屋协会为辅。房屋委员会成立于1973年，由政府重组原先负责公营房屋的多个机构形成，下设执行机关房屋署，负责推展公营房屋计划，政府给予免费或低价划地、拨出资本与低息贷款支持；房屋协会成立于1948年，由社会人士创立，属非政府与非牟利机构，政府给予低价划地与低息贷款支持。2016年，753.6万个家庭租在房委会提供的公屋中，33.1万个家庭租在房协提供的公屋中。

2.4.1 公营租住房屋：租金低廉，但条件偏差，轮候时间长

公屋租金低廉，并对困难租户宽减租金。公屋起源于1954年的徙置屋建设，1972年港英政府启动“十年建屋计划”，开始大规模的公屋建设。公屋租金根据收入指数每两年调整，该指数利用2.4万个公屋家庭收入数据编制而成，若指数上升，公屋租金涨幅取指数涨幅与10%的较小者，若指数下降，则按照跌幅减少租金。目前，公屋平均月租金1880港元（含差饷、管理费与维修保养），仅为私人房屋1/3到1/7。对于有经济困难的公屋租户，房委会还设有租金援助计划，两年内可获减四份之一或一半租金。

公屋面向低收入阶层，申请与退出机制相对完善。

一、公屋申请者需满足收入与资产条件。除年满18岁、拥有香港合法居留身份等要求，公屋申请须满足一定的收入与资产限制。如单身人士每月收入1.15万港元、总资产在24.9万港元以下；2人家庭月收入1.76万港元、总资产在33.8万港元以下。一旦发现虚假申报，房委会可立即终止租约并对其控诉，最高可判罚款2万港元及监禁6个月。

二、富裕租户需缴纳高额租金。房委会要求在公屋居住满十年的住户每两年申报资产收入情况，依据《富户政策》，如果家庭收入介于收入限额两到三倍之间，须缴交1.5倍租金（另加差饷）；若介于限额三到五倍之间，须缴交2倍租金（另加差饷）。

三、强制退出机制。一旦公屋租户家庭收入超过申请限额5倍，或家庭资产超过限额100倍，或租户任何家庭成员拥有香港任何住宅物业，必须搬离公屋；此外，为打击公屋滥用，对于将公屋分租、逾三个月非经常持续居于单位、或在单位进行非法活动的租户，一律终止租约。

然而，公屋机制存在一定的局限性。

一是排队时间长，平均需要轮候5.3年。公屋按照配额和计分制进行轮候排位，优先照顾长者、残疾人士，申请人一般不可要求指定入住地区、楼龄、面积、层数或单位类别。由于2002年以来公屋供应减少，平均轮候时间延长到5.3年。截止2018年6月底，约有15.06万宗一般公屋申请，以及11.79万宗配额及计分制下的非长者一人申请。

二是居住条件偏差，人均居住面积中位数仅13平米。公屋面积狭小是历史发展的产物，最初的徙置屋只为满足灾民与拆迁户最基本的住房需求。但20世纪70年代大规模推广公屋以来，标准提高过于缓慢。2007-2017年，公屋人均居住面积中位数仅从12.2平米提高到13.2平米。

2.4.3 资助出售房屋：折价出售，但价格偏高，房源供应少

资助出售房屋类型多样，以居屋为主，主要面向中低收入群体。1976年，房委会推出“居者有其屋计划”，将居者有其屋屋苑（简称居屋）低价出售给公屋租户和其他符合资产收入限制的中低收入家庭，之后陆续推出“私人参建居屋计划”、“租者置其屋计划”、“夹心阶层置屋计划”、“可租可买计划”、“重建置业计划”、“绿表置居先导计划”，满足不同收入阶层的购房需求。（注：房屋委员会用「绿表」和「白表」来区别不同类别的申请人，绿表申请人指公屋住户，或经核实合资格获编配公屋单位的特定组别，包括合资格入住公屋的受清拆影响人士及灾民等七类；「白表」申请人包括三类：私营房屋的住户、公屋或任何资助房屋计划单位住户的家庭成员、单位售出日期不足十年的「租者置其屋计划」单位买家）

售价约为私人房屋的60%-70%，可申请低首付贷款，限制转让。资助出售房屋价格约为私人房屋价格的60%-70%，购买者还可申请特别按揭贷款，如居屋计划最高贷款比例95%，租者置其屋计划最高贷款比例100%。另外，资助出售房屋限制转售，居住满两年后才可在居屋第二市场转售给公屋住户和绿表申请人，如果在公开市场出售，须缴付补价。

资助出售房屋同样存在局限性。

一方面，资助出售房屋价格水涨船高。由于售价与私人房屋价格相挂钩，资助出售单位近年来价格上涨过快，售价偏高。

另一方面，2002年以来房源供应过少，对中产置业缺乏支持。1979-2001财年，房委会旗下资助出售单位年均竣工9238个，到2002-2017财年，年均仅竣工580个，多数资助出售计划已经终止。2018年7月，房委会推出新一期白表居屋第二市场计划，房屋配额只有2500个，却收到超过60000份申请。

地产周期”系列研究

39、新加坡如何实现“居者有其屋”？—新加坡住房制度启示录，2018年9月20日；

38、中国人口大流动：3000个县全景呈现，2018年9月17日；

37、全球房价大趋势，2018年8月22日；

36、全面解码德国房价长期稳定之谜——德国住房制度启示录，2018年8月20日；

35、当前房地产融资渠道和形势，2018年08月13日；

34、货币超发与资产价格：中国，2018年08月02日；

33、货币超发与资产价格：国际经验，2018年08月01日；

32、棚改货币化即将落幕：去库存任务完成，深刻改变三四线房地产，2018年07月20日；

31、中国人口大迁移，2018年07月10日；

30、房地产政策分析框架：工具、效果与反思，2018年06月19日；

29、房地产调控的城市迁移与博弈，2018年06月13日；